1992年6月18日，深圳市委、市政府發(fā)布《關(guān)于深圳經(jīng)濟特區農村城市化的暫行規定》，深圳經(jīng)濟特區內農村城市化全面啟動(dòng)。2003年10月29日，深圳市委、市政府出臺《關(guān)于加快寶安龍崗兩區城市化進(jìn)程的意見(jiàn)》，從2003年10月30日起正式啟動(dòng)寶安、龍崗兩區城市化各項工作。經(jīng)過(guò)1992年特區內農村城市化和2003年特區外農村城市化，全市原村民已全部轉為城市居民，原屬于農村集體所有的土地全部轉為國家所有。由于各種歷史原因，我市兩次城市化過(guò)程中，在原屬于農村集體所有的土地上，出現了數十萬(wàn)棟未依法報建的建筑物。

《中華人民共和國城鄉規劃法》第65條規定，在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進(jìn)行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。我市原屬于農村集體所有的土地上興建的數十萬(wàn)棟未依法報建的建筑物，雖屬于違法建筑，但目前我市已無(wú)農村居民，鄉、村建制也已撤銷(xiāo)，無(wú)法根據第65條的規定進(jìn)行處理。所以，農村城市化歷史遺留違法建筑只能另辟蹊徑，由市人大進(jìn)行專(zhuān)項立法，統一處理。而《關(guān)于農村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違法建筑的處理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“處理辦法”）也因此出臺。

農村城市化歷史違建是2009年6月2日前，未依法辦理建設工程規劃許可證擅自建設的各類(lèi)建筑。包括：

（一）原村民非商品住宅超批準面積的違法建筑；

（二）1999年3月5日之前所建的符合《深圳經(jīng)濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經(jīng)濟特區處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規定》（統一簡(jiǎn)稱(chēng)為“兩規”）處理條件，尚未接受處理的違法建筑；

（三）1999年3月5日之前 所建不符合“兩規”處理條件的違法建筑；

（四）1999年3月5日之后至 2004年10月28日之前所建的各類(lèi)違法建筑；

（五）2004年10月28日之后至《決定》實(shí)施之前所建的除經(jīng)區政府批準復工或者同意建設外的各類(lèi)違法建筑。 

根據《處理辦法》第二條的規定，《處理辦法》適用于農村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)違法建筑（以下簡(jiǎn)稱(chēng)產(chǎn)業(yè)類(lèi)歷史違建）和農村城市化歷史遺留公共配套類(lèi)違法建筑（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公配類(lèi)歷史違建）的安全納管、處理確認、依法拆除或者沒(méi)收。

產(chǎn)業(yè)類(lèi)歷史違建，包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性和商業(yè)、辦公類(lèi)歷史違建。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史違建，是指廠(chǎng)房、倉庫等實(shí)際用于工業(yè)生產(chǎn)或者貨物儲藏等用途的建筑物及生活配套設施。商業(yè)、辦公類(lèi)歷史違建，是指實(shí)際用于商業(yè)批發(fā)與零售、商業(yè)性辦公、服務(wù)（含餐飲、娛樂(lè )）、旅館、商業(yè)性文教體衛等營(yíng)利性用途的建筑物及生活配套設施。 公配類(lèi)歷史違建，是指實(shí)際用于非商業(yè)性文教體衛、行政辦公及社區服務(wù)等非營(yíng)利性用途的建筑物及生活配套設施。但上述違建有涉及到下列情況的，不適用《處理辦法》：

(1）住宅類(lèi)、多種用途類(lèi)或者其他類(lèi)歷史違建；

(2)  2009年6月2日以后新建、加建、改建、擴建的產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公配類(lèi)歷史違建；

(3）房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題建筑；

(4）涉及軍隊房產(chǎn)；

(5）已出讓固有土地的權屬人違反城鄉規劃法律法規建設的建筑物 ；

(6）涉嫌違法的臨時(shí)建筑；

負責農村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違法建筑的主要機構是區查違辦，而街道辦事處負責審查工作中的初審工作。大致的流程是先由當事人申請，再由街道辦事處初審，然后區查違辦審查和分類(lèi)處理，最后依法處理確認或者拆除沒(méi)收，詳細步驟如下：

第一步：歷史違建當事人或者管理人持身份證明等相關(guān)資料文件向轄區街道辦事處申請處理。

第二步：根據《處理辦法》第18條，街道辦事處負責歷史違建處理的初審，包括建設時(shí)間核查、當事人身份確認、權屬調查和分宗定界、建筑物現狀用途核實(shí)。根據《處理辦法》第19 條，街道辦事處核查歷史建設時(shí)間時(shí)，可以結合地形圖、航拍資料、衛星資料、房屋編碼信息、歷史違建所屬社區工作站和原農村集體經(jīng)濟組織或其繼受單位證明等情況綜合確定，有航拍資料、衛星資料的，應當以航拍資料、衛星資料作為建設時(shí)間核查的主要依據。

第三步：區查違辦通過(guò)五輪審查開(kāi)展具體處理核查工作。

第一輪審查（處理范圍審查），對不屬于歷史違建處理范圍的，書(shū)面答復當事人并說(shuō)明理由；對屬于歷史違建處理范圍的，由區查違辦向轄區規劃國土審查部門(mén)發(fā)出征詢(xún)處理意見(jiàn)函 。

第二輪審查（規劃土地審查），由規劃土地審查部門(mén)出具規劃土地審查意見(jiàn)書(shū)。

第三輪審查（生態(tài)控制審查），規劃土地審查意見(jiàn)書(shū)注明不涉及占用基本生態(tài)控制線(xiàn)、或者涉及占用基本生態(tài)控制線(xiàn)，但建設時(shí)間在2005年11月1日前，或者因基本生態(tài)控制線(xiàn)局部調整被調入線(xiàn)內的，區查違辦直接通過(guò)生態(tài)控制審查。否則應向發(fā)展改革、經(jīng)貿信息、人居環(huán)境、水務(wù)、城管等主管部門(mén)發(fā)出征詢(xún)意見(jiàn)函。

第四輪審查（安全審查），對于通過(guò)規劃土地審查及生態(tài)控制線(xiàn)審查的，告知歷史違建當事人或者管理人辦理房屋安全鑒定、消防驗收或者備案手續 。

第五輪審查（通知繳費審查），根據《處理辦法》第29條的規定，通過(guò)規劃土地審查、生態(tài)控制審查的歷史違建，已辦理房屋安全鑒定、消防驗收或者備案手續，或者已取得房屋安全和消防安全的有效證明，并且已按照規定提交相應承諾書(shū)的，區規劃土地監察機構依法出具罰款繳納通知書(shū)，區查違辦應當在10個(gè)工作日內核發(fā)地價(jià)繳納通知書(shū)。歷史違建當事人或者管理人應當將罰款和地價(jià)的繳費憑證，及時(shí)提交給區查違辦，否則區查違辦不能進(jìn)入后續處理程序。

第四步：不符合相關(guān)規定的，區規劃土地監察機構負責對歷史違建依法作出拆除或者沒(méi)收的行政處罰。符合相關(guān)規定的，已繳納罰款及地價(jià)并取得經(jīng)區建設部門(mén)備案的房屋安全鑒定報告（或者相關(guān)有效證明文件）和消防驗收（或者備案憑證或者相關(guān)有效證明文件），且未受地質(zhì)災害影響（或者已采取有效防災措施）的，區查違辦將下發(fā)《深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑處理證明書(shū)》。 

根據《處理辦法》第33條，歷史違建通過(guò)街道辦事處初審后，由街道辦事處將初審材料移送區查違辦。經(jīng)審查符合初審要求和《處理辦法》第二十四條第一款第（一）項規定的，區查違辦應當設立卷宗，并在收到承諾書(shū)5個(gè)工作日內向區城市更新職能部門(mén)發(fā)出《深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑簡(jiǎn)易處理征詢(xún)意見(jiàn)函》。

擬申報城市更新單元計劃并且權屬清晰的合法土地達到50%的，由區城市更新職能部門(mén)受理計劃申報并核發(fā)《深圳市農村城市化歷史違建簡(jiǎn)易處理意見(jiàn)書(shū)》，并答復區查違辦。

區查違辦收到同意簡(jiǎn)易處理的答復后，核發(fā)《深圳市農村城市化歷史違建簡(jiǎn)易處理通知書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《簡(jiǎn)易處理通知書(shū)》）。 計劃申報主體及時(shí)提交給區城市更新職能部門(mén) ，用于城市更新單元計劃申報后續手續辦理 。根據《處理辦法》第 34 條，已取得《簡(jiǎn)易處理通知書(shū)》的歷史違建及其用地，在其所在的城市更新單元實(shí)施拆除重建時(shí)，視為權屬清晰的合法建筑物及土地，涉及繳納的罰款和地價(jià)應當在城市更新項目實(shí)施主體與規劃國土部門(mén)簽訂土地 使用權出讓合同前繳清。

城市更新單元計劃未經(jīng)批準，或者經(jīng)批準的城市更新單元拆除范圍不包括已經(jīng)簡(jiǎn)易處理的歷史違建的，《簡(jiǎn)易處理通知書(shū)》自動(dòng)失效 。

深圳兩次農村城市化進(jìn)程是過(guò)去深圳近四十年高速發(fā)展的縮影，違法建筑作為生產(chǎn)要素直接促進(jìn)了深圳經(jīng)濟的發(fā)展，但是也因其先天不足而逐漸無(wú)法適應未來(lái)城市發(fā)展和改善民生的要求。因此，“處理辦法”的出臺，對農村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)或者公配類(lèi)違法建筑的妥善處理和整個(gè)城市的發(fā)展穩定，都有著(zhù)重要的促進(jìn)意義。

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