敲響法槌 作者：?jiǎn)讨t律師
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目錄
一、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立的程序----文字版4
（一） 審查4
（二） 申請5
（三） 籌備5
（四）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )7
（五）備案7
（六）召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。8
二、 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立的程序----圖文版9
三、 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )日?；顒?dòng)11
（一） 業(yè)主大會(huì )的職責及會(huì )議制度11
（二） 業(yè)主委員會(huì )的職責及會(huì )議制度13
（三） 印章制度15
（四） 經(jīng)費15
（五） 依法履行職責15
四、業(yè)委會(huì )的換屆、委員的增補、變更、業(yè)主大會(huì )的解散16
（一）關(guān)于換屆16
（二） 關(guān)于委員的增補16
（三） 關(guān)于委員的變更16
（四） 關(guān)于備案16
（五） 關(guān)于業(yè)主大會(huì )的解散17
五、 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員常見(jiàn)問(wèn)答18
（一） 問(wèn)：成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的主要上層依據有哪些？18
（二） 問(wèn)：成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )主要有哪些程序性步驟？18
（三） 問(wèn)：成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的意義有哪些？18
（四）問(wèn)：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些權利？18
（五） 問(wèn)：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些義務(wù)？19
（六） 問(wèn)：業(yè)主投票權如何計算？19
（七） 問(wèn)：業(yè)主大會(huì )議事規則應當主要就哪些事項作出規定？19
（八） 問(wèn)：管理規約應當主要對哪些事項作出規定？19
（九） 問(wèn)：業(yè)主能否委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議？20
（十） 問(wèn)：業(yè)委會(huì )委員能否委托代理人參加會(huì )議？20
（十一） 問(wèn)：業(yè)主大會(huì )可以就哪些事項作出決定？20
（十二） 問(wèn)：業(yè)委會(huì )委員應當符合哪些條件？20
（十三） 問(wèn)：業(yè)委會(huì )應當向業(yè)主公布哪些情況和資料？21
（十四） 問(wèn)：業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的成立及其活動(dòng)的主管部門(mén)是哪些？21
（十五） 問(wèn)：業(yè)主如何提出成立業(yè)主大會(huì )的要求？21
（十六） 問(wèn)：業(yè)主提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求后，如何成立籌備組？21
（十七） 問(wèn)：籌備組成立后如何開(kāi)展籌備工作？21
（十八） 問(wèn)：首次業(yè)主大會(huì )主要內容和程序是什么？22
六、相關(guān)文件的示范文本23
1.關(guān)于籌備業(yè)主大會(huì )的申請書(shū)23
2.關(guān)于籌備業(yè)主大會(huì )的申請書(shū)24
3.關(guān)于組建業(yè)主大會(huì )籌備組的公告26
4.關(guān)于業(yè)主大會(huì )籌備組產(chǎn)生辦法的公告27
5.業(yè)主大會(huì )籌備組業(yè)主代表推薦表31
6.關(guān)于業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單及工作職責的公告32
7.關(guān)于召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的公告34
8、關(guān)于確定業(yè)主身份、人數、專(zhuān)有部分面積的公告36
9.關(guān)于《管理規約（草案）》和《業(yè)主大會(huì )議事規則（草案）》征求意見(jiàn)的公示37
10.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法的公告38
11.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單的公告41
12.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì )選舉辦法的公告43
13.業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決票（制定《管理規約》《業(yè)主大會(huì )議事規則》）45
14.業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決票（選舉業(yè)主委員會(huì )）46
15.關(guān)于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定的公告47
16.關(guān)于業(yè)主大會(huì )依法成立的公告50
17.關(guān)于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費使用情況的公告52
18.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì )相關(guān)事項的公告53
19.業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決票（決定物業(yè)項目的管理方式）54
20.業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決票（選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)）55
21.業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決票（決定車(chē)輛行駛、停放、收費管理制度）56
22.車(chē)輛行駛、停放、收費管理制度（樣本）57
23.業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決票（決定終止業(yè)主委員會(huì )委員資格）58
24.業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決票（補選業(yè)主委員會(huì )委員）59
25.業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案及印章刻制證明61
26.（物業(yè)項目名稱(chēng)）業(yè)主大會(huì )議事規則（示范文本）62
27.管 理 規 約 78
28.備案材料89
七、相關(guān)法律法規及規范性文件100
（一）《民法典》第六章 .100
（二）物業(yè)管理條例103
（三）山東省物業(yè)管理條例110
（四）住房和城鄉建設部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》的通知125
（五）濟南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟南市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則的通知132
（六）關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規范業(yè)主委員會(huì )建設和相關(guān)工作的指導意見(jiàn)（試行）》的通知..139
(七）濟南市物業(yè)管理條例（征求意見(jiàn)稿）.....................................146
一、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立的程序----文字版
成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，實(shí)現業(yè)主自治，需要依照法定程序進(jìn)行。依照相關(guān)法規和文件的規定，主要經(jīng)過(guò)審查、申請、籌備、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )、備案等步驟。
審查
審查階段，主要看是否需要成立業(yè)主大會(huì )、是否達到業(yè)主大會(huì )成立的條件。
是否需要成立業(yè)主大會(huì )。
首先看物業(yè)管理區域的劃分。一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開(kāi)發(fā)建設，或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的，配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域；能夠分割并獨立使用的，可劃定為不同的物業(yè)管理區域。
一般來(lái)說(shuō)，建設單位辦理商品房預售許可證或現售備案前，向物業(yè)主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域?？傮w來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理區域的劃分，屬于行政管理的范疇，以行政主管部門(mén)劃分為準。
其次，對于業(yè)主較少的區域，經(jīng)全體業(yè)主同意，可決定不成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責。
是否達到業(yè)主大會(huì )成立的條件。
符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：
業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上；自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上。
申請
申請階段，主要分為兩種情況，建設單位或前期物業(yè)管理服務(wù)單位申請，和業(yè)主申請。
建設單位或前期物業(yè)申請
物業(yè)管理區域內，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑總面積的50%時(shí)，建設單位應按照要求，及時(shí)報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規劃總平面圖；（五）交付使用共用設施設備的證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。
物業(yè)管理區域達到業(yè)主大會(huì )成立條件90日內，建設單位或前期物業(yè)應當向區縣房管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面申請。
業(yè)主申請
建設單位或前期物業(yè)逾期未申請的，經(jīng)物業(yè)區域內20%以上業(yè)主提議，可向區縣房管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。
籌備
籌備階段，主要是成立籌備組和完成籌備工作。
成立籌備組。
區縣房管部門(mén)應當在收到建設單位或前期物業(yè)的書(shū)面申請，或業(yè)主的書(shū)面要求后，30日內，與街道辦事處（鄉鎮政府）共同組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組。
確定籌備組人員?；I備組一般由5-15名成員組成，其中居委會(huì )委員1名，并擔任籌備組組長(cháng)。其余成員為物業(yè)管理區域的業(yè)主代表，由街道辦事處、居委會(huì )組織推薦產(chǎn)生。
籌備組產(chǎn)生后，應當書(shū)面形式將成員名單在物業(yè)管理區域公告。
完成籌備工作。
區縣房管部門(mén)、街道辦事處應當指導籌備組開(kāi)展業(yè)主大會(huì )的籌備工作，全體業(yè)主、建設單位、物業(yè)企業(yè)應當積極配合籌備組工作。
籌備組應當在30日內（特殊情況可延長(cháng)30日）完成以下工作：
確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數，并組織業(yè)主推薦業(yè)主代表；
確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)時(shí)間、地點(diǎn)和內容；
參照示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì )議事規則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
確認業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數，并逐一列表
登記業(yè)主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權數等基本內容；
確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人人數和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )委員候選人；
推選首屆業(yè)主委員會(huì )委員的候選人，由籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據得票多少，并結合物業(yè)管理區域規模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。
籌備組應當審查候選人的資格，候選人名單產(chǎn)生后，籌備組予以公告。
候選人應當符合以下條件：居住在本物業(yè)管理區域內；具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律法規；遵守業(yè)主大會(huì )議事日程規則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔、具有社會(huì )公信力；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間；未在本物業(yè)管理區域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內任職。
上述五項工作，應在業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前完成，并書(shū)面公告。
（6）采取書(shū)面征求意見(jiàn)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，籌備組要在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監票人各若干人，計票人和監票人應由非業(yè)主委員會(huì )委員候選人擔任?；I備組應在投票日期7日前，采取直接送達或郵寄送達的方式將表決票、業(yè)主委員會(huì )選票送達業(yè)主，并保存送達憑證。表決票和選票需要注明投票時(shí)間、地點(diǎn)等。
采取集體討論形式的，籌備組要向業(yè)主發(fā)放參加首次業(yè)主大會(huì )的證件。
（四）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的內容和程序：表決通過(guò)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )委員；其他需要首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)的事項。
投票結束后，采取公開(kāi)驗票方式，由籌備組負責開(kāi)箱驗票，由唱票、計票人員在監票人監督下，核對、計算票數，當場(chǎng)公布結果，由籌備組、唱票、計票和監票人作出記錄。
同意業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的業(yè)主投票權數未達到總票數的三分之二的，籌備組應當在征求業(yè)主意見(jiàn)并修改后，重新組織業(yè)主表決投票。
業(yè)主委員會(huì )由5-13人的單數組成，由籌備組根據實(shí)際情況決定。業(yè)主委員會(huì )的選舉應當有物業(yè)區域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加；業(yè)主委員會(huì )的當選，應當經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權二分之一以上通過(guò)。
（五）備案
業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內將成立情況向區縣房管部門(mén)備案。提交以下材料：（1）業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定；（2）業(yè)主委員會(huì )成立備案申請表；（3）業(yè)主公約；（4）業(yè)主大會(huì )議事規則；（5）選舉和表決結果統計表；（6）業(yè)主委員會(huì )委員名單及基本情況、委員分工等。
區縣房管部門(mén)應當收到上述材料后10日內，發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案證明，出具業(yè)主委員會(huì )刻制印章證明，并將有關(guān)情況通報街道辦事處、公安派出所、建設單位、物業(yè)企業(yè)。
（六）召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議
籌備組在業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生后組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )主任1人、副主任1-2人?；I備組自行解散。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立的程序－--－圖文版
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )日?；顒?dòng)
業(yè)主大會(huì )的職責及會(huì )議制度
業(yè)主大會(huì )履行下列職責：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施；（5）制定、修改物業(yè)管理區域內共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；（6）法律、法規或業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
業(yè)主大會(huì )可采取集體討論形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式，但應當由持有投票權數二分之一以上的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)過(guò)與會(huì )業(yè)主所持投票權數二分之一以上通過(guò)。業(yè)主可委托他人投票。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議，分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議，應當邀請街道辦、居委會(huì )參加。
定期會(huì )議，由業(yè)委會(huì )按照業(yè)主大會(huì )議事規則召開(kāi)。
臨時(shí)會(huì )議，有下列情形之一的，業(yè)委會(huì )及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
有20%以上業(yè)主提議；2.發(fā)生重大事故或緊急事件需及時(shí)處理；3.業(yè)主大會(huì )議事規則或業(yè)主公約規定的其他情況。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應由業(yè)委會(huì )作書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì )作出的會(huì )議決定，
應書(shū)面公示，對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)委會(huì )逾期不按照規定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，區縣房管部門(mén)可責令限期召開(kāi)。必要時(shí)，區縣房管部門(mén)與街道辦共同指導居委會(huì )組織召開(kāi)。
未能選舉業(yè)委會(huì )或業(yè)委會(huì )全體辭職的，業(yè)主大會(huì )仍應履責，需召開(kāi)定期或臨時(shí)會(huì )議的，參照上述辦法。
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