西政資本 作者：吳雙
來(lái)源：西政資本
本文為西政資本原創(chuàng )，轉載需經(jīng)授權
一、拆補方案制定的流程
二、影響拆補方案的主要因素
三、拆遷人與大業(yè)主不同視角下的拆補方案關(guān)注要點(diǎn)
四、拆補協(xié)議的簽署與實(shí)施
拆補方案的制定、拆補協(xié)議的簽署、實(shí)施，是城市更新項目中復雜且重要的一環(huán)。在拆補方案的制定前，需要了解拆補方案的主要要素、制定流程以及影響拆補方案的主要因素；在拆補方案的制定中，拆遷人（開(kāi)發(fā)商）和被拆遷人（大業(yè)主）對于拆補方案關(guān)注的要點(diǎn)也不同，筆者分別從拆遷人和被拆遷人的視角解析拆補方案。在拆補協(xié)議的簽署與實(shí)施中，筆者總結自身實(shí)操案例，分析簽署主體的確認、被搬遷物業(yè)未經(jīng)新三規處理、項目未立項的拆補協(xié)議簽署、拆補協(xié)議實(shí)施中被搬遷物業(yè)被開(kāi)發(fā)商擅自抵押、拆補協(xié)議實(shí)施中被搬遷物業(yè)被查封的處理方案、被拆遷人為境外主體，需向境外付款等案例，希望對大家有所幫助，不足之處請大家批評指正，亦歡迎大家前來(lái)交流。
一、拆補方案制定的流程
（一）拆補方案的主要要素
1. 物業(yè)補償標準——（永久性物業(yè)/臨時(shí)性物業(yè)——構筑物、附著(zhù)物）
拆遷方案示例：
（1）閣樓（含夾層，按投影面積計算）：5000元/平方米；
（2）花壇：500元/平方米；
（3）化糞池：3000元/個(gè)；
（4）屋頂水池：混凝土10000元/個(gè)，其他結構5000元/個(gè)；
（5）鐵皮棚、玻璃纖維棚：3000元/平方米；
（6）果樹(shù)：（a）胸徑3厘米以下：200元/棵；（b）胸徑3-6厘米：1000元/棵；（c）胸徑6-10厘米：2500元/棵；（d）胸徑10-15厘米：3000元/棵；（e）胸徑大于15厘米：3500元/棵。
2. 貨幣補償標準——參考周邊市場(chǎng)的貨幣補償標準
3. 其他獎勵/補償費用標準
簽約獎勵、搬遷費、過(guò)渡安置費、停產(chǎn)停業(yè)補償、清租費、裝修補償等。
4. 回遷物業(yè)的位置
原業(yè)主經(jīng)常問(wèn)及到回遷物業(yè)的位置，我們通常只能先描述回遷物業(yè)大概位置，并且告知其需要以政府審批的規劃方案為準。
5. 簽約的時(shí)間
設置簽約儀式的考量與注意事項——業(yè)主較多的項目，可設置簽約儀式并保證簽約儀式完成一定的簽約率，可帶動(dòng)后期其他業(yè)主簽約的積極性。
6. 回遷物業(yè)的交付標準——可結合本公司已有的優(yōu)質(zhì)項目
7. 回遷物業(yè)的交付時(shí)間
一般情況約定的施工許可證獲得時(shí)間，就實(shí)際操作而言，施工許可證可分為：基坑施工許可證、主體施工許可證等，項目是否是分期開(kāi)發(fā)等，對于開(kāi)發(fā)商或者業(yè)務(wù)，可根據自身利益進(jìn)行確定是否需要注意明確施工證的具體情形。
（二）拆補方案的制定流程
1. 前期調研
主要考慮項目的基本情況、權利人的情況，例如：若權利人是國企，國企可能要求在簽訂意愿征集時(shí)，需要提前提供明確的拆賠標準。但是此階段暫未明確的拆賠標準，開(kāi)發(fā)商參考項目周邊的情況后，可通過(guò)函件告知其大致的拆賠標準；考察周邊項目的賠償標準；調查項目的物業(yè)情況,是否存在祖屋、宗祠、廠(chǎng)房、臨時(shí)構筑物等，這些物業(yè)情況會(huì )對后續的拆賠總額產(chǎn)生重大影響。
2. 測繪與測算
主要實(shí)地測量項目物業(yè)情況，通過(guò)測算預計需補繳地價(jià)、公配、容積率、村股份公司回遷比例等。
3. 制定草案與審核
4. 公示與完善
二、影響拆補方案的主要因素
（一）政府指導標準（《深圳市房屋征收與補償實(shí)施辦法（試行）》，2016修訂版）
（二）現狀物業(yè)類(lèi)型與現狀容積率
《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新單元規劃容積率審查規定》第八條：現狀容積率超過(guò)2.5的城中村、舊屋村，原則上不進(jìn)行拆除重建類(lèi)城市更新。
（三）項目區位
不同區域項目的拆賠標準存在較大的差異，應參考同區的項目情況。
（四）預計的規劃指標
考慮項目規劃的容積率、項目建成的物業(yè)類(lèi)型。
（五）同區域同類(lèi)補償標準
參考同區域同類(lèi)補償標準，若存在部門(mén)標準低于同區域同類(lèi)補償標準，則需要盡可能解釋其原因與合理性。
三、拆遷人與大業(yè)主不同視角下的拆補方案關(guān)注要點(diǎn)
（一）對于拆遷人（開(kāi)發(fā)商）
1. 盡量減少現金支付的數量與時(shí)間
開(kāi)發(fā)商盡可能的決定房屋移交時(shí)過(guò)渡費產(chǎn)生的起始時(shí)間、費用，同時(shí)減少貨幣補償，盡量采取物業(yè)補償。
2. 回遷物業(yè)的賠償標準（參考被拆遷人賠償標準）
3. 回遷房屋的時(shí)間（參考被拆遷人房屋回遷時(shí)間）
4. 回遷房屋的登記價(jià)格（參考被拆遷人回遷房屋的登記價(jià)格）
5. 違約責任的設定
逾期交房、逾期辦證的違約責任，例如按照過(guò)渡安置補償費用的X倍；開(kāi)發(fā)商應掌握合同解除權;減少相應的費用、掌握協(xié)議的主動(dòng)權。
6. 不給合同解除權，根據實(shí)際情況增加對方義務(wù)（清租、抵押等）
7. 提前確定簽訂合同主體
8. 是否適用排他期條款
如需要，可根據實(shí)際情況，設置排他期條款，保障拆遷人協(xié)議有效期內的權益。
9. 明確房屋產(chǎn)權注銷(xiāo)義務(wù)
拆遷方需要設置項目達到某個(gè)節點(diǎn)后，產(chǎn)權注銷(xiāo)的義務(wù)的履行，可避免后續因產(chǎn)權注銷(xiāo)產(chǎn)生的糾紛。
（二）被拆遷人（大業(yè)主）
根據實(shí)操經(jīng)驗的總結，從大業(yè)主利益角度出發(fā)，根據深圳市城市更新的流程設計了相應的交樓時(shí)間、房產(chǎn)證原件移交時(shí)間、辦理產(chǎn)權注銷(xiāo)委托公證時(shí)間、業(yè)主選房時(shí)間節點(diǎn)，同時(shí)根據上述節點(diǎn)設置了相應的違約責任，具體安排如下：
1. 賠償標準最高條款的設定
拆賠方案的簽訂時(shí)間簽訂早、晚，可能存在拆賠標準不一樣，對于被拆遷人而言，可設置相應的條款，盡量爭取早簽、晚簽賠償標準的統一。
2. 交樓的時(shí)間點(diǎn)
一般可設置在專(zhuān)項規劃之后，交樓后開(kāi)發(fā)商需要支付過(guò)渡費用，需要綜合考慮項目的談判進(jìn)度等情況。
3. 交房產(chǎn)證、辦理授權公證時(shí)間點(diǎn)的選擇
可待實(shí)施主體確認后，移交房產(chǎn)證、辦理授權公證。
4. 回遷房屋的建設期限
一般協(xié)議約定——施工證獲得之日起48個(gè)月或者簽訂協(xié)議之日起72個(gè)月或者80個(gè)月（具體視簽訂協(xié)議的具體時(shí)間節點(diǎn)）為最晚的回遷時(shí)間，即該時(shí)間階段為回遷房屋的建設期限。
5. 回遷時(shí)間
若有精裝修的情況，需要額外考慮精裝修需要的時(shí)間，也應計算在回遷時(shí)間內。
6. 回遷房屋的登記面積以及能否分割轉讓
主要針對的工改項目，是否能轉讓、分割轉讓等情況，需要提前確定。
7. 回遷房屋的建設標準
可約定回遷房的建設標準不低于同期項目可售物業(yè)的標準。
8. 回遷物業(yè)的類(lèi)型、不同類(lèi)型的比例、地下停車(chē)位
開(kāi)發(fā)商可提前設置回遷物業(yè)的類(lèi)型，根據不同的業(yè)主戶(hù)型面積等情況，設計不同的回遷物業(yè)的類(lèi)型、比例，安排相應的地下停車(chē)位。
9. 選房——如何保障實(shí)現大業(yè)主的特殊選房要求？
（1）介入的方式
介入的時(shí)間，大業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商在報方案設計時(shí)告知回遷房所在的區位與安排并需要獲得大業(yè)主的同意。
（2）選房的可操作的最早時(shí)間點(diǎn)
最早的時(shí)間點(diǎn)：取得施工證后，第一層主體基本建設完畢時(shí)。具體可約定為，取得施工證后60天。
（3）房屋的位置選擇
參考標準：選擇房屋的總量平均價(jià)格不能低于項目樓盤(pán)的平均價(jià)格。
（4）選房確認書(shū)的效力
若回遷戶(hù)的選房確認書(shū)不能全部簽訂，則可能影響開(kāi)發(fā)商的預售許可證的申請，大業(yè)主可以對簽訂選房確認書(shū)設置一定的條件。
10. 開(kāi)發(fā)商推進(jìn)受阻，可設置權利人的單方解除權以及對貨幣補償的重新選擇權
11. 回遷房屋的登記價(jià)格
法規并未明確規定，以約定為準：
（1）《深圳市城市更新辦法實(shí)施細則》：第六十七條搬遷補償安置方案確定用于回遷的房產(chǎn)，應當按照經(jīng)區城市更新職能部門(mén)備案的搬遷補償安置協(xié)議，以被搬遷人為權利人辦理分戶(hù)登記。登記價(jià)格以搬遷補償安置協(xié)議約定的價(jià)格為準，未約定的由協(xié)議雙方協(xié)商并進(jìn)行補充約定。
（2）無(wú)約定的，可參考：搬遷人向被搬遷人按高于建安成本*（1+10%成本利潤率）金額開(kāi)具相關(guān)增值稅發(fā)票的，按發(fā)票金額登記；被搬遷人未向被搬遷人開(kāi)具相關(guān)增值稅發(fā)票或按低于建安成本*（1+10%成本利潤率）金額開(kāi)具相關(guān)增值稅發(fā)票的，按建安成本*（1+10%成本利潤率）登記。
（3）有約定，并且按該約定開(kāi)具相關(guān)增值稅發(fā)票的，按約定金額/發(fā)票金額登記。
總之，作為拆遷人，便于財稅處理，盡量留有余地；作為被拆遷人，盡量與市場(chǎng)價(jià)持平，避免第二次銷(xiāo)售的過(guò)高的稅費。
12. 拆遷人的實(shí)際控制人變更限制
限制拆遷方的實(shí)際控制人的變更，實(shí)際上是限制了項目的轉讓。
四、拆補協(xié)議的簽署與實(shí)施
（一）簽署主體的確認
1. 確權的簽署主體與產(chǎn)權證證載主體不同，能否在不辦理授權委托公證的情形下直接注銷(xiāo)？
一般情況是不能直接注銷(xiāo)，據了解存在以下口徑——“由城市更新局發(fā)函給不動(dòng)產(chǎn)登記中心，確認該房產(chǎn)屬于某人，即由城市更新局對房產(chǎn)進(jìn)行確權，由不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行注銷(xiāo)”。注意：此種情況需要提前溝通。
2. 舉例：深圳市華泰小區，由于涉及房改，已確認實(shí)施主體后重新簽署三方拆補協(xié)議
（二）被搬遷物業(yè)未經(jīng)新三規處理、項目未立項的拆補協(xié)議簽署
1. 背景簡(jiǎn)述
（1）擬根據新三規（《深圳市人民政府關(guān)于農村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違法建筑的處理辦法》）進(jìn)行簡(jiǎn)易處理，但屆時(shí)將確權給村里。
（2）項目尚未立項。
（3）位于龍崗區，專(zhuān)規之后方可正式確定合作方及對村里的補償方案。
2. 方案設計
（三）拆補協(xié)議實(shí)施中被搬遷物業(yè)被開(kāi)發(fā)商擅自抵押
1. 背景介紹
（1）簽署拆補協(xié)議后，一并出具了委托公證書(shū)，由于涉及房屋的贖樓，公證書(shū)中載明:“ 受托人有權“辦理該房產(chǎn)的抵押/按揭貸款手續，……全權代理辦理上述房產(chǎn)作為第三方借款抵押擔保的所有相關(guān)手續，并在相關(guān)文件上簽字”。
（2）開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)抵押給第三方，用于借款。
（3）債務(wù)人無(wú)力償還借款，債權人起訴，要求拍賣(mài)房產(chǎn)。
2. 提示——授權委托書(shū)的內容與期限
（1）示例：
①委托受托人辦理上述房地產(chǎn)權利證書(shū)的注銷(xiāo)登記手續，到深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理與注銷(xiāo)登記相關(guān)的查詢(xún)、申請、提交資料、補交稅費等手續；
②有權代為辦理上述房地產(chǎn)注銷(xiāo)登記有關(guān)事宜，代為簽署深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理注銷(xiāo)登記時(shí)要求簽署的表格、資料、文件；
③到深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心等相關(guān)部門(mén)查詢(xún)房地產(chǎn)產(chǎn)權、查封、抵押信息，并打印《房屋產(chǎn)權信息查詢(xún)證明》等相關(guān)證明文件；
④其他辦理房地產(chǎn)注銷(xiāo)登記事宜所需的合理權限。
委托期限從 年 月 日至 年 月 日止，受托人有權指派受托人公司的員工代為經(jīng)辦上述委托事項。
（2）后續不配合辦理注銷(xiāo)的可行性分析
若在拆賠協(xié)議中明確了產(chǎn)權注銷(xiāo)義務(wù)，后續可以通過(guò)協(xié)議的內容進(jìn)行訴訟后完成產(chǎn)權注銷(xiāo)。
（3）政府征收中，房屋存在抵押的處理方式：
《深圳市房屋征收與補償實(shí)施辦法（試行）》
第三十八條 征收設有抵押的房屋（包括在建工程），執行國家有關(guān)擔保的法律、法規的規定。
被征收人應當與抵押權人就重新設立抵押權或者償還債務(wù)簽訂相關(guān)協(xié)議，并按規定注銷(xiāo)原抵押權登記。被征收人與抵押權人達成書(shū)面協(xié)議的，房屋征收部門(mén)應當按照協(xié)議對被征收人給予補償。達不成協(xié)議，房屋征收部門(mén)對被征收人實(shí)行貨幣補償的，應當將補償款向公證機構辦理提存并通知被征收人；對被征收人實(shí)行房屋產(chǎn)權調換的，抵押權人可以變更抵押物。
（4）新規中開(kāi)發(fā)商的預告登記權利：
《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》
第二十四條 搬遷安置協(xié)議簽訂后，市場(chǎng)主體可以按約定向不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請預告登記，預告登記的時(shí)限由雙方自行約定，但城市更新項目調出城市更新單元計劃的，預告登記自動(dòng)失效。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，不動(dòng)產(chǎn)登記機構不予受理不動(dòng)產(chǎn)轉移、抵押或者變更登記等業(yè)務(wù)。
（四）拆補協(xié)議實(shí)施中被搬遷物業(yè)被查封的處理方案
1. 被搬遷物業(yè)拆除后，查封的基礎是否存在？
《物權法》第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設立或者消滅物權的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
2. 與法院及債權人溝通，提出執行異議或請求保全置換，查封補償款或回遷后的房屋
金鉆豪園項目解決方式：將項目拖延半年后，經(jīng)過(guò)羅湖區、翠竹街道辦介入協(xié)調，債權人申請解封，在項目建成后再次申請查封。
（五）被拆遷人為境外主體，需向境外付款
1. 付款的主要流程：
（1）開(kāi)立經(jīng)常項目外匯賬戶(hù)；
（2）報送稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行合同備案；
（3）辦理納稅申報，取得完稅證明（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》：因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規定免征土地增值稅）；
（4）報送稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行對外支付備案（5萬(wàn)美元以上）；
（5）向稅務(wù)機關(guān)報送稅收協(xié)定待遇報告；
（6）報送付匯銀行進(jìn)行真實(shí)合規性審核；
（7）銀行購匯支付。
2. 分期付款
《關(guān)于非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳有關(guān)問(wèn)題的公告》（【2017】37號）：
七：……非居民企業(yè)采取分期收款方式取得應源泉扣繳所得稅的同一項轉讓財產(chǎn)所得的，其分期收取的款項可先視為收回以前投資財產(chǎn)的成本，待成本全部收回后，再計算并扣繳應扣稅款。
本文系對2020年9月20日西政地產(chǎn)金融研究會(huì )線(xiàn)下交流活動(dòng)相關(guān)交流內容的總結，更多內容歡迎聯(lián)系西政資本與西政財富。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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