金融審判研究院 作者：初明峰、劉磊、劉曉勇
來(lái)源：金融審判研究院（ID:jrspyjy)
裁判概述
作為開(kāi)發(fā)商的發(fā)包人拖欠承包人的工程款，雙方協(xié)商通過(guò)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同就案涉房屋作價(jià)抵償的，屬于承包人實(shí)現建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權的方式，不適用執行異議和復議規定第二十八條，應認定承包人對案涉房屋享有足以阻卻執行的實(shí)體權益。
案情摘要
爭議焦點(diǎn)
法院認為
根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定，在發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的情形下，承包人既可以通過(guò)法院拍賣(mài)程序就建設工程拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先受償，也可以通過(guò)與發(fā)包人協(xié)商的方式將建設工程折價(jià)抵償。建機工程公司承建了大邑銀都公司開(kāi)發(fā)的“邑都上城”項目土建、水電安裝工程。大邑銀都公司欠付建機工程公司該工程項目的工程款6830778元。雙方于2013年7月11日簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定以案涉位于“邑都上城”項目的13套房屋在內的共15套房屋作價(jià)7330778元抵償大邑銀都公司欠付建機工程公司的工程款，后建機工程公司與大邑銀都公司就案涉房屋簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，建機工程公司以沖抵工程款的方式購買(mǎi)案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現建機工程公司就案涉項目房屋所享有的建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權，建機工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款，符合《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權實(shí)現方式。
本院《關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第一條規定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權?！弊辖芡顿Y公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權，而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權，建機工程公司工程款債權優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權得到受償，案涉房屋系工程款債權的物化載體，本案不適用執行異議和復議規定第二十八條，建機工程公司就案涉房屋享有的權利足以排除紫杰投資公司的強制執行。
案例索引
相關(guān)法條
第八百零七條（原《合同法》第二百八十六條） 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。
一、 人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照 《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。
第二十八條 金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；
實(shí)務(wù)分析
關(guān)于工程款優(yōu)先權債權人以房抵債后未過(guò)戶(hù)，可對抗開(kāi)發(fā)商債權人對相關(guān)房產(chǎn)執行的司法觀(guān)點(diǎn)，筆者曾結合案例進(jìn)行過(guò)梳理，見(jiàn)《最高院：基于具有優(yōu)先權的債務(wù)抵債得不動(dòng)產(chǎn)，執行異議中認定債權人交付全部?jì)r(jià)款!》一文。在該文援引的（2017）最高法民申3536號案件中，合議庭圍繞《執行異議與復議司法解釋》第二十八條的構成要件進(jìn)行分析，本文援引判例判定結果和上案相同，但說(shuō)理并不一樣。
本文援引判例認為，現有優(yōu)先權的債權人通過(guò)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式以房抵債是優(yōu)先權的實(shí)現方式，如未過(guò)戶(hù)，在對抗債務(wù)人其他債權人的執行爭議中不適用《執行異議與復議司法解釋》第二十八條，只要查明該優(yōu)先權屬實(shí)且不存在超期行使權利的情形，且抵債價(jià)格適當，即可直接基于抵債債權優(yōu)先權認定享有對抗其他一般債權人的實(shí)體權益，無(wú)需再要求抵債者合法占有不動(dòng)產(chǎn)這一條件，筆者贊同本文援引判例觀(guān)點(diǎn)，特此推薦。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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