時(shí)至今日，鴻坤二代接班人趙偉豪，這個(gè)90后的年輕人打破腦袋也想不出，4年前年輕人夸口下的“大目標”，成為今日自己給自己挖的坑，引起了一樁嚴重危機，他所學(xué)習的經(jīng)濟學(xué)、金融學(xué)等知識統統沒(méi)了用武之地。

2017年年會(huì )，鴻坤第二代當家人趙偉豪，喊出了2023年達成四個(gè)千億的目標。四個(gè)千億是指：鴻坤地產(chǎn)和鴻坤產(chǎn)業(yè)兩大板塊各千億目標，另外不動(dòng)產(chǎn)管理規模1000億，物業(yè)管理規模1000億。

彼時(shí)，鴻坤地產(chǎn)2017年的銷(xiāo)售額僅261億。

2017年年底前，子承父業(yè)，兒子趙偉豪成了鴻坤地產(chǎn)帝國的實(shí)際控制人。

目標喊出去，覆水難收，后悔不是趙氏父子的作風(fēng)，畢竟他們從來(lái)都是神秘且高調的。

曾經(jīng)安居京城的鴻坤，開(kāi)始走出西紅門(mén)大本營(yíng)，開(kāi)足馬力，并購和拿地并舉，殺入了安徽、海南、天津、廊坊、張家口等地。

趙彬也始終在為兒子的接棒努力奔走著(zhù)。

憑借豐富的土儲和政策紅利，還有幾年前積攢下來(lái)的朋友圈，趙彬不遺余力。其中不乏一些大佬，比如優(yōu)客工場(chǎng)的毛大慶、龍湖的袁春等，都曾為這家小而美的房企站過(guò)臺。

其實(shí)，早在2015年下半年，鴻坤就開(kāi)始推行合伙人制。鴻坤創(chuàng )始人、董事長(cháng)趙彬表示，通過(guò)合伙人制度，鴻坤將打造一個(gè)開(kāi)放式的平臺。鴻坤合伙人典型代表之一毛大慶，將鴻坤集團這種合伙人＋模式形容為船和小艇的關(guān)系。

同時(shí)，為了培養兒子快速成長(cháng)，趙彬挖來(lái)袁春執掌地產(chǎn)板塊，準備沖規模。同時(shí)，趙彬讓兒子拜袁春為導師。頓時(shí)，父親對兒子殷切期盼的畫(huà)風(fēng)，讓所有中國人動(dòng)容。

袁春對這位徒弟贊賞不已，稱(chēng)趙偉豪是一位很有天賦的管理者。

但好景不長(cháng)，一年多以后，弘陽(yáng)的曾老板請袁春吃飯，希望他幫助弘陽(yáng)奔赴千億之約。弘陽(yáng)2021年前10個(gè)月合約銷(xiāo)售額為740.4億元，至少比鴻坤有可能更超千億。

作為鴻坤的創(chuàng )始人，父親趙彬不止于地產(chǎn)，彼時(shí)的趙彬還是玩轉資本的高手，這個(gè)特殊身份就是億潤投資董事長(cháng)。

億潤投資于2007年即成功發(fā)起中國北方地區第一支有限合伙基金，實(shí)現收益超過(guò)300%，多個(gè)項目成功上市。比較知名的有優(yōu)客工場(chǎng)、藍色光標等。

2020年，港股掀起一波物業(yè)上市潮，鴻坤看準時(shí)機，將旗下物業(yè)板塊運作上市，上市平臺名為“燁星集團”。趙彬終于還是孵化出了自己的第一家上市公司。

優(yōu)客工場(chǎng)納斯達克上市之路雖頗為艱辛，但結果還是好的。敲鐘現場(chǎng)，雖然未見(jiàn)其父趙彬，但其子趙偉豪親自到場(chǎng)祝賀。

而慶慶哥新的營(yíng)生包子鋪，在開(kāi)業(yè)儀式中，曾經(jīng)優(yōu)客工場(chǎng)的投資人、慶慶哥的好友趙彬先生，并未出現。畢竟2019年鴻坤年會(huì )時(shí)，慶慶哥還在趙彬的身旁。

樂(lè )居財經(jīng)報道稱(chēng)，截至2021年6月底，鴻坤億潤投資已成功投資50余家企業(yè)，其中10余家企業(yè)順利上市，資產(chǎn)管理規模超100億。

但此次，鴻坤并未把億潤投資裝進(jìn)上市主體內。億潤投資目前由趙彬妻子吳虹和趙偉豪分別持股96.04%和3.96%。

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展之路中，“快”幾乎就是利潤的代名詞，很多房企把握到政策紅利，迅猛發(fā)展做大了規模；也有房企左右倒右手，同樣賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

只是，好日子終將會(huì )過(guò)去。

翻開(kāi)硬幣的另一面，不少房企在途中倒下，再也沒(méi)有站起來(lái)。即便曾經(jīng)的錢(qián)根多到無(wú)以復加，也可能在上市前夜的最后一刻被踢掉。融資一邊是盛宴一邊則是危機。

隨著(zhù)趙彬真正隱身，顯然，兒子趙偉豪并未交出滿(mǎn)意的答卷。領(lǐng)先指數1-10月銷(xiāo)售金額榜單中，并未出現鴻坤集團的名字。

擁有經(jīng)濟學(xué)背景的趙偉豪，在執掌鴻坤的4年來(lái)，并沒(méi)有像其他二代當家人給企業(yè)帶來(lái)資本回血，而是被裹挾在民企高融資成本高負債、賣(mài)資產(chǎn)換血的潮流中，不能動(dòng)彈。

“鴻坤系”的地產(chǎn)板塊一直未能上市，限制了其從資本市場(chǎng)籌資的能力。其多次發(fā)行債券，以高額利息成本為代價(jià)維持流動(dòng)性。

7月，鴻坤完成“16鴻坤01”、“16鴻坤02”公司債券的本息兌付，合計兌付債券本金13億元。自此，鴻坤旗下還存續3筆債券，總規模9.20億元，除了上述提到的“19鴻坤01”，“18鴻坤01”、“18鴻坤03”的到期日均為2022年。

此次停牌的18鴻坤01、18鴻坤03 分別籌資1.0億元、5.5億元，均用于償還有息負債。

鴻坤旗下還存續有一筆美元債，債券余額2.05億美元，到期日2022年10月8日，票息高達14.75%。另外，鴻坤在2019年9月還首次發(fā)行1.1億美元境外公募債券，發(fā)行期限為3年，2022年到期。

6月底，北京二中院判決查封鴻坤趙偉豪等2.57億元財產(chǎn)。目前，圍繞鴻坤有大量司法訴訟，相關(guān)裁判文書(shū)高達210份。

11月25日，上交所披露信息顯示，鴻坤地產(chǎn)旗下一筆3.44億元的債券回售達成了展期。也是11月25日，鴻坤旗下的廊坊公司再成被執行人，執行標的僅為10.43萬(wàn)元。

這一系列的凍結資產(chǎn)、債務(wù)危機，將鴻坤地產(chǎn)推上風(fēng)口浪尖，也揭開(kāi)了這家公司的資金困局，更遑論千億目標的實(shí)現。

過(guò)去5年，鴻坤其短期借款、應付票據、應付債券和一年內到期的非流動(dòng)負債都在逐年增長(cháng)，但在手貨幣現金逐年降低，2016、2017、2018、2019、2020年分別為45.5、55.9、50.7、44.7、27.9億元。

借新還舊，籌資已經(jīng)無(wú)法覆蓋更多債務(wù)，并且現金越來(lái)越少。

公開(kāi)信息顯示，截至2021年中期，鴻坤地產(chǎn)賬面現金及現金等價(jià)物僅3.04億元。而同期，該集團有10.18億元的短期債務(wù)、25.81億元一年內到期的非流動(dòng)負債，此外還有長(cháng)期借款46.2億元，合同負債177.6億元，應交稅費26.2億元，負債總計達到455.5億元。

此外，對于百億房企來(lái)說(shuō)，其銷(xiāo)售、管理、財務(wù)費用分別為2.1億元、1.5億元、3.6億元，也處于不低的水平。

此刻對于資金的渴望，鴻坤比任何房企都有過(guò)之而無(wú)不及，希望通過(guò)上市來(lái)謀求解決。但物業(yè)上市后，籌集資金僅約1億元。截至2021年11月26日收盤(pán)，旗下物業(yè)上市公司燁星集團總市值僅3.16億港元。地產(chǎn)板塊也面臨市場(chǎng)對內房股的斜眼，或短期內無(wú)法上市。

如果在這次債券回售中，無(wú)法兌付的同時(shí)，又未能與投資者達成一致或轉售成功，這是否是明顯的違約信號呢？

鴻坤更需要面對的挑戰，是銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和回款，這直接關(guān)乎它的現金流。

2017年－2021年上半年，其簽約金額分別為147.13億元、170.5億元、172.2億元、175.4億元、58.32億元。而按照千億目標，至少需要每年都要達到42.45%的復合增長(cháng)率。

再看回款，2019年銷(xiāo)售回款122.8億元，2020年銷(xiāo)售回款卻出現大幅下降，只有105.2億元。

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)

凈利率方面，2018年之后開(kāi)始持續跳水式逐年下降，2020年跌破零點(diǎn)。

據紅郎整理，近年來(lái)，鴻坤在土地拓展上收獲不多。2018年，鴻坤僅在河北承德拿下1宗地，土地面積8.79萬(wàn)平方米；2019年，在安徽滁州、河北唐山拿下3宗地，總土地面積19.04萬(wàn)平方米；2020年，僅在安徽、河北拿下三宗地。

早期低成本的土地儲備，的確給鴻坤帶來(lái)不錯的利潤率。而隨著(zhù)這兩年的政策調控加碼等多因素影響，房企盈利能力逐步下滑。但鴻坤的利潤下降速度也超出一般房企。

銷(xiāo)冠100說(shuō)，鴻坤2020年的毛利潤只有500萬(wàn)元。2021年上半年，鴻坤地產(chǎn)由盈轉虧，實(shí)現歸母凈利潤-6195.43萬(wàn)元，同比減少約110.12%。毛利率為25.55%，同比下降53.47%。

市場(chǎng)情緒表明，房企在出現危機后的解決方式和態(tài)度至關(guān)重要。對鴻坤來(lái)說(shuō)，它還需要拿出更多的誠意和切實(shí)的措施，以防陷入債務(wù)違約的泥沼。

先活下去，再圖目標吧！