對于中國REITs來(lái)說(shuō)，《通知》堪稱(chēng)里程碑事件。

北大REITs課題組張錚教授，將其點(diǎn)評為：

“公募REITs試點(diǎn)對于中國不動(dòng)產(chǎn)投融資體制改革具有重大意義，其重要性可以比肩注冊制試點(diǎn)對于A(yíng)股市場(chǎng)改革的意義?！?/p>

具體來(lái)說(shuō)，它的看點(diǎn)有以下幾個(gè)。

◆ 其一，明確了試點(diǎn)項目范圍。

優(yōu)先六大區域：京津冀、長(cháng)江經(jīng)濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長(cháng)江三角洲；

大多是經(jīng)濟發(fā)達、人口聚集、基礎設施建設強的地方，成渝不在內，東北也無(wú)名

優(yōu)先六大行業(yè)：倉儲物流、收費公路、水電氣熱、城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理、信息網(wǎng)絡(luò )。

既有傳統基建、又有新基建，都是攸關(guān)民生的大資金量項目，背靠國家信仰，資產(chǎn)公信力強。

優(yōu)先五大園區：國家級新區、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、國家戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區、特色產(chǎn)業(yè)園區。

要么是高級別行政區，要么是高新高潛力產(chǎn)業(yè)園，事實(shí)證明，果然經(jīng)濟條件才是最大話(huà)語(yǔ)權。

◆ 其二，明確了試點(diǎn)項目具體條件：

具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運營(yíng)能力，已產(chǎn)生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經(jīng)營(yíng)能力、較好的增長(cháng)潛力。

PPP項目應依法依規履行政府和社會(huì )資本管理相關(guān)規定，收入來(lái)源以使用者付費為主。

現金流來(lái)源具備較高分散度，且主要由市場(chǎng)化運營(yíng)產(chǎn)生，不依賴(lài)第三方補貼等非經(jīng)常性收入。

權屬清晰、成熟收益好，優(yōu)中選優(yōu)。

顯然，監管對公募REITs項目的要求較高，目的也很明確：在建期項目不要，就是要盤(pán)活存量。

◆ 其三，明確了REITs交易架構：公募+ABS。

公募好理解，與它對應的是“私募”。

私募投資人數量上限是200，公募不限；私募起投規模要一定量，公募甚至可以每股一元錢(qián)。

至于A(yíng)BS，則是資產(chǎn)證券化。

其奧妙之處就在于，將流動(dòng)性低、但有穩定現金流的資產(chǎn)，轉化為可流通交易的證券資產(chǎn)。

以?xún)?yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為錨，將公募與ABS深度綁定，既派出基金公司、又派出券商資管/基金子公司，監管對于這次REITs可謂慎之又慎。

它相當于給“大基建”打開(kāi)了另一條融資通道，也給投資者打開(kāi)了另一投資渠道。

不是非標，也不是私募，還安全低風(fēng)險，因為資質(zhì)不好、收益不佳的資產(chǎn)很難被證券化。

無(wú)怪乎市場(chǎng)感慨：我們有幸見(jiàn)證。

不再是類(lèi)REITs，金融市場(chǎng)期待已久的公募REITs，或者叫真REITs，大幕徐徐開(kāi)啟。

為什么是基建？

偌大的中國，本就一向有著(zhù)“基建狂魔”之稱(chēng)。

當這份證監發(fā)40號文出來(lái)后，所有人更是歡欣鼓舞，仿佛看到了一場(chǎng)基建盛宴。

有數據表明，中國已形成的存量基礎設施達130萬(wàn)億，假如10%可用于REITs，就是13萬(wàn)億。

上萬(wàn)億的資金，將從資本市場(chǎng)滾滾而來(lái)。

曾經(jīng)為融資發(fā)愁、為地方政府債臺高筑發(fā)愁的基建，似乎找到了一個(gè)絕佳接盤(pán)俠。

要說(shuō)為什么是基建接盤(pán)俠？

得先從為什么公募REITs選基礎設施為試點(diǎn)，或者說(shuō)，為什么不是房地產(chǎn)說(shuō)起。

國內對REITs有不同譯本，以前叫“房地產(chǎn)投資信托基金”，現在叫“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”。

但不論把它翻譯為什么，它的兩大重要基礎資產(chǎn)是：房地產(chǎn)和基礎設施。

放眼全球，房地產(chǎn)類(lèi)REITs是最為成熟的。

美國1960年房?jì)r(jià)停滯，為了匯集資金運用于大型商業(yè)房地產(chǎn)計劃，正式開(kāi)創(chuàng )了REITs。

但直到2007年，基建REITs才誕生，而真正有了可觀(guān)發(fā)展更是等到2012年后。

截至5月4日，美國目前有244只權益型REITs，總市值約為10673億美元，其中基建類(lèi)REITs共6只，市值占比約為21%。

（資料來(lái)源：興證宏觀(guān)）

（資料來(lái)源：興證宏觀(guān)）

不只是美國，日本、新加坡幾個(gè)成熟市場(chǎng)，先跑起來(lái)的無(wú)一不是房地產(chǎn)，基建REITs姍姍來(lái)遲。

為何我們偏偏率先選擇了基建？

因為上述市場(chǎng)當它們在推出房地產(chǎn)REITs時(shí)，宏觀(guān)背景都是——房地產(chǎn)熊市，要刺激房地產(chǎn)。

另外，不止是它們，在全球42個(gè)具備REITs制度的經(jīng)濟體中，大部分也都是在經(jīng)濟低迷、經(jīng)濟危機以及經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力不足時(shí)推出REITs。

對比之下，我們國家——

疫情沖擊+經(jīng)濟下行：推出REITs正當其時(shí)。

房?jì)r(jià)上漲+樓市調控：房地產(chǎn)不能輕舉妄動(dòng)。

再者，無(wú)論是417會(huì )議，還是其他動(dòng)向，都表明：2020注定是基建大年，基建扛起經(jīng)濟大梁。

為此，在房地產(chǎn)魔幻+后疫情基建大潮中，選擇穩健的基礎設施、而非敏感的房地產(chǎn)作為試點(diǎn)，對于風(fēng)聲鶴唳的中國金融市場(chǎng)而言，更是上策。

好一個(gè)接盤(pán)俠

而以基建作試點(diǎn)，又對基建有什么效果？

最直接的是化解地方政府債務(wù)。

無(wú)論是過(guò)去還是現在，城投公司基建融資，幾乎都是通過(guò)擴大負債。尤其是城投非標，動(dòng)輒10%以上的高融資成本，地方政府隱形債務(wù)過(guò)重。

一方面是政策快馬加鞭。

加快審批大基建項目、加快發(fā)行地方政府專(zhuān)項債，一次次釋放流動(dòng)性，基建所需資金量大。

一方面要化解地方債務(wù)。

為實(shí)現債務(wù)置換和化解，打贏(yíng)那一場(chǎng)風(fēng)險防范戰，政府早已出手，也正在出手。

鹽城清退8%以上融資，泰州緊隨其后，常州不甘示弱；建湖多地對定融按下暫停鍵……

控成本、限非標，地方城投平臺借著(zhù)政策春風(fēng)摘掉網(wǎng)紅帽子，調整轉型，在此一舉。

為此，如何在不增加債務(wù)杠桿的情況下加大基礎設施建設？REITs作為非債務(wù)融資是更優(yōu)選。

除此之外，在過(guò)去，我國的基礎設施項目在建成之后，不能夠出售變現，只能由原來(lái)的投資方即地方政府或平臺公司長(cháng)期持有，屬于城市資產(chǎn)。

哪怕收益再好，也只能“束之高閣”。

屬于存量資產(chǎn)，不活。

從某一角度而言，實(shí)在是有些浪費。

這次的REITs相當于為它加了一根杠桿。

堅持“權益導向”的它，所依托的是資產(chǎn)權益、資產(chǎn)基礎，而不是過(guò)去的融資主體信用。

過(guò)去那些收益好的優(yōu)質(zhì)項目（如收費公路、橋梁、地下管網(wǎng)等），可以打包賣(mài)給社會(huì )基金，在資本市場(chǎng)流通，仍由城市使用，但由投資人來(lái)持有，政府想要買(mǎi)回，在資本市場(chǎng)交易即可。

如此一來(lái)，地方政府不用為債發(fā)愁。

過(guò)去那些存量的基礎設施項目，也被變現盤(pán)活，資金被引入大基建領(lǐng)域，實(shí)現了一個(gè)良性循環(huán)。

解決了債務(wù)問(wèn)題，還可以加杠桿融資。

活脫脫一個(gè)老實(shí)“接盤(pán)俠”。

而有了REITs接盤(pán)的基建，反之又可以更好地扮演起“國難思基建，基建扛大梁”的經(jīng)濟角色。

一舉多得，不可謂不香。

誰(shuí)將能受益？

無(wú)疑，政策為基礎設施“開(kāi)門(mén)”。誰(shuí)握有符合條件的優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)，誰(shuí)首先就將成為受益者。

對于一些尚不能上市的城投企業(yè)而言，這次公募REITs給了它們一次在資本市場(chǎng)公開(kāi)流通的機會(huì )，也給了一次降低負債、直接融資的機會(huì )。

前提是，它們有優(yōu)質(zhì)基礎設施項目。

而受益者遠不止于城投企業(yè)。

公募REITs將基礎設施和資本市場(chǎng)連接起來(lái)，監管派出基金公司，也派出券商資管公司，誰(shuí)先搞懂基建REITs，誰(shuí)就先擁有市場(chǎng)，先人一步。

不過(guò)具備這樣能力的公募基金公司，實(shí)屬鳳毛麟角。這次奶酪誘人，但吃起來(lái)壓力也不小。

還有一位更大的受益者，是投資人。

REITs是以?xún)?yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為錨的股票，基建類(lèi)更是背靠政府信仰的國家級項目，是百姓心中的“安全防線(xiàn)”，也是穩健投資人的最佳選擇。

長(cháng)期以來(lái)，普通居民并無(wú)太多除房產(chǎn)和股票、債券之外的投資渠道，很難滿(mǎn)足資產(chǎn)配置多樣化。

但公募基建REITs之下——

安全性強，收益性強，增值性強、流通性強，居民儲蓄可有效轉化為資本市場(chǎng)長(cháng)期資金。

這與1月銀保監會(huì )《關(guān)于推動(dòng)銀行業(yè)和保險業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見(jiàn)》提出的——多渠道促進(jìn)居民儲蓄有效轉化為資本市場(chǎng)長(cháng)期資金，不謀而合。

與此同時(shí)，新基建投資企業(yè)，參與發(fā)行管理環(huán)節的各專(zhuān)業(yè)機構，如保薦機構、基金銷(xiāo)售機構、資產(chǎn)評估機構……以及保險金融機構等，都將受益。

就好像俠之大者，為國接盤(pán)。

在2020年的難關(guān)里，它給了很多人一種現實(shí)而積極的意義。

公募REITs已經(jīng)調研醞釀了多年，試點(diǎn)終于啟動(dòng)，對于金融市場(chǎng)的所有參與主體來(lái)說(shuō)，都是一種鼓勵。這種金融創(chuàng )新，倒逼著(zhù)市場(chǎng)轉型成長(cháng)。

雖然復雜而艱難，雖然操作上尚有諸多難關(guān)，雖然經(jīng)驗不多，但不積跬步無(wú)以至千里，第一步已經(jīng)邁了出去。剩下的，就交給時(shí)間和實(shí)踐。

參考資料：

《孟曉蘇："除了REITs，沒(méi)有更好的金融創(chuàng )新可講"，這句話(huà)獻給當下的中國》，網(wǎng)易研究局；

《基建REITs：經(jīng)驗與機遇》，興證宏觀(guān)；