【裁判要旨】

一、根據房地一體原則，執行法院查封地上建筑物的效力及于該建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權和地上建筑物所有權分屬被執行人與他人的除外。對于在建工程的執行處置，人民法院在分別就土地使用權和地上建筑物的查封手續完善后，依據“人民法院對土地使用權的查封效力及于地上建筑物”的原則，對于在建工程新增工程亦具有查封效力，可以處置。

二、 對于評估程序的異議，人民法院應當重點(diǎn)針對評級機構及人員是否具有相應的評估資質(zhì)以及評估程序是否嚴重違法等進(jìn)行審查。對于評估價(jià)格過(guò)低等，不屬于重新評估的法定理由。

【最高人民法院判例】

（2021）最高法執監500號山東某公司執行監督案

【簡(jiǎn)要案情】

一、【判決】2015年6月26日，夏某、廖某與山東某公司合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案，四川省高級人民法院判決：解除投資合同；山東某公司返還夏某投資款7136萬(wàn)，支付夏某違約金1336萬(wàn)，支付夏某730萬(wàn)及利息；

二、【執行】夏某申請強制執行，2015年10月15日，經(jīng)指定，四川省廣元市中級人民法院立案執行，裁定查封山東某公司名下9600萬(wàn)存款或相應價(jià)值財產(chǎn)；其后，執行法院查封了山東某公司名下位于山東省濰坊市濰城區的土地使用權及部分在建工程，土地125畝，在建房屋505套；

三、【評估】2016年7月，執行法院裁定評估拍賣(mài)上述案涉房產(chǎn)，隨后通過(guò)公開(kāi)搖號方式確定評估機構，同年12月15日，評估機構作出評估報告；同年同月24日，山東某公司提出異議，以存在漏評、土地使用權評估價(jià)格過(guò)低為由。2017年3月和6月，評估機構分別出具回復和說(shuō)明，對上述異議予以回復；確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)2016年10月21日市場(chǎng)價(jià)值為2.06億元；

四、【拍賣(mài)】2017年6月裁定拍賣(mài)，7月和9月兩次流拍，起拍價(jià)分別為1.65億元和1.4億元；

五、【以物抵債】2017年10月，經(jīng)申請執行人夏某申請，執行法院裁定以物抵債；

六、【申訴】被執行人山東某公司在案涉房產(chǎn)被查封評估后仍繼續施工，完成了部分工程；并以存在漏評、評估拍賣(mài)違法為由，申請執行監督；

【爭議焦點(diǎn)】

司法評估時(shí)點(diǎn)后有新增工程的情況下評估、拍賣(mài)、以物抵債是否合法？

【裁判結果】

四川省廣元市中級人民法院、四川省高級人民法院、最高人民法院均駁回山東某公司申訴；

【裁判規則】

一、關(guān)于評估拍賣(mài)程序。評估方法有誤、價(jià)格過(guò)低、漏評等問(wèn)題，已經(jīng)由評估機構予以回復。但上述問(wèn)題不涉及評估機構及評估人員不具有相應的評估資質(zhì)、評估程序嚴重違法等問(wèn)題，不屬于依法應當重新評估的法定理由，據此主張撤銷(xiāo)以物抵債裁定書(shū)，缺乏法律依據。此外，評估僅是輔助執行法院確定拍賣(mài)價(jià)格的手段，最終還是由市場(chǎng)決定。本案兩次流拍，二拍流拍價(jià)為評估價(jià)的68%，市場(chǎng)價(jià)格明顯低于評估價(jià)格。

二、關(guān)于新增工程是否未經(jīng)查封拍賣(mài)即以物抵債的問(wèn)題。

首先，被執行人并未舉證新增工程具體建成時(shí)間及價(jià)值，施工方曾起訴請求結算新增工程的價(jià)款被法院駁回；其次，根據“人民法院查封土地使用權及于地上建筑物”的原則，執行法院查封案涉土地使用權時(shí)，地上建筑物尚未辦理登記，查封效力及于地上建筑物，包括可能新增的建筑物。新增工程未經(jīng)查封的主張，缺乏法律和事實(shí)依據，不予支持。

再次，執行程序中執行法院多次告知被執行人及施工方，查封后應當停止施工，繼續施工造成損失的自行承擔，并依法向施工方送達協(xié)助執行通知書(shū)。被執行人在司法評估時(shí)點(diǎn)后仍繼續施工，妨害執行工作，違反法院禁令，又主張新增工程利益，不予支持。

最后，拍賣(mài)公告的拍賣(mài)范圍明確為案涉土地使用權及地上建筑物，整體處置，現狀拍賣(mài)，以競買(mǎi)人現場(chǎng)實(shí)際調查為準。因此，拍賣(mài)標的物包括拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)的地上建筑物，即包括評估時(shí)點(diǎn)后可能新增的建筑物。申請執行人申請以物抵債的范圍，與拍賣(mài)標的物的財產(chǎn)范圍一致，在以物抵債的數額范圍內，也應該包括了可能的新增工程。

被執行人主張新增工程的價(jià)值應單獨計算并返還，不予支持。

三、本案二拍流拍，說(shuō)明二拍流拍時(shí)市場(chǎng)并不認可包含可能的新增工程在內的案涉房產(chǎn)的價(jià)值高于二拍流拍價(jià)格，即以物抵債的價(jià)格。申請執行人以物抵債，雖然包含了可能的新增工程，但并不損害被執行人的利益。

 作者喬謙律師 山東睿揚律師事務(wù)所

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