面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
來(lái)源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）
投資港股，得了解恒生系列指數，不然就如同盲人騎瞎馬。投資進(jìn)入成熟期的公司要關(guān)注分紅，這已經(jīng)成為港股市場(chǎng)的共識。
2018年5月18日，在香港聯(lián)交所主板上市不到5個(gè)月的正榮地產(chǎn)股東會(huì )通過(guò)了派息超過(guò)4億港元的決議，頗讓注重分紅的海外投資者感到欣喜。
而就在這次股東會(huì )之前的十多天，正榮地產(chǎn)被恒生指數公司宣布納入“恒生港股通指數”等重磅恒生系列指數，創(chuàng )下了上市不到4個(gè)月就入選的行業(yè)記錄。
相關(guān)指數是港股通證券名單調整的先行指標，這意味著(zhù)正榮地產(chǎn)有可能在隨后被列入港股通證券名單。
調入港股通通常意味著(zhù)得到來(lái)自?xún)鹊卦隽抠Y金的加持，流動(dòng)性大幅增加。此前已經(jīng)有諸多案例表明，入選港股通的公司有可能享受流動(dòng)性增加帶來(lái)的溢價(jià)。
雙重利好疊加，歷史會(huì )再一次在正榮地產(chǎn)身上重演嗎？討論這個(gè)問(wèn)題之前，先來(lái)說(shuō)說(shuō)本次恒生港股通指數成份股的調整情況。
港股通指數擴容：這次只增加了一家公司
恒生系列指數不僅僅包括大名鼎鼎的“恒生指數（HSI）”，還有各種主題指數，在進(jìn)入港股通時(shí)代之后，其中最值得關(guān)注的也許就是：恒生港股通指數。
看指數不能只看點(diǎn)位，最關(guān)鍵的是要看成份股調整。很多海外投資者往往挖空心思研究港股通指數的調整動(dòng)向，從中發(fā)掘投資機會(huì )。歷史數據證明，港股通標的證券名單的每次調整，無(wú)論調入還是調出，都有巨大的市場(chǎng)影響。其中既有調入前后股價(jià)翻倍的投資機會(huì )，也有被調出后股價(jià)腰斬的教訓。
這么重要的事情，真的不能不研究。今天就來(lái)說(shuō)說(shuō)最近一次的恒生港股通指數調整，為了整理歷史數據，我們整整埋頭苦干了一個(gè)多星期，希望能對你有幫助。
恒生指數有限公司5月4日公布了最新的恒生指數系列季度檢討結果。與上一批一次性調入44家公司不同的是，這次恒生港股通指數調整只新增了一家公司：正榮地產(chǎn)（6158.HK），調整將于6月4日生效。恒生港股通指數成分由385家擴容到386家。
按照慣例，這意味著(zhù)正榮地產(chǎn)將可能會(huì )被納入港股通標的股，正式結果有待深交所的正式發(fā)布。
這次調整頗讓市場(chǎng)意外，不僅僅是因為調整數量為歷史上最少，還因為被調整進(jìn)去的是一家新上市的房地產(chǎn)公司。被調入的正榮地產(chǎn)，2018年1月份才在香港聯(lián)交所主板上市。從IPO到被調入指數，相隔還不到四個(gè)月時(shí)間。
此前能享受到這種“綠色通道”待遇的，主要包括代表新經(jīng)濟方向的大熱門(mén)公司，比如閱文集團（0772.HK）和眾安在線(xiàn)（6060.HK）等。閱文集團的大股東是騰訊，眾安在線(xiàn)有“三馬同槽”的加持——馬化騰、馬云和馬明哲曾聯(lián)手為眾安站臺。
為什么進(jìn)入港股通對一家港股公司，尤其中小市值公司如此重要？
核心在于流動(dòng)性是有溢價(jià)的。港股中小市值上市公司流動(dòng)性普遍不足，是否進(jìn)入港股通名單，交易量有著(zhù)天壤之別，而恒生港股通成份股及其他相關(guān)指數調整，又是港股通名單調整的先行指標。
因此，自打港股通開(kāi)通以來(lái)，不少海外投資者高度關(guān)注恒生相關(guān)系列指數的調整動(dòng)向，以求能提前埋伏押寶，謀求流動(dòng)性增加之后的紅利。
在2017年8月份港股通名單調整之前，面包財經(jīng)曾根據入選規則，列出了10家值得關(guān)注的公司，有幸猜中了幾家。
這次雖然只有一家公司備選，還是按照老規矩來(lái)看一看正榮地產(chǎn)，這家恒生港股通指數成股份新兵的情況。
上市4個(gè)月入選恒生港股通指數 正榮地產(chǎn)刷新行業(yè)紀錄
討論正榮地產(chǎn)之前，先要了解一下什么是恒生港股通指數以及港股通名單的調整歷程。
投資港股，沒(méi)有不知道“恒生指數（HSI）”的，目前包含50只成份股，是港股的風(fēng)向標。但是當聽(tīng)到恒生港股通指數、恒生國企指數和恒生綜合指數等各種看著(zhù)相似的指數，往往會(huì )一頭霧水，無(wú)法理解其中的關(guān)系。我們先來(lái)做一個(gè)關(guān)于恒生港股通指數的小科普。
恒生港股通指數并不是由香港聯(lián)交所發(fā)布，而是和其他恒生系列指數一樣，由恒生銀行全資子公司恒生指數有限公司負責計算并按季度進(jìn)行檢討、調整和公布結果。
由于恒生系列指數獨特的歷史和影響力，早已經(jīng)成為市場(chǎng)風(fēng)向標，因此相關(guān)成份股也成了滬港通和深港通選擇入選股票名單的一個(gè)參考甚至依據。
2014年11月滬港通開(kāi)通時(shí)，規定港股通的名單包括恒生綜合大型股指數、恒生綜合中型股指數成份股以及不在前述指數成份股內但有股票同時(shí)在上交所和聯(lián)交所上市的H股。
2016年12月深港通開(kāi)通后，則在此前港股通名單選擇范圍上，增加了市值50億港元及以上的恒生綜合小型股指數的成份股。
恒生指數有限公司則在2016年12月5日，正式推出了恒生港股通指數，旨在反映通過(guò)港股通渠道可以投資的香港主板上市證券的整體表現。
下表為2017年至今恒生港股通指數成分股的定期調整情況：
從2017年開(kāi)始，恒生指數開(kāi)始公布對恒生港股通指數的季度檢討結果，至今已進(jìn)行過(guò)5次調整，共調入公司102家，調出公司47家，截至2018年5月4日，成份股數量為386只。
此前備受關(guān)注的閱文集團和眾安在線(xiàn)從上市至調入恒生港股通指數分別耗時(shí)90天和130天。
正榮地產(chǎn)從上市到被調入恒生港股通指數的時(shí)長(cháng)為108天，不到4個(gè)月。雖然時(shí)間略長(cháng)于超級熱門(mén)股閱文集團，但卻刷新了有記錄以來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的最快調入記錄，較排在地產(chǎn)行業(yè)第二名的佳源國際（2768.HK）少了230天。
調入恒生港股通指數名單后，接著(zhù)就是等待滬深兩個(gè)交易所正式公布港股通調整名單。
港股通名單調整：流動(dòng)性溢價(jià)，每次都有大彩蛋
港股通歷次名單調整，對市場(chǎng)都有相當大的影響，不少提前押注的投資者獲利頗豐。
以深港通調整為例。
長(cháng)飛光纖光纜（6869.HK）于2017年9月4日正式被調入港股通，調入后三個(gè)月，復權股價(jià)漲幅達65.93%。其調整前三個(gè)月的日均成交量為130萬(wàn)股，調整后三個(gè)月的日均成交量為368萬(wàn)股，增長(cháng)了1.8倍。
再早一點(diǎn)的港股通調入著(zhù)名案例就是IGG（0799.HK），其在2017年3月6日被調入港股通，調入后三個(gè)月，復權股價(jià)翻了一番。其調整前三個(gè)月的日均成交量為700萬(wàn)股，調整后三個(gè)月日均成交量為4000萬(wàn)股，增長(cháng)了4.7倍。
調入港股通前后股價(jià)飆漲，除了公司的基本面因素外，很關(guān)鍵的就是入選港股通后，內地資金南下，帶來(lái)了增量資金，導致成交量攀升、流動(dòng)性增加。而通常來(lái)講，在其他要素相同的情況下，流動(dòng)性一般是可以產(chǎn)生溢價(jià)的。
入選港股通名單帶來(lái)流動(dòng)性增加，不僅出現在熱門(mén)股上，而是具有相當的普遍性。統計數據顯示，2017年至今調入港股通名單的股票共有106只，調入港股通前三個(gè)月的日均成交量平均值為1593萬(wàn)股，調入后三個(gè)月的日均成交量平均值為2616萬(wàn)股，增幅達到64%。
足以說(shuō)明，調入港股通能夠為股票的流動(dòng)性帶來(lái)大幅提升，而市場(chǎng)通常會(huì )給予流動(dòng)性一定的溢價(jià)。這就是所謂的“互聯(lián)互通”帶來(lái)的制度性紅利。
不過(guò)，即便存在套利的空間，仍要基于對公司質(zhì)地的考察以及對價(jià)格合理性的衡量作出投資決策。
上述106只調入港股通名單的股票，調入后三個(gè)月的復權股價(jià)為上漲的有53只，占比為50%，也就是一半的概率。當然，由于在入選港股通之前，很多股票已經(jīng)被提前炒高，海外資金低位埋伏，所以如果將計算周期拉長(cháng)到調入前的一個(gè)月，則上漲概率其實(shí)遠超過(guò)50%。
從整體上來(lái)看，能夠被調入港股通的確是一個(gè)大利好。但是，即便是有南下資金的進(jìn)入和流動(dòng)性溢價(jià)，港股市場(chǎng)仍舊偏向“業(yè)績(jì)?yōu)橥酢?，公司的基本面才是核心?/p>
接下來(lái)，我們就來(lái)看看本次唯一一家被調入恒生港股通指數的公司——正榮地產(chǎn)的業(yè)績(jì)情況。
三年營(yíng)收增長(cháng)5.5倍 上市后被市場(chǎng)追捧
2018年1月16日，正榮地產(chǎn)登陸聯(lián)交所主板，IPO共計募得資金凈額43.92億港元，其中超額配售募得資金3.99億港元。
上市后6個(gè)交易日，股價(jià)漲幅一度高達66%，領(lǐng)漲同一時(shí)段港股內房股板塊。這6個(gè)交易日，正榮地產(chǎn)的日均成交額超過(guò)2.5億港元，相對于同樣市值規模的公司而言，是一個(gè)相當高的成交量，足以見(jiàn)得市場(chǎng)對其的追捧。
市場(chǎng)對于正榮地產(chǎn)的追捧不是沒(méi)有道理，直接看營(yíng)收和利潤圖：
2014年至2017年，正榮地產(chǎn)營(yíng)收增長(cháng)了5.58倍，歸母凈利潤增長(cháng)了25.58倍?？梢钥吹?，2016年是正榮地產(chǎn)業(yè)績(jì)發(fā)生量級變化的一年，從此前50億收入級別躍升至百億收入級別，凈利潤則從5億級別躍升至10億級別。
年報顯示，2017年正榮地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入199.95億元，同比增長(cháng)36.9%；歸母凈利潤為14.09億元，同比增長(cháng)19.1%。
在業(yè)績(jì)大增的背后就是合約銷(xiāo)售的猛增。2017年，正榮地產(chǎn)實(shí)現合約銷(xiāo)售701.53億元，同比增長(cháng)78.5%，合約銷(xiāo)售建筑面積379.54萬(wàn)平米，同比增長(cháng)102.3%。
另外，近年來(lái)正榮地產(chǎn)賬上另一項不斷增長(cháng)的資產(chǎn)也受到投資者的關(guān)注——自持物業(yè)。財報顯示：投資物業(yè)賬面值從2014年的31.14億元增長(cháng)至2017年的85.43億元。
一般來(lái)說(shuō)，自持物業(yè)可以貢獻較為穩定的收入和現金流。2017年，正榮地產(chǎn)的租金收入約7135.4萬(wàn)元，物業(yè)管理服務(wù)收益3881.6萬(wàn)元，兩者合計約1.1億元，同比增長(cháng)62%。
在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )及中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的「2016中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成長(cháng)速度10強」中，正榮地產(chǎn)排名第一。
土地儲備：2017年拿地41塊 完成18個(gè)城市布局
土地是房地產(chǎn)企業(yè)的核心資源，接下來(lái)就要看正榮的土地儲備情況。
財報顯示：2017年正榮地產(chǎn)新增41幅地塊，總建筑面積約710萬(wàn)平米，集中于長(cháng)三角、福建、西安等地。
按應占份額計算，2017年末正榮地產(chǎn)擁有土地儲備約1200萬(wàn)平米，分布在4個(gè)核心業(yè)務(wù)區的18個(gè)城市，擁有91個(gè)物業(yè)項目，其中71個(gè)項目為集團開(kāi)發(fā)及擁有，20個(gè)項目為合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)?？偨ㄖ娣e為1526萬(wàn)平米，其中正榮地產(chǎn)應占權益建筑面積為1209萬(wàn)平米。
目前，正榮地產(chǎn)土地儲備中長(cháng)三角和海西經(jīng)濟區合計占比超過(guò)70%，分別為41.7%和31.2%。長(cháng)三角的土地儲備主要分布在上海、南京、蘇州與合肥等一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市。
拿地需要資金，而房企從拿地到賣(mài)房回款往往又需要幾年時(shí)間，因此房地產(chǎn)企業(yè)的另一個(gè)核心就是融資。
說(shuō)完土地，就來(lái)說(shuō)說(shuō)資金。
赴港IPO補血 正榮地產(chǎn)融資成本降低
從過(guò)去十多年的發(fā)展歷程來(lái)看，絕大部分內地房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現規模與利潤的擴充，普遍要經(jīng)歷資產(chǎn)負債率的升降周期，大概的路徑是：加大土地儲備——債務(wù)增加——資產(chǎn)規模擴張——負債率攀升——銷(xiāo)售額提升——股權融資——負債率下降——進(jìn)入新循環(huán)周期。
這一路徑在這兩年的大牛股——中國恒大和融創(chuàng )的發(fā)展歷程上明顯，盡管此前的高負債率屢被詬病，但是由于在房地產(chǎn)低谷期大量增加土地儲備，擴充資產(chǎn)規模，又在股價(jià)飆升之后，通過(guò)引入戰略投資者和股權再融資，降低負債率。
在這一過(guò)程中，恒大的總資產(chǎn)規模迅速擴張，從2009年底的630.71億，增加到2017年底的17617.52億元。
盡管負債率長(cháng)期偏高，但由于具備龐大的資產(chǎn)規模，在本輪地產(chǎn)大牛市中，恒大卻成了領(lǐng)漲急先鋒。2017年的股價(jià)漲幅高達4.57倍，總市值增加了2000多億港元，許家印在富豪榜上的排名也急速上升，甚至一度成為首富。
正榮地產(chǎn)也在經(jīng)歷類(lèi)似的資產(chǎn)擴張路徑。
根據正榮地產(chǎn)IPO資料，2015年公司凈負債權益比為326.2%，隨后開(kāi)始降低財務(wù)杠桿。負債率情況如下圖：
2017年末，正榮地產(chǎn)凈債務(wù)權益比為183.2%，較2015年下降了42%。
由于港股IPO所募集資金在2018年才入賬，因此2017年的負債率數據沒(méi)有體現出IPO的影響。在2017年年報中，正榮地產(chǎn)稱(chēng)，假設公司在2017年末收到2018年1月份IPO募得的資金，那么測算得到公司凈債務(wù)權益比進(jìn)一步下降至120.2%。
除了IPO降杠桿外，正榮地產(chǎn)正在增加融資渠道，比如發(fā)行資產(chǎn)支持證券，即ABS。
2018年4月份，正榮地產(chǎn)在上交所發(fā)行以購房尾款為支持的ABS，合計融資24.21億元，其中優(yōu)先級23億元，利率7.3%。
近年來(lái)，我國房地產(chǎn)商開(kāi)始通過(guò)ABS渠道進(jìn)行融資，其中一個(gè)原因是發(fā)行ABS主要是對支持資產(chǎn)進(jìn)行評級，這可以突破對發(fā)行主體評級的限制，有助于發(fā)行企業(yè)改善資金情況。
對于房企來(lái)說(shuō)，負債成本也相當重要，負債利率的變動(dòng)往往反映出資本市場(chǎng)對公司的信用定價(jià)。
根據年報，2017年正榮地產(chǎn)的借債加權平均實(shí)際利率為7.3%，較2016年的8.5%下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)。
市凈率回歸行業(yè)均值 調入港股通能否收到彩蛋？
至此，我們對正榮地產(chǎn)有了大致的了解。話(huà)題再回到正榮地產(chǎn)被調入恒生港股通指數上。
正榮地產(chǎn)在經(jīng)歷了上市之初被市場(chǎng)熱炒之后，伴隨著(zhù)大盤(pán)調整，估值水平開(kāi)始回落。截止2018年5月18日，總市值約200億港元，市凈率2.03倍，處于行業(yè)均值附近，但明顯低于恒大、碧桂園和融創(chuàng )等龍頭公司。
以下是四家地產(chǎn)公司市凈率對比情況。
上市四個(gè)月后，正榮地產(chǎn)不僅被納入了恒生港股通指數，同時(shí)還被納入了恒生港股通中小型股指數、恒生港股通中國內地公司指數和恒生港股通非AH股公司指數，這使得進(jìn)入深港通的概率大幅增加。
根據5月18日股東會(huì )批準的派息方案，正榮地產(chǎn)擬派發(fā)期末股息每股0.1港元，合計派發(fā)股息4.123億港元，占2017年純利的21.7%，這一現金派息率在今年香港內房股中頗為可觀(guān)，股息發(fā)放日為7月上旬。市場(chǎng)的觀(guān)點(diǎn)認為，正榮地產(chǎn)目前發(fā)展正進(jìn)入成熟期，上市后資產(chǎn)負債率大幅降低，且未來(lái)一個(gè)時(shí)期現金儲備較為充裕，有條件在保證公司可持續發(fā)展的前提下，加大對投資者的現金股利回報。
那么，如果正榮地產(chǎn)被正式調入港股通標的名單，流動(dòng)性溢價(jià)導致的價(jià)值重估能否再次上演？
值得關(guān)注。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“面包財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
