房地產(chǎn)股權并購是房地產(chǎn)項目并購最常用的一種方式，其具有交易成本低、程序相對簡(jiǎn)單、不受土地使用權轉讓限制等特點(diǎn)。它實(shí)質(zhì)是通過(guò)成為目標公司股東的方式，以目標公司為房地產(chǎn)項目載體，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和收益。

然而，通過(guò)股權受讓方式成為目標公司的股東后，目標公司過(guò)去的經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)、人員、負債、稅費、處罰、糾紛等問(wèn)題，都將影響受讓方未來(lái)的收益情況。因此，在股權并購的房地產(chǎn)項目中，前期法律盡職調查一定要盡可能的全面審查和提示風(fēng)險。

按照通常盡職調查報告編寫(xiě)情況，相對應盡調核查的內容應當至少包括以下內容：

（一）目標公司的基本情況

1、營(yíng)業(yè)執照載明的信息；

2、對外投資和分支機構情況；

3、用章情況（包括公章、財務(wù)章、合同章、項目章等）；

4、商業(yè)信用和榮譽(yù)情況（銀行授信額度、信用評級、征信報告、行業(yè)榮譽(yù)等）；

5、公司章程及各項制度。

（二）目標公司股東及股權情況

1、股權結構、股東信息（明晰資產(chǎn)關(guān)系及目標公司的關(guān)聯(lián)關(guān)系情況）；

2、實(shí)際控制情況（了解決策權限和實(shí)際控制情況）；

3、股權限制情況。

（三）目標公司的歷史沿革

1、目標公司的設立、變更（包括股東、董監高、章程、年檢、資質(zhì)、許可批準和備案情況）；

2、目標公司股東資格情況；

3、目標公司的設立、變更等審批權限和特別程序；

4、目標公司出資的資產(chǎn)評估、驗資程序；

5、目標公司注冊資本真實(shí)、足額，是否存在出資不到位、抽逃出資等情形（貨幣出資、非貨幣出資情況）。

（四）目標公司的規范運作

1、目標公司的內部組織結構圖及部門(mén)職責；

2、目標公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)與資質(zhì)、許可、備案等匹配性情況；

3、內部控制制度健全和執行情況；

4、目標公司資金管理和控制情況；

5、目標公司的獨立性情況（從業(yè)務(wù)、人員、財務(wù)、資產(chǎn)、機構等情況綜合判斷）

（五）目標公司關(guān)聯(lián)方及關(guān)聯(lián)交易情況

1、全面核查關(guān)聯(lián)方情況，是否存在影響本次交易的因素或潛在糾紛；

2、關(guān)聯(lián)方資金占用情況（配合財務(wù)盡調，發(fā)現隱藏債務(wù)）；

3、關(guān)聯(lián)交易情況及關(guān)聯(lián)交易審批程序是否嚴格有效；

4、通過(guò)財務(wù)資料、訪(fǎng)談、網(wǎng)絡(luò )檢索等方式綜合判斷是否存在未披露的關(guān)聯(lián)交易（如未披露的關(guān)聯(lián)擔保、借款）。

（六）目標公司的主要資產(chǎn)

1、財務(wù)報表、銀行賬戶(hù)信息、存款情況；

2、目標公司的主要房產(chǎn)情況（具體核查要點(diǎn)在后文房地產(chǎn)專(zhuān)項核查章節中論述）；

3、目標公司主要無(wú)形資產(chǎn)情況；

4、長(cháng)期對外投資情況（是否涉及到先轉出再并購的情況）；

5、固定資產(chǎn)情況；

6、目標公司對其主要資產(chǎn)的所有權或者使用權是否受限情況；

7、其他重要資產(chǎn)情況，如租賃的房屋、土地等。

（七）重大債權債務(wù)

1、目標公司房地產(chǎn)相關(guān)的合同及履行情況說(shuō)明；重大借款、抵押擔保合同，相應條款審查，并適當核查協(xié)議中對股權收購等重大限制是否存在前置許可條件；

2、目標公司正在履行的重大合同以及合同履行情況；

3、目標公司已履行完畢的合同是否存在潛在糾紛、合同條款是否存在疏漏；

4、目標公司重大應收、應付款情況（適當發(fā)函或通過(guò)訪(fǎng)談確定真實(shí)性）；

5、目標公司是否存在因規劃、環(huán)保、勞動(dòng)用工、稅務(wù)等原因產(chǎn)生重大債務(wù)。

（八）組織結構及勞資關(guān)系

1、目標公司的組織結構、部門(mén)職能及高級管理人員情況（考慮股權收購完成后目標公司結構調整問(wèn)題）；

2、目標公司董事會(huì )、監事會(huì )、總經(jīng)理、財務(wù)負責人任職情況（前期協(xié)議中涉及董監高委派、高管任命的相關(guān)條款）；

3、目標公司員工人數、人員結構、工資發(fā)放、勞動(dòng)合同簽訂情況（考慮存在解除勞動(dòng)關(guān)系等情形的經(jīng)濟補償等問(wèn)題，防范群體性勞動(dòng)爭議）；

4、社保、公積金繳納情況及繳納憑證。

（九）財務(wù)、稅務(wù)及政策

1、目標公司最近三年一期的財務(wù)報告，了解目標公司基本財務(wù)情況；

2、核實(shí)目標公司及子公司稅務(wù)登記及納稅基本情況，了解目標公司及子公司稅收優(yōu)惠情況；

3、目標公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是否存在地方政策支持或限制，目標公司發(fā)生重大事項變更時(shí)是否存在前置審批或許可要求。

（十）訴訟、仲裁、行政處罰、征信

1、近三年目標公司涉及的已經(jīng)發(fā)生、正在發(fā)生或可預見(jiàn)的訴訟、仲裁、行政處罰等情況匯總及跟蹤；必要時(shí)需向相關(guān)法院或部門(mén)調取案件原始資料；

2、涉及目標公司任何財產(chǎn)存在被查封、凍結及其他強制措施的情況，應核查有關(guān)事項的全部原始資料，保持跟蹤。

3、目標公司近三年及目前可預見(jiàn)的與第三方發(fā)生的爭議糾紛，以及與之相關(guān)的合同及往來(lái)文件；

4、核查目標公司股東債務(wù)、征信、涉訴、執行情況；

5、針對目標公司未了爭議事項進(jìn)行法律評估，判斷可能賠償的數額、可能受到的處罰和對目標公司影響范圍。

不同類(lèi)型的地產(chǎn)項目，都有其自身的特點(diǎn)。在地產(chǎn)項目資產(chǎn)調查時(shí)，除核查土地狀況、報建手續、施工狀況、權屬狀況等常規內容外，還應當根據項目資產(chǎn)類(lèi)型、并購方案、實(shí)施階段等情況，進(jìn)行針對性核查，而非千篇一律的按流程套模板。

（一）不同類(lèi)型的地產(chǎn)項目調查要點(diǎn)

1、住宅項目

核查要點(diǎn)：房屋預售許可證、房屋銷(xiāo)售合同條款、房屋銷(xiāo)售情況（預售/已售/待售）、資金流動(dòng)情況、是否存在法律糾紛、銷(xiāo)售代理合同、工程款結算情況等。

2、商業(yè)地產(chǎn)項目

核查要點(diǎn)：（1）周邊商業(yè)環(huán)境調查，含租金、運營(yíng)、業(yè)務(wù)、消費人群類(lèi)型等；（2）運營(yíng)模式，如產(chǎn)權自持、租售并舉、產(chǎn)權出售等；（3）招商情況，包括：項目招商計劃、品牌入駐情況、招商合同簽署情況、招商代理協(xié)議等；（4）商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售情況；（5）商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)情況，含商管公司基本情況、物業(yè)服務(wù)能力、服務(wù)范疇等；（6）目標商業(yè)地產(chǎn)項目定位。

例如，自持型商業(yè)地產(chǎn)盡調，需優(yōu)先考慮的是項目與收購方商業(yè)目的匹配性問(wèn)題，重點(diǎn)核查租賃合同、物業(yè)管理合同、資金回籠情況以及配套商管能力和服務(wù)范疇。售后返租型商業(yè)地產(chǎn)盡調，則應當重點(diǎn)核查項目建設情況、前期融資合法性問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商與投資者簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同的條款設置問(wèn)題、涉及交易主體的債權債務(wù)和擔保情況、分割銷(xiāo)售的產(chǎn)權證劃分問(wèn)題、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)控制權問(wèn)題等。

3、工業(yè)地產(chǎn)項目

核查要點(diǎn)：（1）投資協(xié)議中的限制性條款，如是否存在限制轉讓?zhuān)拗飘a(chǎn)業(yè)類(lèi)型，對投資、強度、產(chǎn)值、稅收有明確要求等；（2）受讓程序合規性，如協(xié)議出讓需縣級以上人民政府審批、劃撥土地審批文件及出讓合同和價(jià)款是否支付完整；（3）是否存在以征地、拆遷款形式支付部分費用而未按合同全額繳納出讓款的情形；（4）是否存在延期開(kāi)竣工、土地閑置、未有效開(kāi)發(fā)等情形；（5）違章、違規、改擴建項目審批和處罰情況。

(二)不同階段的地產(chǎn)項目調查重點(diǎn)

1、土地使用權轉讓

涉及土地使用權轉讓的地產(chǎn)項目，盡調過(guò)程中應當重點(diǎn)核查項目土地情況及開(kāi)發(fā)前期的審批備案手續。具體內容包括：

（1）根據土地使用權取得方式，分類(lèi)核查相關(guān)手續和審批手續合法性；如：出讓土地，核查國有土地使用權出讓合同、土地使用權證、土地出讓金支付收據等；以受讓、租賃或其他方式取得的農用地、集體土地，核查農用地轉建設用地批文、轉讓?zhuān)ㄗ赓U）合同、經(jīng)營(yíng)權流轉合同、掛牌文件、價(jià)款支付憑證等；

（2）以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產(chǎn)的，注意《房地產(chǎn)管理法》關(guān)于全部支付出讓金、取得土地使用權證書(shū)、完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的限制條件；

（3）通過(guò)劃撥取得的土地使用權，重點(diǎn)核查劃撥土地的出讓審批手續、土地出讓金支付情況；

（4）通過(guò)轉讓取得的土地使用權，重點(diǎn)核查剩余土地使用權年限、土地使用權價(jià)值、目標土地與區域規劃匹配性以及土地使用權再轉讓是否存在附加條件限制；

（5）其他問(wèn)題：目標地塊取得方式及審批程序合法性；土地權屬和權利限制情況；是否存在權屬糾紛或爭議；目標地塊的規劃條件、用途、現狀等是否滿(mǎn)足受讓方需要等。

2、在建工程

在建工程核查主要涉及四個(gè)方面的問(wèn)題：（1）建設施工手續合法性、完備性；（2）在建工程與規劃匹配性；（3）在建工程相關(guān)重大合同履行情況（工程款，涉及優(yōu)先受償權問(wèn)題）；（4）在建工程權利限制（租賃、抵押等情形）。

以在建工程為例，通常涉及的在建工程盡調資料情況如下：

3、房產(chǎn)      

針對于已竣工驗收的房產(chǎn)轉讓項目，應當重點(diǎn)核查以下內容：

（1）房產(chǎn)取得的相關(guān)文件，如受讓房產(chǎn)，核查轉讓協(xié)議/拍賣(mài)文件、支付憑證、成交確認書(shū)、評估報告、納稅憑證等；

（2）房管部門(mén)蓋章確認的房產(chǎn)基本信息、查封、抵押信息表及相關(guān)完整資料，如抵押合同、執行裁定書(shū)等；

（3）參照在建工程資料清單，適當核查房產(chǎn)建設、竣工審批備案的相關(guān)資料；

（4）房屋權屬證書(shū)：不動(dòng)產(chǎn)權證、房產(chǎn)證、土地使用權證；

（5）建設合同：房產(chǎn)項目施工、勘察、設計、監理、招投標等重大合同，并核查合同金額結算情況；

（6）經(jīng)營(yíng)合同：房屋物業(yè)服務(wù)（管理）、日常維護維修、委托運營(yíng)合同及履行情況。

六、盡調中的法律風(fēng)險防范

（一）主要風(fēng)險提示

一份完整的盡職調查報告，包括釋義、引言、聲明與承諾、主要風(fēng)險提示、正文、后續工作安排等幾個(gè)部分。

通常來(lái)說(shuō)，盡調報告的篇幅達到數十頁(yè)甚至上百頁(yè)，絕大部分為項目相關(guān)的事實(shí)羅列。對于投資者而言，全面的事實(shí)和信息堆砌需要大量的時(shí)間去分析，甚至過(guò)多冗雜的信息會(huì )干擾投資者本身精準的商業(yè)判斷。

為了輔助投資者更好的把握交易重點(diǎn)、把控交易節奏、設定交易條件，律師（或法務(wù)）在撰寫(xiě)“主要風(fēng)險提示”部分時(shí)，必須從專(zhuān)業(yè)角度作出精準判斷，根據全文總結重點(diǎn)問(wèn)題，并就相關(guān)事實(shí)、法律、風(fēng)險、應對措施給予明確的分析和說(shuō)明。

（二）風(fēng)險類(lèi)別及應對

股權并購類(lèi)型的地產(chǎn)項目盡調中，一般不可避免的都會(huì )遇到目標公司重大債權債務(wù)重組、重大合同履行和解除、目標公司資產(chǎn)瑕疵等問(wèn)題。這些問(wèn)題，都可能會(huì )成為整個(gè)項目后期交易中遇到的實(shí)質(zhì)性障礙。

根據目標公司實(shí)際情況和簽署的各類(lèi)文本不同，所產(chǎn)生的風(fēng)險和解決措施都有所不同，這也為后續的交易談判、交易文本起草提供了重要支持。

根據以往的工作經(jīng)驗，筆者將盡調中發(fā)現的風(fēng)險分為以下三類(lèi)：

一、項目固有風(fēng)險。即通過(guò)現場(chǎng)資料收集、訪(fǎng)談、調查、分析發(fā)現的，目標公司或資產(chǎn)存在的重大法律風(fēng)險。如目標公司股東虛假出資、股權凍結質(zhì)押、目標資產(chǎn)抵押查封、巨額借款或擔保等。

二、項目可預見(jiàn)風(fēng)險。即通過(guò)律師的專(zhuān)業(yè)性分析和判斷，可以預見(jiàn)到未來(lái)可能產(chǎn)生的糾紛或法律風(fēng)險。如：目標公司與股東人格混同，一人股東的股東大額債務(wù)可能影響目標公司；目標公司項目規劃、消防、環(huán)評等手續瑕疵，未來(lái)存在行政處罰、罰款的風(fēng)險。

三、項目不可確定風(fēng)險。即因為資料不足或目標公司提供虛假或片面性資料，律師無(wú)法相互驗證或準確判斷相關(guān)問(wèn)題，從而導致誤判或無(wú)法給予明確風(fēng)險衡量標準的風(fēng)險。如：目標公司隱瞞大量關(guān)聯(lián)擔保事項；目標公司決策權限變更；目標公司或目標項目所處區域政策調整。

針對以上三類(lèi)風(fēng)險，在撰寫(xiě)盡調報告過(guò)程中，律師需要提高警惕性，除對已查明的事實(shí)和風(fēng)險進(jìn)行說(shuō)明外，還應當根據未知風(fēng)險提出假設前提分析和待核查事實(shí)的安排分析，從而盡可能避免因盡調內容、范圍受限而產(chǎn)生的執業(yè)風(fēng)險。

如果在采用資料書(shū)面核查、人員訪(fǎng)談、函證、網(wǎng)絡(luò )檢索、第三方走訪(fǎng)等多種方式進(jìn)行調查后，仍不能確定的事實(shí)，可以根據交易安排適當建議目標公司實(shí)際控制人或第三方出具聲明與承諾的方式進(jìn)行兜底，以保障交易步驟的正常進(jìn)行和后續交易文件中各節點(diǎn)設置的前提。