信榮觀(guān)點(diǎn)：借名人有權要求出名人繼承人辦理過(guò)戶(hù)手續

如上，借名買(mǎi)房出名人死亡，借名人是否有權要求其繼承人辦理過(guò)戶(hù)手續？筆者認為是可以的：

其一，借名買(mǎi)房雖然登記在出名人名下，但實(shí)際并非出名人所有，不是出名人遺產(chǎn)，不屬于其繼承人繼承財產(chǎn)范圍；

其三，《最高法院關(guān)于貫徹執行<繼承法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》規定“遺產(chǎn)已被分割而未清償債務(wù)時(shí)，如有法定繼承又有遺囑繼承和遺贈的，首先由法定繼承人用其所得遺產(chǎn)清償債務(wù)；不足清償時(shí)，剩余的債務(wù)由遺囑繼承人和受遺贈人按比例用所得遺產(chǎn)償還；如果只有遺囑繼承和遺贈的，由遺囑繼承人和受遺贈人按比例用所得償還”，進(jìn)一步確定了已完成繼承而未清償債務(wù)情況下繼承人的繼續清償義務(wù)。

其四，《合同法》及即將實(shí)施的《民法典》對借名買(mǎi)房合同的性質(zhì)都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的規定，根據《合同法》第124條、《民法典》第467條屬無(wú)名合同，應類(lèi)推適用委托合同，而根據委托合同規定，受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)當屬委托人所有。

實(shí)踐案例：法院支持借名人訴求，出名人繼承人有過(guò)戶(hù)義務(wù)

根據日常生活經(jīng)驗法則可以認定陳加寶與扎西才仁之間已經(jīng)達成房屋買(mǎi)賣(mài)的合意，存在借名集資購買(mǎi)案涉房屋的事實(shí)，雙方產(chǎn)生了以在符合法律規定和協(xié)議約定的條件時(shí)完成物權變動(dòng)為主要內容的權利義務(wù)關(guān)系，陳加寶對扎西才仁負有相應的協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記的義務(wù)。陳加寶死亡后，扎西東周、肖玉珠作為繼承人應當承擔該義務(wù)。

案例2：王淑鳳等與王某再審審查與審判監督民事裁定書(shū)

裁判時(shí)間：2019年06月27日

裁判法院：北京市高級人民法院

裁判原文：

根據各方均認可2017年10月20日的錄音、相關(guān)證人到庭的證言、王某、張美其持有涉案房屋的產(chǎn)權證書(shū)和房款收據等材料以及涉案房屋由王某夫婦裝修并居住多年等事實(shí)能夠相互印證的情況下，兩審法院認定王某、張美其與王宏忱、賈文英之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系，具有事實(shí)依據，且不違反法律規定，本院不持異議。綜上，兩審法院以王鳳舜、王鳳玉、王杰鋒、王淑鳳、王淑芳作為王宏忱、賈文英的繼承人，應當履行借名買(mǎi)房法律關(guān)系項下的義務(wù)，并判決王鳳舜、王鳳玉、王杰鋒、王淑鳳、王淑芳協(xié)助王某、張美其辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，并無(wú)不當。

該院類(lèi)似案件裁判文書(shū)：2019年04月30日，《侯?lèi)倳煹扰c李春善房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》

案例3：林山津與貴州醇酒廠(chǎng)所有權確認糾紛二審民事判決書(shū)

裁判原文：

貴州醇酒廠(chǎng)主張其借用林山津父親林沂的名義購買(mǎi)了涉案房產(chǎn)。一審法院對貴州醇酒廠(chǎng)關(guān)于借名買(mǎi)房的主張予以支持，確認涉案的位于深圳市寶安區新安街道辦xx路東北側xx新村xx棟xxx號房的所有權屬貴州醇酒廠(chǎng)所有。本案林山津在未支付對價(jià)的情況下通過(guò)繼承及受讓的方式取得涉案房產(chǎn)的完全產(chǎn)權，不符合善意取得的條件，涉案房產(chǎn)登記至林山津名下不能對抗貴州醇酒廠(chǎng)享有的所有權。根據物權的追及效力，林山津應將涉案房產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)至貴州醇酒廠(chǎng)名下，由于貴州醇酒廠(chǎng)對于借名買(mǎi)房事宜亦存在過(guò)錯，過(guò)戶(hù)過(guò)程中產(chǎn)生的稅費由其自行承擔。

原審法院認定借名買(mǎi)房的事實(shí)并確認涉案房產(chǎn)歸貴州醇酒廠(chǎng)所有依據充分，本院予以確認。......林山津上訴主張涉案房產(chǎn)可能在林沂在世時(shí)由貴州醇酒廠(chǎng)通過(guò)收取對價(jià)或獎勵的方式對權屬作出約定，林山津對該主張未提供相應證據證明，也與涉案房產(chǎn)在2013年5月20日前一直由貴州醇酒廠(chǎng)控制、使用的事實(shí)不符，本院不予采納。涉案房產(chǎn)為貴州醇酒廠(chǎng)所有的財產(chǎn)，原審法院判令林山津將涉案房產(chǎn)出租的收益返還貴州醇酒廠(chǎng)亦并無(wú)不當。貴州醇酒廠(chǎng)在本案提出的房屋確權請求屬于不動(dòng)產(chǎn)物權請求權，不受訴訟時(shí)效限制，提出的租金賠償損失請求未超過(guò)訴訟時(shí)效，林山津主張貴州醇酒廠(chǎng)在本案中的訴訟請求超過(guò)訴訟時(shí)效依據不足，本院不予采納。綜上所述，林山津的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決處理正確，應予維持。

（一審法院）認定劉細妹與秦某勇之間存在借名買(mǎi)房的關(guān)系，并無(wú)不當，本院予以認可。故一審法院通過(guò)對涉案房屋繼承權的分析，最終認定在劉細妹代秦某勇還清借款（如產(chǎn)生利息、違約金等的情況下，應包含利息、違約金等）后，由郵政越秀支行協(xié)助曾某、秦某宇、秦錫、秦美卿、秦小娟、秦美惠（繼承人）和劉細妹辦理涉案房屋的抵押登記涂銷(xiāo)手續并由曾某、秦某宇、秦錫、秦美卿、秦小娟、秦美惠協(xié)助劉細妹將涉案房屋過(guò)戶(hù)登記至劉細妹名下，合法有據，本院予以維持。

信榮說(shuō)：特殊情況下維權困難，建議具備購房資格后盡快要求過(guò)戶(hù)

雖說(shuō)借名買(mǎi)房出名人死亡后，借名人有權要求出名人繼承人辦理過(guò)戶(hù)手續，但如果出名人無(wú)繼承人或雖有繼承人但未繼承過(guò)戶(hù)，或繼承人下落不明則非常麻煩！

沒(méi)有繼承人的，借名人主張權利沒(méi)有對象，法院訴訟都困難！

雖有繼承人，但繼承人未繼承過(guò)戶(hù)的，必須找到全部繼承人，查明是否存在遺囑繼承，并可能需要先繼承過(guò)戶(hù)到繼承人名下再行辦理過(guò)戶(hù)手續；

對于歷時(shí)久遠的借名買(mǎi)房，如何知曉出名人是否存在繼承人、存在幾個(gè)繼承人、到哪里去找齊全部繼承人，出名人是否存在遺囑十分困難！

所以，建議借名人在具備購房資格的情況下，盡早要求出名人過(guò)戶(hù)：只有在自己名下，才是安全的！

借名有風(fēng)險，借名需謹慎。