專(zhuān)注不良和法律顧問(wèn)律師團 作者：王利平，華城律所
來(lái)源：專(zhuān)注不良和法律顧問(wèn)律師團（ID：gh_c1d0498f9733）
居住權對不良資產(chǎn)處置和執行案件的
影響和思考
前 言
“終身學(xué)習”是作為法官、檢察官、律師等法律人士必須應有的職業(yè)理念。作為法官、檢察官、紀檢人員等國家工作人員只有不斷的學(xué)習法理并與實(shí)踐相結合，才能防止冤假錯案的發(fā)生，維護好社會(huì )公平正義的最后一道防線(xiàn)。作為律師，只有不斷學(xué)習和充實(shí)自己，才能為委托人提供專(zhuān)業(yè)優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，和法官、檢察官等一起為維護社會(huì )的公平正義最后一道防線(xiàn)共同努力。
《中華人民共和國民法典》自2021年1月1日開(kāi)始施行，同時(shí)，《民法總則》、《民法通則》、《合同法》、《物權法》、《擔保法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律同時(shí)廢止，不再施行。民法典新增加的第14章“居住權”是第一次詳細明確規定了“居住權”與“土地承包經(jīng)營(yíng)權”、“建設用地使用權”、“宅地基使用權”都屬于用益物權。同時(shí)，明確了居住權設立的條件和方式。筆者從不良資產(chǎn)處置和執行案件的影響方面，為大家分享一下相應問(wèn)題。
（注：本照片由團隊趙子民律師拍攝。早晨6:30分）
一、居住權的立法目的
居住權是一種絕對權，可以對抗所有權人。居住權的立法目的是為了能夠使人民能夠正常居住生活，尤其要保護未成年子女、老人、殘疾人、精神病、喪失勞動(dòng)能力人等特殊人群的權益。
對于不符合居住權的立法目的，應當不允許設立居住權，負責登記的國家管理部門(mén)應當嚴格審查后進(jìn)行登記，人民法院在判決、調解設立居住權時(shí)，應當嚴格審查相應證據及查清相應事實(shí)。調查核實(shí)是否存在侵害第三方的合法權益是否利于社會(huì )發(fā)展？是否利于立法的目的？等等多方便進(jìn)行考量，尤其防止在執行程序中，利用“居住權”而惡意阻止執行。
二、筆者認為，全國人大常委會(huì )、最高人民法院等應當盡快出臺新的規定，明確規定設立居住權的目的只是為了保護未成年子女、殘疾人、精神病人、喪失勞動(dòng)能力等特殊人群。如規定“居住權”必須登記設立的,則必然減少很多糾紛和提高效率。
1、就目前來(lái)說(shuō)，被執行人惡意設置障礙、阻擾執行的情況經(jīng)常發(fā)生，嚴重影響申請執行人的合法權益，損害司法的權威。如果不明確規定居住權的目的只是為了保護未成年子女、殘疾人、精神病人、喪失勞動(dòng)能力等特殊人群，會(huì )導致被執行人隨意為他人設立居住權。比如為優(yōu)秀的高級白領(lǐng)成年子女設定居住權，導致執行時(shí)效率低下，糾紛不斷，申請執行人的相應債權通過(guò)強制執行也難以實(shí)現。
2、隨意為有工作能力的親屬、共同生活的人設立居住權，會(huì )導致在經(jīng)濟活動(dòng)中，增加各自成本。比如：原來(lái)只向房管局查詢(xún)相應資料即可進(jìn)行融資和買(mǎi)賣(mài)。由于債權人擔心存在居住權的問(wèn)題，則需要向其他部門(mén)調查是否有居住權，同時(shí)還要核實(shí)是否有遺囑設立居住權等等，甚至還要債務(wù)人的全部親屬為相應融資、買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行擔保等，才能進(jìn)行相應融資、買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，無(wú)形中增加了經(jīng)濟各方的成本。
3、隨意為有工作能力的親屬、共同生活的人設立居住權，會(huì )導致部分有勞動(dòng)能力的人不積極上進(jìn)，不努力工作。如果沒(méi)有明確規定居住權的目的是保護未成年子女、殘疾人等特殊人群的，則為有工作能力的人設立居住權，相應居住權人可以不用繳納相應租金而“正大光明”的居住在被執行人標的房產(chǎn)中。于此同時(shí)，努力工作的部分債權人可能還居無(wú)定所，并且負擔高額的租金。這樣會(huì )敗壞社會(huì )風(fēng)氣，不利于發(fā)揚“艱苦奮斗”、“幸福都是奮斗出來(lái)的”等社會(huì )美德，同時(shí)，違背“大眾創(chuàng )業(yè)、大眾創(chuàng )新”、“努力實(shí)現中國夢(mèng)”等國家政策。
4、債務(wù)人隨意為有工作能力的親屬等設立居住權，會(huì )放任債務(wù)人惡意設立居住權。比如：債務(wù)人之前沒(méi)有設立居住權的意思，在債務(wù)發(fā)生危機后，為了阻礙債權人實(shí)現債權，惡意通過(guò)遺囑或簽訂合同進(jìn)行登記或通過(guò)人民法院的調解書(shū)等方式設立居住權。這樣則間接鼓勵好人變壞人、誠信的人變不誠信。
5、筆者認為，如果能夠明確規定相應居住權的人僅僅是未成年子女、殘疾人、喪失勞動(dòng)能力的人等特殊人群的，則實(shí)踐中程序簡(jiǎn)單，并會(huì )減少很多糾紛。比如：要求相應未成年、殘疾人等在登記居住權時(shí)到現場(chǎng)由登記人員調查、詢(xún)問(wèn)，減少惡意設立居住權侵害債權人利益，降低買(mǎi)賣(mài)、融資等成本，減少家庭內部矛盾。
（注：本照片由團隊趙子民律師拍攝）
三、只能在不動(dòng)產(chǎn)上設立“居住權”。
設立居住權的只能是合法的不動(dòng)產(chǎn)，并且應當是滿(mǎn)足居住條件的不動(dòng)產(chǎn)，對于屬于商鋪、違法建筑等無(wú)法滿(mǎn)足居住條件的，不得通過(guò)任何條件和方式設立居住權。
在處理居住權的案件中，防止對商鋪或者違法建筑等通過(guò)設立居住權而變相合法化。隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，存在可以居住的其他方式，比如：車(chē)輛改造的房屋（房車(chē)）、工業(yè)廠(chǎng)房改造的公寓房、可移動(dòng)房屋、全部鋼架結構房屋、商務(wù)酒店等均不能通過(guò)設立居住權。
同時(shí)，筆者還認為，對于一些豪宅，不能輕易認定相應子女、親屬等享有居住權，對于大平米的住宅應當在設立居住權時(shí)進(jìn)行限制。債權人可能因為相應債權無(wú)法收回而無(wú)家可歸，有工作能力的債務(wù)人的子女因享有居住權而高枕無(wú)憂(yōu)，導致影響處置房產(chǎn)，嚴重違反債權人合法權益。
四、“居住權”的設立應當嚴格按照法律規定處理，不能隨意進(jìn)行擴大。
根據“民法典”第367條、368條、369條、371條的規定，居住權的設立需要簽訂合同并進(jìn)行登記或者遺囑，至于人民法院的判決能否設立居住權的問(wèn)題，法律沒(méi)有明確的規定。筆者認為，人民法院通過(guò)判決設立居住權是符合法律的，符合人民法院維護相應當事人生存權的職責和依法審判的原則。人民法院早有類(lèi)似判決或調解書(shū)。但是相應判決和調解書(shū)沒(méi)有相對嚴格的限制，尤其是調解書(shū)，存在侵害其他債權人的權益。
1、居住權應當書(shū)面約定并登記
《民法典》第366條規定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿(mǎn)足生活居住的需要”。第367條約定：“設立居住權，當事人應當采用書(shū)面形式訂立居住權合同”。第368條規定：“居住權無(wú)償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時(shí)設立”。
根據相應法律規定，根據合同的約定并登記設立居住權是一種方式。筆者認為，該規定應當在今后進(jìn)行詳細規定，防止實(shí)踐中存在混亂。對于居住權的設立，應當進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，不能形式審查。負責審查的相應部門(mén)，應當對當事人個(gè)人信息進(jìn)行保護后，允許社會(huì )公眾對相應登記進(jìn)行查詢(xún)、調查，并出具證明文件。
筆者建議，無(wú)論以任何方式設立的居住權都應當進(jìn)行登記，并公開(kāi)透明允許公眾查詢(xún)、調查，減少糾紛發(fā)生。同時(shí)，負責對居住權登記的部門(mén)應當是房屋管理部門(mén)（不動(dòng)產(chǎn)登記中心），不應當是民政、公安、維穩等其他部門(mén)。因為，目前相應的房屋管理部門(mén)（不動(dòng)產(chǎn)登記中心）負責相應的買(mǎi)賣(mài)、抵押等登記，如果繼續由相應部門(mén)負責登記居住權，則效率較高，方便當事人和其他公眾辦理以及查詢(xún)、調查。
2、遺囑設立居住權。
民法典第371條規定：“以遺囑方式設立居住權的，參照使用本章的有關(guān)規定”。根據本條規定，遺囑方式可以設立居住權，但是本條只是規定參照登記執行，并沒(méi)有要求必須登記。筆者認為應當按照第368條的規定進(jìn)行登記，不能僅僅立遺囑而不登記就認定相應居住權。這樣會(huì )導致相應債權人無(wú)法得知居住權的具體存在情況，增加各種風(fēng)險和經(jīng)濟成本。同時(shí)，還存在惡意立遺囑設立居住權阻礙執行或者立遺囑惡意阻止房屋的買(mǎi)賣(mài)。筆者積極建議，無(wú)論以任何方式設立居住權的，都應當進(jìn)行登記，這樣才可以減少和預防很多糾紛，減少經(jīng)濟成本，節約司法資源。
3、人民法院的民事判決書(shū)、調解書(shū)
民法典沒(méi)有規定人民法院的判決書(shū)和調解書(shū)可以設立居住權，但是實(shí)踐中，早已存在相應的判決書(shū)、調解書(shū)設立居住權的情況。筆者認為，即便有人民法院的調解書(shū)、判決書(shū)，也應當到相應登記部門(mén)進(jìn)行登記，否則也會(huì )存在本文的以上問(wèn)題。
（注：本照片由團隊趙子民律師拍攝）
五、以虛假的“居住權”惡意對抗執行的，應當加大懲罰力度。
“亂世用重典”出自《明大誥》，意思是對于混亂的社會(huì )狀態(tài)，應當采用比較嚴厲的處罰措施對相應違法行為進(jìn)行懲罰。目前，對于被執行人惡意利用各種手段阻止執行非常普遍，而且有些被執行人竟然以自己能夠設置障礙，阻止人民法院的執行而“自豪”。雖然法律規定了對惡意被執行人阻礙執行的部分處罰措施，比如拘留、罰款、追究刑事責任，但是在實(shí)踐中實(shí)際運用較少，被執行人違法陳本較小?，F在如果不對惡意用“居住權”阻礙執行進(jìn)行懲罰的，將來(lái)會(huì )有更很多以自己享用“居住權”為由提出執行異議的案件。
筆者建議，人民法院及其他相應機關(guān)，應當盡快發(fā)布公告或通知，明確告知利用“居住權”侵害債權人利益，尤其利用“居住權”惡意阻礙執行的懲罰措施，從而避免被執行人、案外人等惡意行為的發(fā)生。同時(shí),在相應人員以“居住權”為由提出維權時(shí)，應書(shū)面承諾如果存在惡意的，應當承擔責任。更重要的是，相應機關(guān)在查清被執行人或其他第三方確實(shí)存在利用“居住權”阻止執行的，則應當拘留，構成犯罪的，應當追究刑事責任，絕不姑息。
本文是筆者個(gè)人意見(jiàn)，定有不足之處，請各位專(zhuān)業(yè)人士多提寶貴意見(jiàn)。對于本文涉及的相應問(wèn)題的處理，從維護債權人、居住權人、被執行人等各方利益，并考慮維護司法權威、提高司法效率、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展、促進(jìn)社會(huì )和諧、公平正義等多方面考慮，向全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )、最高人民法院、最高人民檢察院、國家監察委員會(huì )等部門(mén)提出相應寶貴建議，盡早出臺相應規定。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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