小債看市 作者：小債看市
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成立九年登陸資本市場(chǎng)，第十年便跨入“千億俱樂(lè )部”，近日最年輕的香港上市內房企新力控股陷入“老板求救信”風(fēng)波。
“求救信”風(fēng)波
7月9日，新力控股（2103.HK）官網(wǎng)發(fā)布一則辟謠聲明稱(chēng)，近日公司關(guān)注到“新力地產(chǎn)老板求救信”及類(lèi)似相關(guān)言論在網(wǎng)絡(luò )傳播，該信息內容純屬子虛烏有、惡意中傷。
新力控股官網(wǎng)聲明
聲明顯示，對于以上嚴重損害公司形象和權益的行為，新力控股已向中國公安機關(guān)報案，追究造謠者法律責任并通過(guò)其他法律途徑，維護自身合法權益。
日前，一封網(wǎng)傳“新力地產(chǎn)老板求救信”中稱(chēng)新力控股董事長(cháng)張園林在新力控股上市及上市后數筆融資過(guò)程中，成為金融詐騙集團的受害者。
不過(guò)，有接近新力控股業(yè)內人士推測，撰寫(xiě)及傳播求救信的人或意在制造恐慌情緒，為新力控股境外融資設阻。
《小債看市》統計，目前新力控股共存續3只美元債，存續規模7.1億美元，今年10月將有一只2.5億美元債到期。
存續美元債明細
值得注意的是，今年1月新力控股發(fā)行了一筆2.5億美元票據，票面利率8.5%，較之前融資成本有所降低。
截至2020年末，新力控股平均融資成本為9.1%，其中境內平均融資成本為8.7%，融資成本高于同行。
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據官網(wǎng)介紹，新力控股創(chuàng )辦于2010年，聚焦江西、長(cháng)三角、大灣區、中西部核心城市以及中國其他區域的潛力城市，成功進(jìn)駐50+城市。
2019年11月，新力控股登陸香港資本市場(chǎng)，成為最年輕的香港上市內房企。
新力控股官網(wǎng)
2020年是新力控股成立十周年，同時(shí)也是其上市后的第一個(gè)完整財年。
去年，新力控股總合約銷(xiāo)售額達1137.4億，首次躋身“千億俱樂(lè )部”，但其中權益合約銷(xiāo)售金額僅504.2億元。
據克爾瑞排名顯示，2020年新力地產(chǎn)以803.5億操盤(pán)金額位居房企第42位；以486.7萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第47位。
在中指、億瀚智庫排名中，新力地產(chǎn)按銷(xiāo)售金額全口徑排名在房企中分別為32位和34位。
克爾瑞房企排名
在土地儲備方面，截至2020年末新力控股應占的總土地儲備約1521萬(wàn)平方米；從分布來(lái)看，江西省、長(cháng)三角、大灣區及中西部核心城市權益面積分別占到30.7%，20.1%，32.6%及16.6%。
可以看出，新力控股土地儲備略顯不足，以三四線(xiàn)城市為主，按現有開(kāi)發(fā)速度可供開(kāi)發(fā)1年多。
2020年，新力控股實(shí)現營(yíng)業(yè)收入280.7億元，同比增長(cháng)4%；實(shí)現歸母凈利潤19.6億元，同比微增0.1%。
在千億規模房企中，2020年新力控股的營(yíng)收規模及業(yè)績(jì)增速墊底。
值得注意的是，新力控股的經(jīng)營(yíng)性現金流凈額常年為負，直至2020年才有所改觀(guān)，這對其債務(wù)和利息的保障能力產(chǎn)生不利影響。
在利潤率方面，2020年新力控股毛利潤率為24.4%，同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續三年走低；實(shí)現凈利潤率7.3%，其利潤率下降主要因為交付項目的土地成本高于往年。
截至最新報告期，新力控股總資產(chǎn)為966.28億元，總負債775.64億元，凈資產(chǎn)190.64億元，資產(chǎn)負債率80.27%。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，新力控股扣除預售款外的資產(chǎn)負債率為73.2%，凈負債率為63.6%，現金短債比是1.2，踩中一道紅線(xiàn)歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%。
值得注意的是，2019年新力控股凈負債率從240%驟降至67%，少數股東權益成了其負債率和利潤的調節器。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，新力控股主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的80%。
截至2020年末，新力控股流動(dòng)負債有619.61億元，主要為短期借貸，其一年內到期的短期債務(wù)有140.95億元。
流動(dòng)負債情況
相較于短債壓力，新力控股流動(dòng)性較好，其賬上現金及現金等價(jià)物有175.35億元，足以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
在備用資金方面，目前金融機構授信總額為907億元，未使用額度為652億元，可見(jiàn)其財務(wù)彈性較好。
除此之外，新力控股還有156.03億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計155.67億元。
整體來(lái)看，新力控股的剛性債務(wù)近300億，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為38%。
近年來(lái)，新力控股嚴重依賴(lài)外部融資或股東投入，其融資渠道較為多元，主要依賴(lài)于銀行借款和信托。
截至2020年底，新力控股的債務(wù)結構為51%銀行貸款、26%非標融資、16%離岸美元債以及7%在岸公司債，可見(jiàn)看出其非標融資占有息負債比重高，短期償債壓力較大。
總得來(lái)看，新力控股雖然跨入千億房企，但其權益銷(xiāo)售占比較低；剛性債務(wù)不斷推升，融資成本較高，且非標融資占比較高。
03
2010年才成立的新力控股，堪稱(chēng)房企的一匹黑馬。
據悉，張園林出身建筑行業(yè)，2002-2006年期間曾在大哥張國印掌管的“江西五建”工作，為人十分低調。
2010年3月，張園林在南昌成立新力控股的前身江西新力置地，有了第一個(gè)項目新力帝泊灣并順利熱銷(xiāo)出圈。
五年后，新力銷(xiāo)售規模達到45億，躋身江西房企前三甲。
2016年，新力突破百億大關(guān)，銷(xiāo)售額高達161億元，隨后張園林走出江西，將版圖擴張至惠州、蘇州等四個(gè)城市。
次年，新力將總部遷往上海，形成上海、深圳、江西南昌三個(gè)中心，加速全國戰略布局。
2018年，張園林提出了“保800億爭1000億元”的業(yè)績(jì)目標，為了沖擊千億，新力采用“120天啟動(dòng)開(kāi)發(fā)、180天達到預售標準”的高周轉開(kāi)發(fā)模式。
而部分項目開(kāi)發(fā)速度比口號還快，新力個(gè)別項目從開(kāi)工到拿預售僅需一個(gè)多月，甚至有個(gè)別項目在尚未取得《建設工程施工許可證》的情況下便擅自動(dòng)工。
2019年，新力控股集團登陸港股市場(chǎng)，同年實(shí)現合同銷(xiāo)售金額914.22億元，實(shí)現火箭速度。
新力控股董事長(cháng)張園林
然而，高周轉導致產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的業(yè)主維權事件屢屢出現，新力控股也因違規建設多次被政府部門(mén)處罰通報。
2019年3月，新力業(yè)主曝光新力東園涉嫌虛假廣告；同年新力禧園有業(yè)主反應賣(mài)房違規收茶水費，交房檢驗后發(fā)現房屋質(zhì)量漏水、剛交付路面坍塌……
同時(shí)，極速狂奔的新力還要承受高負債高成本的資金壓力，集團管控及人才流失、品牌美譽(yù)度下降等一系列問(wèn)題也給這家上市不久的黑馬房企造成了巨大困擾。
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