杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
看完地產(chǎn)大咖招商蛇口旗下小弟招商局置地的2021年業(yè)績(jì)公告（詳見(jiàn)《不會(huì )做很大的招商局置地》，2022年3月22日），本期杠桿地產(chǎn)2021年地產(chǎn)行業(yè)財報拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目，終于該說(shuō)說(shuō)招商蛇口了。
近期房企、物企年度業(yè)績(jì)密集發(fā)布，桿友有特別想看的房企、物企年報，請迎留言告訴我。
01營(yíng)收較快增長(cháng)，利潤卻下滑
招商蛇口的年報披露，2021年，其實(shí)現1606.43億元營(yíng)收，同比增加23.93%；
不過(guò)，歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比卻是減少15.35%。
（1）報告期內,公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結轉的面積增長(cháng)，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結轉收入增加，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結轉毛利率同比有所下降。
（2）公司按照市場(chǎng)參考價(jià)格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測試。根據減值測試結果，對存貨、投資性物業(yè)、長(cháng)期股權投資計提資產(chǎn)減值準備及對重大風(fēng)險類(lèi)別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤34.56億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響同比增加12.72億元。
總結起來(lái)，一方面是市場(chǎng)變了，毛利率下滑；一方面減值影響；同時(shí)轉讓投資收益減少。
而且我們看，所有片區的的毛利率全部下滑的，無(wú)一幸免。
特別華東和西南區域，毛利率下滑超4個(gè)點(diǎn)。
02業(yè)務(wù)能力豐富，難抵寫(xiě)字樓、酒店出租率不景氣
不過(guò)，和一般房企比起來(lái)，招商蛇口的業(yè)務(wù)更加豐富，布局核心城市，韌性總體要強很多。
如年報披露的，招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開(kāi)發(fā)運營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，是招商局集團內唯一的地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺及重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺。
按照招商蛇口的介紹，該司以“成為中國領(lǐng)先的城市和園區綜合開(kāi)發(fā)運營(yíng)服務(wù)商”為目標，從城市功能升級、生產(chǎn)方式升級、生活方式升級三個(gè)角度入手，為城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級提供綜合性的解決方案，為客戶(hù)的生活和工作配套提供多元化的、覆蓋全生命周期的產(chǎn)品與服務(wù)。
比如在全國郵輪港口方面，網(wǎng)絡(luò )化布局與商業(yè)模式復制，實(shí)現“船、港、城、游、購、娛”一體化聯(lián)動(dòng)管理，構建集旅游地產(chǎn)、母港經(jīng)濟、郵輪產(chǎn)業(yè)于一身的高端旅游服務(wù)生態(tài)圈，目前已初步完成在深圳、廈門(mén)、湛江、上海、天津等沿海城市的布局。
打造世界級超大型會(huì )展綜合體——深圳國際會(huì )展中心為標桿，為杭州、重慶等城市的會(huì )展項目提供代建、運營(yíng)、咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)……
其他產(chǎn)業(yè)聚集、園區運營(yíng)、各類(lèi)住宅、商業(yè)項目等也是非常多。
而且招商蛇口重倉核心城市，年報說(shuō)2021年，在劃定的“強心30城”中權益地價(jià)投入占總投資額的90%，重點(diǎn)布局上海、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等核心城市，位于國家重點(diǎn)城市群長(cháng)三角和粵港澳的合計投資比重超70%。
這保證了價(jià)格和基本的利潤。
不過(guò)即便如此，杠桿地產(chǎn)發(fā)現在上述不錯的城市，招商蛇口的商業(yè)綜合體出租率總體還行，但寫(xiě)字樓出租率依舊不算太好。
如上圖，也有不錯的，但有不少的出租率低于70%，且其城市層級并不低。
這大概不是招商蛇口的原因，而是和宏觀(guān)經(jīng)濟局面、部分樓宇的區位及周邊等有關(guān)。
同樣，通過(guò)年報，杠桿地產(chǎn)看到，招商蛇口旗下的酒店營(yíng)收和年均出租率就更差。
如上圖，14家酒店，有10家左右年均出租率低于60%，20%左右，甚至低于20%的也大有人在，你說(shuō)這生意怎么做？
全球黑天鵝持續影響，我們商旅方面的嚴厲管制如果持續，可以想見(jiàn)如何改善？
只能說(shuō)2020年太慘了，希望2022年能更好恢復一些吧。
03融資優(yōu)秀，部分現金流數據異動(dòng)
債務(wù)狀況，從年報看，招商蛇口還是很穩健的。2021年末，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率61.67%，未剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率68.94%，凈負債率42.82%，現金短債比1.25。
招商蛇口主要融資中，銀行是絕對大頭，這保證了較低的平均利率和可以使用的周期較長(cháng)。
如上圖，最低利率1.30%，最高的7.05%——當然這個(gè)還是有點(diǎn)高了。不過(guò)，總體不高。
住宅開(kāi)發(fā)項目權益銷(xiāo)售額1658億元，近三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~不為負。
不過(guò)有趣的是，杠桿地產(chǎn)看到，招商蛇口經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~2021年為259.77億元，2020年為276.22億元，下滑5.96%。
同時(shí)，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-242.77億元，2020年為-48.18億元，下滑403.87%年，年報解釋說(shuō)購建固定資產(chǎn)及聯(lián)合營(yíng)公司投資及墊款增加。
然后籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-111.61億元，2020年為78.94億元，下滑41.39%，主要是歸還借款及合作方墊款增加。
最后杠桿地產(chǎn)看到，招商蛇口現金及現金等價(jià)物凈增加額-96.12億元，2020年為147.93億元，下滑164.98%，因為購建固定資產(chǎn)及聯(lián)合營(yíng)公司投資及墊款增加。
小結一下，招商蛇口是一家不錯的公司，當然在特殊背景下，也遇到了一些問(wèn)題。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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