克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
核心城市的土拍依然是國企央企的戰場(chǎng)，民企存在感較弱。
5月31日至6月1日，北京率先完成第二輪集中供地的出讓?zhuān)渤晒Τ鲎?4宗含宅用地，4宗地塊觸及最高限價(jià)，其中1宗仍待通過(guò)競高標準方案確定競得人，成交總建面144.71萬(wàn)平方米，成交總價(jià)近500億元，平均溢價(jià)率5.45%，較首輪微漲，但本輪產(chǎn)生3宗流拍地塊，區域市場(chǎng)冷熱不均，房企投資信心仍有不足。
01 新增加預掛牌環(huán)節 對房企投資提出了更加嚴格要求
北京本輪土拍也實(shí)行了預申請制度，在正式掛牌前增加預申請環(huán)節實(shí)際上增加了政府與房企溝通的環(huán)節，通過(guò)預申請環(huán)節一方面更好地了解房企對不同地塊的拿地意向，另一方面也降低了地塊掛牌后又流拍的風(fēng)險，有利于土拍的平穩進(jìn)行。
值得一提的是，北京的預申請中，房企在繳納預申請保證金后，如果參與競拍未能拿地，則將退還預申請保證金和利息；如果未參與競拍而地塊成交，則僅退回保證金；如果未參與競拍而地塊最終流拍，則保證金不予退回。
對于房企而言，便存在以下兩種情況：
二，拿地意向不夠強烈的房企，則需要更加謹慎決定是否參加地塊預申請。以往土拍也常有房企抱著(zhù)撿漏的心態(tài)參與土拍，如未能成功拿地也能夠退回保證金，但在目前北京的預申請條件下，若地塊流拍，房企也需要承擔一定損失。
02 去年延期地塊本輪主動(dòng)“降價(jià)” 提振企業(yè)拿地信心
去年北京第二輪集中供地中，出現大量延期出讓地塊，其中有部分地塊在本輪重新掛牌，且價(jià)格有大幅度下調：
朝陽(yáng)區十八里店朝陽(yáng)港685、694號地塊去年分別掛牌，起拍總價(jià)分分別為21.3億和26.1億，合計達到47.4億，而本輪合并為一宗地塊出讓?zhuān)鹋膬r(jià)為38.8億元，“降價(jià)”高達8.6億，整體的平均樓板價(jià)從54953元/平方米下降至44982元/平方米；
地價(jià)的大幅下調，體現了政府調整土地市場(chǎng)的決心，且對于有拿地意向的房企而言，也是較好的拿地機遇。
03 地塊熱度分化顯著(zhù) 純宅地以及配套完善地塊更受青睞
本輪北京土拍整體成交溢價(jià)率為5.45%，較今年首輪提升了近1個(gè)百分點(diǎn)，有4宗地塊觸及最高限價(jià)，最終3宗地塊成交，還有1宗進(jìn)入競高標準方案環(huán)節；但同時(shí)也產(chǎn)生了3宗流拍地塊，流拍率達到18%，比首輪有所增加，可見(jiàn)不同地塊之間的熱度分化加劇。
觸頂成交地塊中，最受矚目的是本次出讓的朝陽(yáng)區太陽(yáng)宮地塊，地塊位于東北三環(huán)，地理位置優(yōu)越，且銷(xiāo)售指導價(jià)定在13萬(wàn)元/平方米，與周邊在售項目形成價(jià)格倒掛，預計入市將會(huì )吸引大批購房者。太陽(yáng)宮地塊競拍觸頂后，中建玖合、中建智地、金茂、中海以及多家聯(lián)合體均參與了搖號環(huán)節，最終中建玖合以66.815億和10%的政府產(chǎn)權競得該地塊，拿地樓板價(jià)為88250元/平方米，溢價(jià)率15%。
此外豐臺區小瓦窯地塊、昌平區平西府02號地塊也均已最高限價(jià)成交，小瓦窯地塊需現房銷(xiāo)售30000平方米，平西府02號地塊現房銷(xiāo)售1000平方米，競得人分別為電建+首鋼聯(lián)合體、華潤+葛洲壩聯(lián)合體。
反之，本次還有3宗流拍地塊，分別為朝陽(yáng)區孫河鄉前葦溝地塊、豐臺青龍湖地塊和豐臺區北宮鎮003-005號地塊，前2宗地塊已經(jīng)是不是首次掛牌，且前葦溝地塊地價(jià)已經(jīng)下降了8億，仍然遭遇流拍；北宮鎮003-005號地塊主要是由于體量較大，且含一宗教育用地，拿地成本相對較高。
04 盈利空間預留相對充裕 控制銷(xiāo)售限價(jià)促進(jìn)項目去化
從盈利空間角度看，本輪北京土拍地價(jià)房?jì)r(jià)比平均值為0.49，房地價(jià)差也均在2萬(wàn)元/平方米以上。
其中華潤競得的豐臺區亞林西項目地塊，拿地樓板價(jià)為36394元/平方米，銷(xiāo)售指導價(jià)為11.2萬(wàn)/平方米，即使有近一半的商辦比例，指導價(jià)與地價(jià)之間的差值也足夠大。
此外，通過(guò)銷(xiāo)售指導價(jià)的限制，部分地塊項目與周邊項目形成了價(jià)格倒掛的情況，更加有助于促進(jìn)項目入市銷(xiāo)售，縮短現金流回正周期，對房企而言也有一定利好。
05 聯(lián)合體拿地占比達50% 國央企依然是主流
北京由于土地總價(jià)較高，房企以聯(lián)合體形式拿地較為常見(jiàn)，本輪土拍成交的14宗含宅用地中，有7宗被聯(lián)合體競得，占總幅數的一半，此外國企央企仍然是主要拿地力量。
中海、城建和華潤都在各自獨立競得1宗地的同時(shí)，通過(guò)聯(lián)合體的形式再競得1宗地，中海新城+石泰競得石景山區衙門(mén)口地塊，京能+城建競得平谷區府前街地塊，華潤+葛洲壩聯(lián)合體競得昌平區平西府地塊，較大幅度地補充了在北京的土儲。
從拿地房企的類(lèi)型來(lái)看，仍然以國企央企為主流，本次拿地房企除龍湖以外，其他房企均為國、央企背景，且龍湖也是通過(guò)與建工聯(lián)合體的形式，拿下豐臺北宮鎮0011號地塊，民企在北京拿地難度依然不低。
總體來(lái)看，北京土拍在部分熱點(diǎn)地塊的帶動(dòng)下，整體溢價(jià)率有所回升，產(chǎn)生了4宗觸及最高限價(jià)的地塊，但即使是核心如北京，在地塊大幅降價(jià)的情況下仍然產(chǎn)生流拍，也體現了房企目前的投資信心并不充足。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
