作者：鯨哥
來(lái)源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
很多人考慮法拍房的時(shí)候無(wú)非是想著(zhù)撿漏，但一心想撿便宜往往是難以實(shí)現的。
有的人只買(mǎi)“好看的”，有的人只買(mǎi)“折扣大”的，但他們都忽略了一點(diǎn)：這些所謂的“好房源”，別人也一樣能看出來(lái)，但具體好還是不好，得詳細調查才能知道，不能被一時(shí)的表象所蒙蔽。在篩選房源時(shí)，首先我們要明確購房需求，是自住還是投資。如果說(shuō)買(mǎi)房自住的同時(shí)也要滿(mǎn)足投資屬性的話(huà)，建議分清主次需求。如果分不清主次需求，那么大概率即使拍了房子也會(huì )感到不滿(mǎn)意。其次，參加競拍之前一定要有自己的預算方案，確定自己的心理價(jià)位，量力而行，避免沖動(dòng)加價(jià)，導致悔拍。對于房源的地段、所在社區的環(huán)境以及房源自身存在的風(fēng)險也需要去逐一的進(jìn)行盡調。
情況復雜的法拍房，一直以來(lái)勸退了大量買(mǎi)房者。大部分法拍房背后都有復雜的債務(wù)關(guān)系。大部分執行人，也就是法拍房的原房主，大多是因為欠了申請執行人的錢(qián)不還，或者無(wú)力償還，名下的房產(chǎn)才會(huì )被法院強制拍賣(mài)。如果盲目拍下，那這類(lèi)法拍房的騰退往往不會(huì )很順利，最棘手的問(wèn)題就是房子拍了住不進(jìn)去。花了錢(qián)，房子不能住，相當于錢(qián)打了水漂。法拍房有著(zhù)低于市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)誘惑，但背后的風(fēng)險是個(gè)人難以承擔的。這也是外界把法拍房妖魔化的主要原因，一個(gè)風(fēng)險案例就會(huì )把無(wú)數人勸退。其實(shí)只需要找到專(zhuān)業(yè)的團隊來(lái)進(jìn)行輔助，風(fēng)險就能得到很好的控制。
法拍房市場(chǎng)上，大部分的房子都可以過(guò)戶(hù)，但是也不乏一部分房子沒(méi)辦法正常過(guò)戶(hù)。
市政配套用房的所有權是登記在市政機關(guān)名下的，只有特定人員才能辦理過(guò)戶(hù)。如果想拍這類(lèi)房產(chǎn)，所以要確定自己是否有購買(mǎi)資格，不要貿然參拍。
歷史保護建筑未經(jīng)批準是不可以發(fā)生買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與等行為的，這類(lèi)法拍房的過(guò)戶(hù)不僅需要到當地文化局備案，還要報備區局批準，過(guò)程相當復雜麻煩，而且還不一定能辦好。
房產(chǎn)產(chǎn)證有三種模式：一種是個(gè)人產(chǎn)權，一種是共同共有。還有一種就是按份額占有。按份額占有的房產(chǎn)在進(jìn)行司法處置時(shí)，只能涉及被執行人名下的份額，因此房產(chǎn)不能完整過(guò)戶(hù)，也沒(méi)有獨立的處置權，不建議參拍。軍產(chǎn)房是指軍隊享有房屋所有權的房屋。按照中華人民共和國建設部房地產(chǎn)業(yè)司和中國人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部聯(lián)合印發(fā)的《城鎮駐軍營(yíng)房產(chǎn)權轉移和房屋現狀變更登記實(shí)施細則》的規定，軍產(chǎn)房的所有權屬于總后勤部，軍隊產(chǎn)權房向地方轉讓?zhuān)仨氁〉每偤笄诓康膶徟?，否則無(wú)權轉讓?zhuān)词罐D讓了也是無(wú)效的。
5、土地性質(zhì)是集體土地
土地性質(zhì)是集體土地的房屋，都是沒(méi)有產(chǎn)證的，不屬于商品房范疇內，這就是我們經(jīng)常說(shuō)的“小產(chǎn)權房”。像這類(lèi)小產(chǎn)權法拍房在拍賣(mài)過(guò)程中，只拍賣(mài)使用權，而不是所有權，因此買(mǎi)受人無(wú)法辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，拿不到產(chǎn)證。
在前期盡調時(shí)應該注意房屋權屬狀況，特別是土地性質(zhì)、交易中心或有關(guān)部門(mén)的交易規則。另外在競拍前一定要仔細查看房源頁(yè)面出示的《法院公告》、《競買(mǎi)須知》，一般都會(huì )注明房屋權屬、土地性質(zhì)等信息，這是最初始的一個(gè)查驗方式。
提到法拍房，大家除了擔心騰房困難住不進(jìn)去之外，另外一個(gè)影響決策的重要因素就是：擔心遇到帶有租賃的房子，特別是長(cháng)期租賃的房子。都知道買(mǎi)賣(mài)不破租賃，我們在擔心可能無(wú)法入住的同時(shí)，也需要去確認租賃合同是否合法，排除無(wú)效租賃的情況，再針對具體情況制定具體的解決方案。
1、先抵押后租賃，且抵押權已經(jīng)登記的房屋，不適用該原則。每套法拍房背后都有各種情況、問(wèn)題、風(fēng)險的存在，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的具體情況也要具體分析。雖有買(mǎi)賣(mài)不破租賃一說(shuō)，但買(mǎi)賣(mài)不破租賃是為了保護弱者，并不是無(wú)賴(lài)的保護傘。如果新業(yè)主想收回房屋自住，且存在的是合理有效的短期租賃，也無(wú)需擔心，可以選擇和租客進(jìn)行協(xié)商，雙方接觸租賃合同或通過(guò)法律訴訟的方式來(lái)解決。對于法拍房的租約問(wèn)題，建議提前做好盡調，在競拍前杜絕存在隱患的房產(chǎn)。
法拍房由于天然價(jià)格優(yōu)勢，吸引越來(lái)越多剛需自住客的關(guān)注和參與，成交率逐步攀升。在很多人通過(guò)法拍房成功撿漏的同時(shí)，也有一部分人卻因為競拍前缺乏對法拍房的全面了解，未能理性競拍，最后不得不悔拍，最后導致?lián)炻┎怀?，還被沒(méi)收保證金，甚至被處罰。司法拍賣(mài)不是網(wǎng)上購物，可以享受七天無(wú)理由退貨，是非常嚴謹的。既然決定要拍下房產(chǎn)，就要做足準備，不要輕易悔拍，同時(shí)也要明確悔拍所帶來(lái)的后果。在參與司法網(wǎng)拍前，大家要明確內心價(jià)位，切勿盲目跟拍。購買(mǎi)法拍房，應當仔細閱讀競買(mǎi)公告和須知。首次購買(mǎi)法拍房的人，更要把競買(mǎi)公告研究透徹。如果競買(mǎi)人有其他內容想要詳細了解的，一定要自己去看房子，了解自己所關(guān)心的問(wèn)題。如果拿不準可以委托專(zhuān)業(yè)法拍房助拍機構進(jìn)行調查，以保證更加全面地了解房屋情況。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“北京法拍房資訊”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題：
法拍房交易十大風(fēng)險（上篇）
北京法拍房資訊 
