克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
2022年行業(yè)規模大概率高位回落，不過(guò)從各地的亮點(diǎn)項目來(lái)看不乏結構性的投資機會(huì )，
2022年初地產(chǎn)開(kāi)局依舊很“難”，多地疫情爆發(fā)，南方陰雨連綿也像極了慘淡的春節樓市：房企供貨熱情不高，30余城春節周零供應，即便累計春節兩周，同比下降仍在2成以上；成交可謂“一降再降“，環(huán)比下降84%，同比下降四成，僅上海、佛山等少數熱點(diǎn)城市同比持增，前期中央“雙降”似乎并未對春節樓市產(chǎn)生較強的刺激作用。
01 期望低下致春節項目推盤(pán)、開(kāi)門(mén)普遍不積極40城兩周供應較往年同期下降2成以上
2022年春節假期房企推盤(pán)積極性普遍不高，主要是受到疫情不確定性和樓市整體低迷行情影響，除了上海、南京等少數熱點(diǎn)城市在春節周（2022年1月31日-2月6日）有少量供應外，多數城市均為0供應，蕭條程度可見(jiàn)一般。
從各地春節售樓處開(kāi)放情況我們也不難看出端倪，多數城市售樓處處于“躺平”狀態(tài)，僅留守1-2人值班，既無(wú)加推也無(wú)大型活動(dòng)：其中上海僅有20余個(gè)售樓處開(kāi)放，而深圳僅有50-60%的售樓處保持開(kāi)放，與往年80%以上的售樓處開(kāi)放率相比，房企整體銷(xiāo)售積極性并不高漲，而北京受疫情突襲影響，今年售樓處也僅有54%保持正常開(kāi)放。值得關(guān)注的是，武漢因去年四季度成交放量有限，房企態(tài)度比較積極，大部分企業(yè)春節期間持續“營(yíng)業(yè)”，與以往僅有50%開(kāi)放率形成鮮明對比。
結合春節前一周（2022年1月24日-1月30日）累計兩周的新增供應來(lái)看依舊不容樂(lè )觀(guān)：據CRIC監測，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節兩周（2022年1月24日-2月6日，下同）的新增供應量?jì)H為434.4萬(wàn)平方米，較2021年同期下降了23%，刨除2020年新冠疫情影響與2019年對比，降幅也達到了20%。
二線(xiàn)表現較為亮眼，2022年春節兩周推盤(pán)量基本與2021年持平，較2019年穩中有增，增幅達20%，主要得益于西安、蘇州、昆明、寧波等城市在節前一周迎來(lái)一波供應放量。與之形成鮮明對比的當屬三四線(xiàn)，春節兩周供應量較2021年和2019年同期近乎“腰斬”，即便是人口輸出大市徐州等推盤(pán)表現依舊不佳，可見(jiàn)房企對于今年“返鄉置業(yè)”并未有過(guò)于樂(lè )觀(guān)的預期。
02 成交“一降再降”一線(xiàn)持穩、二線(xiàn)遜色 三四線(xiàn)未現顯著(zhù)“返鄉置業(yè)”
總體來(lái)看，2021年春節樓市并未有明顯轉暖跡象，成交量“一降再降”，回落至低位。據CRIC監測，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節周（2021年1月31日-2月6日，下同）成交量?jì)H為44.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達到了13%。數據下滑背后是行業(yè)信心的全面滑坡，即便年前中央“雙降”托市，對于購房者的刺激作用依然有限。
分能級來(lái)看，一線(xiàn)購房需求相對“堅挺”，成交持穩。春節周成交量同比微跌8%，主要源于去年基數較高，與2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海為例，春節周成交量同環(huán)比齊增，較2019年增幅也達16%，市場(chǎng)熱度較高。一方面源于供應放量，另一方面居民購買(mǎi)力相對充沛，加之年初銀行放貸周期均有不同程度的縮短，刺激剛需改善自住需求的集中釋放。
二線(xiàn)成交表現略顯遜色，11個(gè)典型城市春節周成交僅為15.4萬(wàn)，同環(huán)比降幅均在60%以上，跌幅較為顯著(zhù)的當屬武漢、長(cháng)沙、重慶、鄭州、長(cháng)春、成都、青島、昆明等內陸和北部城市。以武漢為例，延續了去年12月的低迷行情，客戶(hù)到訪(fǎng)呈現出顯著(zhù)的兩極分化：主城區內的剛需剛改項目春節周來(lái)訪(fǎng)量可達到兩位數以上；但遠城區，特別是產(chǎn)業(yè)聚集區的部分項目，還有主城區的改善或豪宅項目，來(lái)訪(fǎng)量都非常少，春節單盤(pán)成交基本在0-2套之間。再如重慶，返鄉置業(yè)成交占比趨于0，而案場(chǎng)到訪(fǎng)統計中返鄉置業(yè)客戶(hù)占比也降至10%。而昆明有來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的27個(gè)項目中，21個(gè)認購成交為0，成都如是，主城五區春節期間有效訂單不足50套。福州節前2個(gè)項目首次開(kāi)盤(pán)，一個(gè)才成交3套一個(gè)成交5套。濟南節前一個(gè)項目加推72套，蓄客一周僅15組，最終開(kāi)盤(pán)去化率17%，比前期40%大幅下降。
三四線(xiàn)同樣延續跌多漲少，分化加劇的市場(chǎng)特征，并未出現顯著(zhù)的返鄉置業(yè)現象：東南沿海三四線(xiàn)城市諸如常熟、佛山、清遠等春節周成交量雖然環(huán)比回落，但仍好于2021年同期，而洛陽(yáng)、曲阜、開(kāi)封等整體成交轉淡，購買(mǎi)力迎來(lái)階段性瓶頸，事實(shí)上，這些城市2020年便處于樓市下行周期，春節成交慘淡也在預料之中。部分城市諸如常州、徐州等春節期間案場(chǎng)到訪(fǎng)量普遍偏低，有些樓盤(pán)甚至一天僅有1組客戶(hù)到訪(fǎng)，即便部分項目保持了高到訪(fǎng)量，轉化率也普遍偏低，一天成交量?jì)H有1-3套，而CRIC監測的無(wú)錫春節期間60個(gè)在售項目中，約1/3的項目每天僅有1套成交。紹興、溫州去化率基本上20%，而且以?xún)r(jià)換量沒(méi)效果，蕪湖只有一個(gè)項目超過(guò)了10套，阜陽(yáng)僅有三個(gè)項目在10套左右。云南省內只有西雙版納是好的，版納最好的項目，來(lái)訪(fǎng)量也是全省內最高，春節期間接近200組，但也只認購了4套。
03 首置改善主導僅寧波、杭州、西安等個(gè)別城市核心片區 大幅倒掛和無(wú)競爭項目仍熱銷(xiāo)
雖然行業(yè)整體下行趨勢未變，但“瑕不掩瑜”，聚焦春節期間的熱銷(xiāo)項目，我們不難發(fā)現以下一些共性特征：
一是主要集中在杭州、寧波等熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)片區，尤其是片區處于斷供或是倒掛狀態(tài)，開(kāi)盤(pán)去化率普遍較高，以杭州萬(wàn)科·河語(yǔ)光年府為例，屬運河新城核心區“獨苗”項目，春節期間銷(xiāo)售套數高達298套，可謂低迷行情下的“一抹亮色”。而西安中國鐵建·萬(wàn)科翡翠國際因教育、商業(yè)、醫療配套，加之15000元/平方米（1倍）一二手倒掛價(jià)差，也迎來(lái)“3萬(wàn)人搖號”的盛況。二是剛改和改善需求持續釋放，政策層層加碼后投資客已然全面“退場(chǎng)”，居民購房開(kāi)始復歸理性，逐步回歸為自住需求為主導，熱銷(xiāo)戶(hù)型主力面積段集中在100-130平不等。三是熱銷(xiāo)項目?jì)?yōu)惠讓利幅度普遍較低，更多的優(yōu)惠集中在增加首付比例上，可見(jiàn)在整體行情下行大背景下，多數房企傾向于快消，加速資金回籠。
綜上，2022年開(kāi)局依舊很“難”，中央降息降準，信貸放松似乎并未在春節樓市激起太大的浪花，房企看淡后市，推盤(pán)積極性不高，各城市跌多漲少，購房信心全面崩塌，觀(guān)望情緒濃厚。在這樣的大背景下，我們認為，2022年行業(yè)規模大概率高位回落，不過(guò)從各地的亮點(diǎn)項目來(lái)看不乏結構性的投資機會(huì )，一方面對于購買(mǎi)力相對充裕的核心一二線(xiàn)城市仍是“兵家必爭之地”，供應主導成交的市場(chǎng)屬性使得其短期成交仍存在一定的釋放空間；另一方面隨著(zhù)地價(jià)節節攀升，剛改、改善仍是大勢所趨，同質(zhì)化競爭壓力下，后期也將更加考驗房企差異化的產(chǎn)品競爭力。
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