不良資產(chǎn)從業(yè)人員在向他人介紹自身業(yè)務(wù)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì )被誤認為低價(jià)收購斷供房屋，高價(jià)賣(mài)出賺取差價(jià)。而實(shí)際上，大多數情況不良人只是銀行及AMC的接盤(pán)俠，承接了跟貸款人的債務(wù)關(guān)系而已，而只有當“以物抵債”的情況出現，才會(huì )涉及到房屋物權的變更及買(mǎi)賣(mài)。這篇文章就跟大家一起探討“以物抵債”發(fā)生的條件以及需要注意的事項。

“以物抵債”特指申請執行人（“債權人”）與被執行人（“債務(wù)人”、“抵押人”）之間存在金錢(qián)給付債務(wù)，在符合法律規定情形時(shí)，直接將被執行人的財產(chǎn)作價(jià)交申請執行人抵償債務(wù)。房屋抵押貸款中，借款人以自有或第三人所有的不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔保，貸款發(fā)生逾期后，債權人通過(guò)司法拍賣(mài)處置抵押物是不良債權處置的重要方式。如抵押物流拍或基于其他處置需求，債權人可依規定將抵押物或被執行人其他財產(chǎn)抵債。

強制以物抵債是指不管被執行人是否同意，只要同時(shí)符合以下強制執行條件，人民法院就可依權強制將被執行人的財產(chǎn)交付給申請執行人抵債：（1）被執行人無(wú)金錢(qián)給付能力；（2）被執行人的財產(chǎn)無(wú)法拍賣(mài)或變賣(mài)；（3）申請執行人同意接受抵債；（4）抵債物價(jià)值須經(jīng)有關(guān)部門(mén)評估。

根據現行規定，“以物抵債”可以不經(jīng)拍賣(mài)或變賣(mài)程序直接實(shí)施或在拍賣(mài)、變賣(mài)環(huán)節實(shí)施：

（1）不經(jīng)拍賣(mài)或變賣(mài)直接“以物抵債”。包括兩種情形：其一，經(jīng)申請執行人和被執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會(huì )公共利益的，人民法院可以不經(jīng)拍賣(mài)、變賣(mài)，直接將被執行人的財產(chǎn)作價(jià)交申請執行人抵償債務(wù)。其二，執行人的財產(chǎn)無(wú)法拍賣(mài)或者變賣(mài)的，經(jīng)申請執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會(huì )公共利益的,人民法院可以將該項財產(chǎn)作價(jià)后交付申請執行人抵償債務(wù)。

（2）在拍賣(mài)或變賣(mài)程序中“以物抵債”。包括三種情形：其一，一拍流拍，申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財產(chǎn)的，應當將該財產(chǎn)交其抵債；其二，二拍流拍，人民法院可以依照規定將其作價(jià)交申請執行人或者其他執行債權人抵債。其三，變賣(mài)失敗的，人民法院依照規定將該財產(chǎn)交申請執行人或者其他執行債權人抵債

不經(jīng)拍賣(mài)或變賣(mài)直接“以物抵債”時(shí)，抵債財產(chǎn)價(jià)值認定通常在法院的組織下由申請執行人和被執行人通過(guò)協(xié)商確定。那么，在拍賣(mài)或變賣(mài)程序中“以物抵債”價(jià)值認定的方法為：如申請執行人或其他執行債權人在一拍、二拍流拍或變賣(mài)失敗情形下“以物抵債”，抵債價(jià)格為對應執行環(huán)節財產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第二十五條規定，拍賣(mài)成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，買(mǎi)受人逾期未支付價(jià)款或者承受人逾期未補交差價(jià)而使拍賣(mài)、抵債的目的難以實(shí)現的，人民法院可以裁定重新拍賣(mài)。

1、以物抵債協(xié)議簽訂后，但因債務(wù)人未實(shí)際履行該協(xié)議而產(chǎn)生債權人對原債務(wù)訴訟時(shí)效喪失的風(fēng)險。在未清償全部貸款前抵押權人便向抵押人出具同意處分抵押物的書(shū)面意見(jiàn)并解除他項權，容易產(chǎn)生因放棄抵押權而原債權淪落為“無(wú)擔保債權”的風(fēng)險。

因此，在以物抵債協(xié)議中明確約定“簽訂該抵債協(xié)議即表明同意對原債務(wù)進(jìn)行實(shí)際履行，原債務(wù)訴訟時(shí)效即應中斷”，規避以物抵債未實(shí)際履行而喪失對原債務(wù)的訴訟時(shí)效。建議在全部清償完債權后，再進(jìn)行抵押他項權的解除；在執行過(guò)程中進(jìn)行以物抵債協(xié)商處理。 

2、抵債物因過(guò)戶(hù)費、稅費等繁重，債權人未能及時(shí)辦理相關(guān)過(guò)戶(hù)手續而導致抵債物在交付中產(chǎn)生法律風(fēng)險。 “以物抵債”中雖不涉及現金支付，但實(shí)現了不動(dòng)產(chǎn)權屬轉移，相關(guān)主體應當按照規定繳納相關(guān)稅費。與二手房買(mǎi)賣(mài)中由買(mǎi)方代賣(mài)方承擔應繳納的增值稅等稅費不同，“以物抵債”中一般由接受抵債物的債權人、抵債的被執行人按照法律規定各自負擔稅費，除非有特別約定。但應當特別注意的是，如拍賣(mài)公告中，列明由買(mǎi)受人承擔稅費的，債權人在“以物抵債”前應與法院確認或與被執行人協(xié)議確認，以物抵債”不適用拍賣(mài)公告中稅費承擔方式，由各方依法承擔。 

根據《物權法》第28條、第31條的規定，依照法院的法律文書(shū)引起物權變動(dòng)的，自法律文書(shū)生效時(shí)轉移。實(shí)踐中，法院會(huì )發(fā)出協(xié)助履行通知書(shū)，要求相關(guān)單位協(xié)助辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。對于未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的，依照法律文書(shū)而取得的抵債物再次轉讓處置的不發(fā)生物權變動(dòng)效力，且會(huì )因抵債物對外公示與實(shí)際所有人不一致嚴重影響抵債物的交易安全。 

因此，采取以物抵債的在法院執行程序中應當要求法院出具以物抵債裁定，取得所有權，并及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權變更登記或者交付，防止實(shí)際所有權人與對外公示的不一致產(chǎn)生交易糾紛。

3、部分以物抵債會(huì )產(chǎn)生債務(wù)人隱匿資產(chǎn)、逃避還款的法律風(fēng)險。債務(wù)人先主動(dòng)示弱或以虛假承諾來(lái)騙取銀行信任，后采取將抵債物出售予善意第三人，該第三人依照《物權法》第106條的“善意取得”規定[《物權法》第106條，“……除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉讓?zhuān)唬ㄈ┺D讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規定應當登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！盷取得所有權，債務(wù)人達到惡意處置資產(chǎn)逃避債務(wù)承擔的非法結果。

4、以物抵債會(huì )涉嫌“流質(zhì)條款無(wú)效”而不發(fā)生法律效力。所謂流質(zhì)條款，是債權人、債務(wù)人在債務(wù)未屆清償期之前達成的一種轉移抵押（質(zhì)）物所有權的約定，即當債務(wù)人不能按期履行債務(wù)清償義務(wù)的該抵押（質(zhì)）物所有權直接轉移給債權人所有。因其不符合市場(chǎng)中對物的價(jià)值公平衡量，會(huì )出現不利于債務(wù)人利益，因此《物權法》第186條[《物權法》第186條，抵押權人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財產(chǎn)歸債權人所有。]、第211條都作了類(lèi)似的禁止性規定。

因此，避免以物抵債涉嫌“流質(zhì)條款”而無(wú)效。對于在債務(wù)未屆清償期之前達成的以物抵債協(xié)議的，建議明確約定“在債務(wù)清償期屆滿(mǎn)時(shí)進(jìn)行評估清算”，來(lái)規避“流質(zhì)條款”無(wú)效帶來(lái)的風(fēng)險。

5、法院在執行拍賣(mài)中，對于拍賣(mài)物的保留價(jià)具有很大的自由裁量權，拍賣(mài)物價(jià)值存在虛高現象嚴重。根據最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》(法釋[2004]16號)第26條、第27條、第28條規定，動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)2次流拍、不動(dòng)產(chǎn)或其他財產(chǎn)權經(jīng)3次流拍和1次變賣(mài)程序后抵債給申請執行人或其他債權人的，申請執行人或者其他債權人不同意抵債且不接收該物的，法院會(huì )解除查封、扣押、凍結后將該物交被執行人。債權人會(huì )因為司法變現程序繁冗成本大而被迫接收抵債資產(chǎn)，且接收的資產(chǎn)可能存在瑕疵。

6、抵債資產(chǎn)處置時(shí)因未及時(shí)通知共有人、承租人而產(chǎn)生阻卻處置的法律風(fēng)險。債權人在獲得抵債資產(chǎn)后可以進(jìn)行隨意處置，但法律為保護該資產(chǎn)的共有人、承租人在同等條件下的優(yōu)先購買(mǎi)權，為債權人在處分該資產(chǎn)時(shí)設定了定期限的通知義務(wù)。[最高人民法院關(guān)于貫徹執行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第118條規定，“出租人出賣(mài)出租房屋，應提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買(mǎi)權……?！盷雖然債權人不履行通知義務(wù)，并不當然會(huì )對出賣(mài)抵債資產(chǎn)行為產(chǎn)生效力上的實(shí)質(zhì)影響，但共有人、承租人起訴后，勢必會(huì )造成處置的不順暢或延誤。

因此，處置抵債資產(chǎn)時(shí)及時(shí)以書(shū)面方式通知共有人、承租人等優(yōu)先購買(mǎi)權人，并取得書(shū)面回執，避免因優(yōu)先購買(mǎi)權給抵債資產(chǎn)的變現帶來(lái)阻礙。

7、債權人處置抵債資產(chǎn)時(shí)因未盡相應的瑕疵告知義務(wù)，會(huì )產(chǎn)生與買(mǎi)受人簽訂的出賣(mài)抵債資產(chǎn)的合同被買(mǎi)受人依法解除的法律風(fēng)險。

因此，須明確抵債資產(chǎn)的瑕疵擔保責任，在處置變現前保留對原債務(wù)的追償權。同時(shí)在處置抵債資產(chǎn)時(shí)，將瑕疵充分披露以此來(lái)免除瑕疵擔保責任。

小結：由于“以物抵債”的復雜性，大部分追求穩定收益的不良人更愿意通過(guò)債權的快速變現完成收益，至于房屋本身的升值貶值及交易，涉及到更復雜的政策并且會(huì )拉長(cháng)整個(gè)處置時(shí)間，讓資金成本承壓，所以以物抵債，只有以“最終買(mǎi)家”的身份去“選購”，才會(huì )出現意想不到的驚喜。