【裁判要旨】

《城市房地產(chǎn)管理法》第58條二款和《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第14條均非可能導致合同無(wú)效的效力性規定。另，我國對房地產(chǎn)執業(yè)資格實(shí)行的是評價(jià)制，未取得職業(yè)資格人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)，非屬違反公序良俗范圍，所簽署的居間合同應屬有效。

【浙江省高級人民法院判例】

（2021）浙民再252號陳某中介合同糾紛案

【簡(jiǎn)要案情】

一、2017年10月20日，陳某與某公司簽署《千島湖項目合作協(xié)議書(shū)》，約定由陳某負責招募承租人，與某公司簽署租賃合同，將千島湖某物業(yè)項目對外出租。其中，如陳某介紹的承租人與某公司簽署的租賃合同租金為1.5元每天每平方米以下的，某公司一次性支付陳某80萬(wàn)中介費；租金為1.5元每天每平方米的，某公司一次性支付陳某100萬(wàn)中介費；高于1.5元每天每平方米的，差價(jià)部分全部支付給陳某；

二、某公司自認經(jīng)陳某介紹認識了承租人某酒店負責人劉某，并通過(guò)劉某認識了某酒店其他股東；2017年12月8日，某公司與某酒店簽署了租賃合同，租金為1.68元每天每平方米，年租金約483萬(wàn)；

三、2018年6月28日，某公司與某酒店簽署補充協(xié)議，約定增加了部分承租面積，但總租金不變，租金價(jià)格變?yōu)?.53元每天每平方米；

四、2020年6月，陳某起訴至法院，請求支付中介費63萬(wàn)及逾期付款違約金；

【爭議焦點(diǎn)】

一、陳某和某公司簽訂的《千島湖項目合作協(xié)議書(shū)》是否有效？

二、陳某是否完成了合同義務(wù)，及如何計算中介費

【裁判結果】

浙江省淳安縣人民法院一審判決某公司支付陳某中介費10萬(wàn)及逾期付款違約金；

二審浙江省杭州市中級人民法院判決撤銷(xiāo)一審判決，駁回陳某訴訟請求；

浙江省高級人民法院再審判決撤銷(xiāo)二審判決，變更一審判決為某公司支付陳某中介費10萬(wàn)及逾期付款違約金（計算方法有變）；

【裁判規則】

一、關(guān)于居間合同效力問(wèn)題。

陳某與某公司簽署合作協(xié)議，應屬房地產(chǎn)居間合同關(guān)系。關(guān)于合同效力，本院認為，《城市房地產(chǎn)管理法》58條是關(guān)于房產(chǎn)中介服務(wù)機構設立開(kāi)業(yè)條件的規定，并不涉及具體的房產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)。至于房產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)是否只能在經(jīng)紀機構進(jìn)行并未明確，也無(wú)法推出絕對禁止個(gè)人從事房產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》系住建部等頒發(fā)的部門(mén)規章，著(zhù)重對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和從業(yè)人員及房產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)進(jìn)行了規定，第14條規定的是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不能脫離房產(chǎn)經(jīng)紀機構之外進(jìn)行承接業(yè)務(wù)，但也無(wú)法推出禁止其他個(gè)人從事房產(chǎn)居間服務(wù)的結論。上述法條和規章并非可能導致合同無(wú)效的效力性規定。

另，我國對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實(shí)行評價(jià)制，未取得職業(yè)資格人員從事房產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)，非屬違反公序良俗行為，不違反法律法規的強制性規定，應為有效。

二、關(guān)于陳某是否完成了合同義務(wù)，及中介費計算問(wèn)題。

根據陳某庭審陳述，其所稱(chēng)的租金價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格并不一致，雖然介紹某酒店負責人劉某給某公司認識，但后期并未全程參與，簽訂租賃合同時(shí)亦為在場(chǎng)，由某公司主導簽署。由于租金價(jià)格另有變動(dòng)，陳某主張以1.68元的租金價(jià)格計算中介費，依據不足。一審法院酌定陳某中介費為每年25萬(wàn)；

【法條索引】

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱(chēng)和組織機構；（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；（三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；（四）有足夠數量的專(zhuān)業(yè)人員；（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構，應當向工商行政管理部門(mén)申請設立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照后，方可開(kāi)業(yè)。

第五十九條　國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認證制度。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十四條　房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構名義承攬業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用。

【律師小結】

地產(chǎn)中介行業(yè)基于對自身行業(yè)利益，對部分開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)房產(chǎn)采取的分銷(xiāo)轉介予以抵制，“全民經(jīng)紀人”是否合法引發(fā)了思考。從民事訴訟的角度來(lái)說(shuō)，未取得房產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)資格的其他人員從事房產(chǎn)居間活動(dòng)，居間合同有效。委托人看中的并非居間人在房產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)知識，而是依靠其自身人脈優(yōu)勢從中介紹、聯(lián)系、撮合。從行政監管角度，作為居間人在取得傭金后應當依法納稅。從交易安全角度考慮，房產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀從業(yè)人員受到政府監管，執業(yè)行為較為規范，交易相對安全，出現問(wèn)題可以尋求政府監管部門(mén)的規制。其他人員則相對難受監管。

作者喬謙律師 山東睿揚律師事務(wù)所

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