金融審判研究院 作者：初明峰、劉磊、鄭夢(mèng)圓
來(lái)源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
編者按
被執行人與房產(chǎn)公司簽訂《預售合同》并預告登記，執行申請人對預售合同項下房產(chǎn)可采取預查封措施，關(guān)于預查封的法律效力，預查封期間合同雙方是否有權解除合同，合同被解除后對預查封效力的影響如何？本文結合判例予以梳理，詳見(jiàn)實(shí)務(wù)分析。
裁判概述
申請執行人有權申請法院對被執行人購買(mǎi)的房屋進(jìn)行預查封，在法律沒(méi)有明確規定的情形下，預查封的效力不能及于限制被執行人與開(kāi)發(fā)商行使合同解除權，當事人基于真實(shí)意思表示而解除合同的合同權利不應因交易標的被預查封而被剝奪。商品房預售合同解除后，預查封對象轉變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商應向被執行人退還的購房款，執行申請人可申請執行該款項。申請執行人不得在對該房屋采取執行措施，開(kāi)發(fā)商對此享有足以阻卻執行的實(shí)體權益。
案情摘要
1. 2016年10月24日，何燕與愷泰房地產(chǎn)公司簽訂《預售合同》，購買(mǎi)愷泰房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的案涉房屋并支付完畢全部購房款，雙方也辦理了預告登記但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記。
2. 后德輔管理公司依據對被執行人何燕的生效仲裁裁決，申請法院對上述房屋強制執行。
3. 愷泰房地產(chǎn)公司與何燕簽訂《商品房預售合同解除合同協(xié)議》協(xié)議解除后，向法院提出執行異議。執行法院支持案外人愷泰房地產(chǎn)公司的異議請求，并裁定中止對案涉房屋的執行。
4. 申請執行人德輔管理公司向法院提起執行異議之訴，一審法院判許可對案涉房屋的執行，二審法院改判駁回德輔管理公司的訴訟請求。德輔管理公司的再審申請亦被駁回。
爭議焦點(diǎn)
愷泰房地產(chǎn)公司對案涉房屋享有的權利是否足以排除執行？
法院認為
……
根據案涉商品房預售合同的約定，何燕與愷泰公司在合同登記備案后，可以協(xié)議解除該合同。人民法院查封的效力是限制被執行人處分其財產(chǎn)。何燕尚未取得案涉房屋所有權，其與愷泰公司簽訂《解除合同協(xié)議》，不屬于處分財產(chǎn)的行為。因此，在法律沒(méi)有明確規定的情形下，預查封的效力不能及于限制何燕與愷泰公司行使合同解除權，當事人基于真實(shí)意思表示而解除合同的合同權利不應因交易標的被預查封而被剝奪。同時(shí)，根據《解除合同協(xié)議》的約定，商品房預售合同解除后，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時(shí)，預查封對象轉變?yōu)閻鹛┕緫蚝窝嗤诉€的購房款，德輔公司可申請執行該款項。
案例索引
（2020）最高法民申2441號
相關(guān)法條
《最高人民法院、國土資源部、建設部關(guān)于依法規范人民法院執行和國土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執行若干問(wèn)題的通知》
十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權登記，人民法院也可以進(jìn)行預查封：
......
（三）被執行人購買(mǎi)的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
第十八條 被執行人購買(mǎi)第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權，申請執行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人書(shū)面同意剩余價(jià)款從該財產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。
第三人依法解除合同的，人民法院應當準許，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結措施應當解除，但人民法院可以依據申請執行人的申請，執行被執行人因支付價(jià)款而形成的對該第三人的債權。
第十九條 被執行人購買(mǎi)需要辦理過(guò)戶(hù)登記的第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。
實(shí)務(wù)分析
對于預查封情形下，被執行人和開(kāi)發(fā)商間的合同解除權是否受到限制，實(shí)務(wù)中法院有不同理解。本文援引判例明確：被執行人解除與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間簽訂的購房合同，其行為并不是處分財產(chǎn)的行為，在法律沒(méi)有明確規定的情況下預查封不能對被執行人行使解除權構成限制。
同時(shí)本文援引判例認為，預查封情形下購房合同被解除的，申請執行人可向法院請求將預查封的對象轉換為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應向被執行人返還的購房款。筆者認為此操作有利于有效控制被執行人濫用解除權規避預查封，同時(shí)也符合預查封制度的設計本意。筆者贊同，特此推薦。
另外，預查封情形下購房合同被解除后，預查封效力是否自然及于購房款的返還？實(shí)務(wù)中還存在一定爭議。此情形下如果房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不經(jīng)法院許可將解除合同后的已交購房款項直接返還被執行人，存在一定法律風(fēng)險，此情形下建議房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商返還被執行人已交購房款項時(shí)應征求法院的書(shū)面同意。一孔之見(jiàn)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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