5月16日上午，國家統計局公布了2022年1-4月宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數據。疊加國內疫情沖擊的超預期影響，經(jīng)濟下行壓力進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售與投資雙雙進(jìn)入大幅負增長(cháng)。4月東部地區受疫情影響重挫，商品房銷(xiāo)售規模同比跌幅擴大21個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工、新開(kāi)工和竣工三個(gè)階段的規模指標均創(chuàng )史低，土地購置面積累計同比降幅再度擴大，受三方面拖累前4月開(kāi)發(fā)投資增速有正轉負，4月同比降幅擴大至10%，成為2008年之后第三次大幅負增長(cháng)的年份。穩定房地產(chǎn)的政策亟需加大力度，重塑市場(chǎng)預期，不致成為經(jīng)濟增長(cháng)的拖累。

01 東部地區受疫情重挫下跌28% 4月銷(xiāo)售同比銳減四成且跌幅擴大21PCTS

據國家統計局數據：1—4月，商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；商品房銷(xiāo)售額37789億元，下降29.5%。降幅較1-3月分別擴大7.2pcts和6.8pcts。

單月來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均不足五位數，為8722萬(wàn)平方米和8134億元，同比分別下降39%和46.6%；二者降幅較3月擴大21.3pcts和20.4pcts。

4月全國商品房銷(xiāo)售規模增速無(wú)論是同比還是累計同比均出現大幅度下降，主要原因有二：

一方面是疫情反復對區域樓市造成嚴重影響，1-4月東部地區和東北地區商品房銷(xiāo)售面積分別同比下降28%和42.7%。尤其是受上海疫情輻射，長(cháng)三角城市群內強二三線(xiàn)城市普遍遭遇了間歇性靜態(tài)管控，對市場(chǎng)情緒和購買(mǎi)能力影響巨大。東部地區樓市銷(xiāo)售停滯使得全國商品房規模失去支柱。

另一方面是高度密集的新政未收到明顯成效。截至5月16日，2022年全國累計出臺了紓困政策超過(guò)270次，單4月66個(gè)地市出臺123條新政。然而“政策易改，信心難振”。當前正處于降息調規的政策惠民和居民購房信心的博弈期。據CRIC調研，全國50個(gè)主要城市4月平均開(kāi)盤(pán)去化率僅30%，五一假期期間多數城市購房者仍處于觀(guān)望狀態(tài)。

此外值得一提的是，4月全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9326元平方米，環(huán)比上漲1%，同比下降12%。弱三四線(xiàn)城市以?xún)r(jià)換量現象依舊普遍，但效果已大打折扣。部分強二三線(xiàn)城市陸續回收銷(xiāo)售折扣，因此4月全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)觸底微增。

02 4月新開(kāi)工同比跌44%、竣工規模創(chuàng )新低 土地購置降幅再度擴大

據國家統計局數據：1—4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬(wàn)平方米，同比持平；房屋新開(kāi)工面積39739萬(wàn)平方米，下降26.3%；房屋竣工面積20030萬(wàn)平方米，下降11.9%。三者較1-3月降幅分別擴大1pct、8.8pcts和0.4pct。

單月來(lái)看，4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工、新開(kāi)工和竣工面積分別為12329萬(wàn)平方米、9901萬(wàn)平方米和3101萬(wàn)平方米，同比分別下降38.7%、44.2%和14.2%。

從數據上看，前4月施工面積增速已降至0%，創(chuàng )近五年新低。4月新開(kāi)工面積不足1億平方米，規模為2014年以來(lái)月度歷史新低，同比降幅較3月擴大21.9pcts；竣工面積環(huán)比再降34.4%，同樣創(chuàng )月度歷史新低。

全國房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工、新開(kāi)工、竣工三個(gè)不同階段規模指標均創(chuàng )史低，增速大降的主要原因在于疫情管控極大影響了項目施工強度。新開(kāi)工項目難以做到“應開(kāi)盡開(kāi)”、在建項目頻遭停工、竣工項目也無(wú)法如期竣工。此外由于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)信心受挫，新開(kāi)工和竣工規模更是一降再降。

據國家統計局數據：1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬(wàn)平方米，同比下降46.5%；土地成交價(jià)款955億元，下降20.6%；二者降幅均較1-3月有所擴大。單月來(lái)看，4月土地購置面積和土地成交價(jià)款分別為427萬(wàn)平方米和283億元，同比下降57%和28%。

雖核心城市普遍降低了土拍門(mén)檻并讓利房企，但由于整體行業(yè)債務(wù)問(wèn)題尚未解決，土拍仍以國央企拖底、底價(jià)成交為主。以蘇州為例，雖土拍門(mén)檻大幅放松，并且在開(kāi)拍前兩度松綁樓市限購限售政策，但除了園區和高新區兩宗核心優(yōu)質(zhì)地塊引得多家房企積極參拍外，其余超七成地塊被本土城投托底競得，整體溢價(jià)率依舊處于3%的低位。參拍企業(yè)以國央企和區域平臺公司為主，民企仍不見(jiàn)蹤影。

03 4月開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比兩連降 同比降幅擴大8PCTS至10%進(jìn)入歷史第三次負增長(cháng)

據國家統計局數據：1—4月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，較1-3月降幅擴大3.4pcts。累計增速由正轉負，為2014年起除2020年上半年以外首次。

單月來(lái)看，4月開(kāi)發(fā)投資額為11389億元，同比下降10.1%，降幅較3月擴大7.7pcts。環(huán)比來(lái)看則2022年起兩連降，4月環(huán)比降14.2%。

投資規模負增長(cháng)、單月同比降幅擴大、環(huán)比三連降表明當前行業(yè)投資熱度已降至冰點(diǎn)。主要有兩部分原因：

一方面是建安施工和土拓投資兩類(lèi)投資活動(dòng)均處于歷史最低點(diǎn)。正如上文所說(shuō)，疫情對各地建安施工造成大范圍停滯影響，同時(shí)民企負債和融資問(wèn)題尚未解決（1-4月開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比降23.6%），制約項目新開(kāi)工和竣工進(jìn)度，同時(shí)使得核心城市土拍仍以國央企托底為主。

另一方面是新房銷(xiāo)售規模同比降幅持續擴大，各地區銷(xiāo)售表現遲遲沒(méi)有復蘇跡象降低了房企銷(xiāo)售回款的質(zhì)量，同時(shí)影響了房企對后續開(kāi)展投資的信心。

2022年4月房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢加劇，新房銷(xiāo)售規模和企業(yè)投資規模均進(jìn)一步下降。各地市密集的紓困新政尚未發(fā)揮明顯效果。從新房銷(xiāo)售規模、房屋施工面積和土地購置面積等指標來(lái)看，行業(yè)回暖時(shí)刻遠未到來(lái)。

新房銷(xiāo)售方面，密集的紓困政策仍在持續不斷地出臺。尤其是降首付、降利率等限貸層面的放松將引動(dòng)一部分首置首改需求入場(chǎng)，強二三線(xiàn)城市或將率先回暖。進(jìn)而帶動(dòng)全國市場(chǎng)規模降幅收窄。

房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續。高流拍、國企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。首輪集中土拍已結束的城市中，除長(cháng)沙、重慶、武漢等符合預期外，其他城市普遍反響平平。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售端和資金端的壓力使得房企將繼續保持對項目施工的謹慎態(tài)度，同時(shí)疫情防控也將繼續制約施工強度。后續建安施工規模仍將下降。

土拓投資和建安投資兩類(lèi)失力下預計后續整體投資降幅將繼續擴大。但需要注意的在建筑材料、工程安裝等價(jià)格漲幅支撐下4月投資規模仍為8年內除2021年以外次高。因此預計后續投資增速將“先降后升”，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇而逐漸回升。