為睿資產(chǎn) 作者：文刀不良
來(lái)源：為睿資產(chǎn)(ID：VeryAsset)
一、4.29“天價(jià)”法拍房事件回顧
據海豚選房提供的數據顯示：2020年4月29日，上海共成交10套法拍房，住宅1套，商鋪9套，平均成交價(jià)為評估價(jià)的287.43%，商鋪成交價(jià)為評估價(jià)的305.44%。其中，嘉定國際五金城的9套商鋪引來(lái)了205人競拍出價(jià)，其中一套一樓152平的商鋪出價(jià)次數達到了70次，最后以1010萬(wàn)的“天價(jià)”成交，溢價(jià)率高達660%。?
“天價(jià)”法拍房事件一出，引來(lái)了無(wú)數吃瓜群眾的圍觀(guān)，也在不良資產(chǎn)朋友圈引發(fā)了熱議。不少吃瓜群眾把好奇心和想象力都發(fā)揮到了極致，紛紛揣測“天價(jià)”背后的原因：
有的說(shuō)是債權人找人惡意抬價(jià)，結果該人被坑，不小心把自己抬到坑兒里了......
有的說(shuō)是嘉定五金城要拆遷了，大家都爭相搶購，撿漏來(lái)了......
更有想象力的朋友還推測，很久以前，房子的主人在地下埋了金子，消息不小心走漏，大家明面上是拍房，實(shí)際上是來(lái)?yè)尳鹱拥?....
二、還原事件真相
本人作為9套商鋪對應債權投資人委托的處置服務(wù)商，覺(jué)得本次拍賣(mài)的確有超出意料之外的驚喜，充分體現了網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)對實(shí)現資產(chǎn)價(jià)值最大化的優(yōu)勢。但面對各種荒誕的留言與揣測，也想稍微多說(shuō)幾句，盡可能還原事件真相，以正視聽(tīng)：
1.關(guān)于拍賣(mài)標的：9套商鋪地處嘉定國際五金城，那個(gè)地方以福建人為主的外地人居多，主要經(jīng)營(yíng)五金生意，獨棟商鋪可商住兩用，下面鋪子可開(kāi)門(mén)做生意，上面可以做倉庫和居住，9套商鋪類(lèi)型在當地市場(chǎng)屬于十分稀缺的類(lèi)型。
2.關(guān)于拆遷傳言：坊間確有拆遷傳聞，但在政府正式的拆遷公告出來(lái)之前，一切都只是傳言，況且，本人從公開(kāi)的政府信息網(wǎng)站上也并未查詢(xún)到任何和拆遷直接相關(guān)的信息。
3.關(guān)于資產(chǎn)推介：9戶(hù)商鋪對應的債權投資人在資產(chǎn)上拍之前，資產(chǎn)推介非常充分且精準，公司項目總監親自帶隊，深入到國際五金城市場(chǎng)，挨家挨戶(hù)地發(fā)資產(chǎn)推介傳單，把資產(chǎn)上拍時(shí)間、上拍網(wǎng)站準確無(wú)誤地及實(shí)地傳遞給市場(chǎng)里潛在的買(mǎi)家，同時(shí)指導他們參與法拍。
4.關(guān)于處置服務(wù)商：由于拍賣(mài)標的本身帶租，且有年紀較大的被執行人的近親屬居住，加上被執行人對評估價(jià)格提異議，本案在資產(chǎn)推進(jìn)上拍的過(guò)程中可謂是一波三折。在資產(chǎn)掛拍過(guò)程中，因被執行人對價(jià)格提異議，拍賣(mài)被中止后，我們第一時(shí)間與執行法官溝通，通過(guò)執行法官與評估機構和提異議的被執行人取得聯(lián)系，在評估機構就拍賣(mài)價(jià)格出具書(shū)面回復意見(jiàn)，法官與被執行人做好筆錄后，15天之內又將資產(chǎn)重新推進(jìn)上拍，將中止拍賣(mài)對處置時(shí)間延遲的影響降到了最低，確保處置進(jìn)程得以順利推進(jìn)。
5.關(guān)于本案執行法官：本案執行法官法官在執行推進(jìn)過(guò)程中，秉持公正立場(chǎng)，堅持司法為民，切實(shí)為申請執行人和被執行人雙方利益著(zhù)想，反復做執行相關(guān)各方的工作，主持達成補償安置協(xié)議，最大限度地確保標的物能順利推進(jìn)上拍，實(shí)現了執行辦案法律效果和社會(huì )效果目標的統一。
6.關(guān)于疫情對標的成交的積極影響：受疫情影響，疫情期間法院上拍標的相對較少，國際五金城的法拍房標的更是稀缺，而由于非滬籍人士限購，一直久居當地市場(chǎng)的外地人就近置業(yè)的需求非常旺盛。因此，受疫情影響，五金城商鋪貨源的稀缺與當地非滬籍人士就近置業(yè)需求旺盛之間的矛盾，是推高本次成交價(jià)的主要原因。
三、拍到心儀法拍房的小竅門(mén)
傳統策略：在傳統購買(mǎi)法拍房的理念中，大多人都抱著(zhù)“守株待兔，看天吃飯”的心態(tài)，等待合適的法拍房訊息出現在自己眼前，整體呈一種被動(dòng)的姿態(tài)。這種被動(dòng)尋房策略的缺陷主要體現在：
1.不能及時(shí)獲取最新的法拍房源和開(kāi)拍信息，錯失購買(mǎi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機會(huì )；
2.雖然及時(shí)關(guān)注到了房源信息，但是開(kāi)拍時(shí)間迫在眉睫，手中的流動(dòng)資金卻不能及時(shí)到位，結果就是錯失良機；
3.好不容易找到心儀的房源并且提前準備好了資金，但是競拍價(jià)格遠超過(guò)自己的預估價(jià)，也只好扼腕嘆息；
4.還有人在競拍過(guò)程中因為各種原因沒(méi)有做到理性競拍，使得最終獲取法拍房的成本過(guò)高，買(mǎi)的并不便宜。
作為經(jīng)驗豐富的處置服務(wù)商，我們根據法拍房市場(chǎng)的變化規律，總結了購買(mǎi)法拍房的新策略，能夠有效規避傳統策略的弊端，迎合新的市場(chǎng)需求，即：收購優(yōu)先債權，變被動(dòng)為主動(dòng)。
此種策略的優(yōu)勢主要體現在以下幾個(gè)方面：
1.作為新的債權人，可以直接掌握司法處置的進(jìn)度，鎖定債權上一對一的房源信息；
2.如果司法推拍發(fā)生流拍的情況，新債權人也可以申請以物抵債，從而取得法拍房的所有權；
3.如果司法推拍過(guò)程中競價(jià)激烈，新債權人可以通過(guò)該筆債權潛在的溢價(jià)收益，作為競價(jià)程序中加價(jià)的籌碼，在法拍環(huán)節獲取一定的競價(jià)優(yōu)勢。
然而，特別需要指出的是，通過(guò)收購債權去實(shí)現物權的方式畢竟存在一定的不確定性和風(fēng)險，是更符合專(zhuān)業(yè)人士的選擇路徑。因此，如果想選擇新策略參與法拍房投資，從專(zhuān)業(yè)角度出發(fā)，給各位如下建議：
1.購買(mǎi)法拍房時(shí)，可以選擇金額較大的標的物，比如優(yōu)質(zhì)地段的商鋪、辦公樓、廠(chǎng)房和土地等；
2.最好是有較長(cháng)周期和較低成本的資金來(lái)源和資金規劃；
3.最重要的是，要想在法拍房的市場(chǎng)里不踩雷，必須找專(zhuān)業(yè)機構做好輔助工作，從前期盡調、交際結構設計到競拍中加價(jià)指導和貸款咨詢(xún)、輔助過(guò)戶(hù)等全部事項都需要專(zhuān)業(yè)的輔助機構來(lái)完成。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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