2022年，是難得的政策底+行業(yè)底，“雙底”之下，一粒塵埃到底要不要買(mǎi)房改變自己的人生命運呢？政策底+行業(yè)底，2022年，是房地產(chǎn)行業(yè)5年來(lái)的底部。
作者｜地產(chǎn)十一郎
來(lái)源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）
聽(tīng)說(shuō)，燕郊也正在限購松綁。從鄭州開(kāi)始，福州、哈爾濱、衢州、秦皇島，再到環(huán)京的龍頭區域燕郊，樓市正在以點(diǎn)狀城市分散式地政策松綁。有機構梳理說(shuō)今年已有超60個(gè)城市出臺穩樓市政策。
除了取消限購限售、降低首付等購房政策端松綁以外，頂層對于房企融資、居民貸款的金融政策端也逐漸放松，甚至一天內有5個(gè)國家部委同時(shí)發(fā)文站臺房地產(chǎn)。帶了5年緊箍咒的樓市，開(kāi)始松動(dòng)了。甚至，有人斷言中國樓市又回到了2008年，給人們以巨大的想象空間，勸人們 “抓住中國樓市的最后一次機會(huì )“。的確，不斷向前的歷史車(chē)輪，當下又軋到了底部。你我作為這宏大時(shí)代背景下的一粒粒塵埃，是否要抓住樓市最后一次機會(huì )的前提是你能否抓住。能抓住機會(huì )，是因為有能力抓??；否則，您還是老實(shí)在家躺平吧。畢竟，現在買(mǎi)房可不比十年前，閉著(zhù)眼買(mǎi)房的時(shí)代一去不復返了。2022年，是難得的政策底+行業(yè)底，“雙底”之下，一粒塵埃到底要不要買(mǎi)房改變自己的人生命運呢？下面，請聽(tīng)一個(gè)十年房產(chǎn)老司機的內心獨白。首先，2022年，的確是買(mǎi)房好時(shí)機。可以說(shuō)，憋了5年的樓市，幾乎被干SI的樓市，終于在2022年迎來(lái)了松動(dòng)，或者用之前經(jīng)常聽(tīng)到的詞：刺激。政策底+行業(yè)底，2022年，是房地產(chǎn)行業(yè)5年來(lái)的底部。觸底必定反彈。所以，有條件的人們，好花不常開(kāi)，抓住機會(huì )，且買(mǎi)且珍惜。我們先來(lái)回顧下2008年金融危機后房地產(chǎn)行業(yè)的表現：全國商品房銷(xiāo)售額2.51萬(wàn)億元，同比下降16.1%；銷(xiāo)售均價(jià)3800元/平，同比下降1.7%；商品住宅年末廣義庫存面積10.8 億平，同比增速高達23.6%，去化周期同比提升了6.5個(gè)月至18.1個(gè)月；王石年薪從前一年的691萬(wàn)元大幅縮減至248.1萬(wàn)元，降幅達三分之二；北京各個(gè)樓盤(pán)也紛紛跟風(fēng)降價(jià)，如星河皓月推出的10套特價(jià)房，價(jià)格下調幅度將近50%；開(kāi)放商的折扣一路走低，一開(kāi)始是尾盤(pán)甩賣(mài)，后來(lái)就是99折、98折、95折、9折……
面對此慘狀，當年10月，央行出臺新政，首付比例從30%降到20%，貸款利率打7折。后來(lái)的故事我們都知道了，房?jì)r(jià)上漲，一大批70后、80后的家庭命運被改寫(xiě)。另外一次降低首付比例和利率的時(shí)間節點(diǎn)是2014年。在“大眾創(chuàng )業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng )新”的大旗下，房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來(lái)了一波高潮。2014年9月30日，貸款利率再次來(lái)到7成；2015年9月30日，首套貸款比例最低來(lái)到25%；2016年2月，在最低25%的首付比例基礎上，各地向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)首套未結清的情況下，二套門(mén)檻也由40%降到30%。
接著(zhù)，突如其來(lái)的股災讓人們又陷入了窘境，外匯儲備持續暴跌，超人李嘉誠“跑路”，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為那個(gè)被拋棄的孩子。2014年全國商品房銷(xiāo)售額 7.63 萬(wàn)億元，同比下滑6.3%；銷(xiāo)售均價(jià) 6324 元/平，同比增長(cháng) 1.4%，增速明顯下滑；商品住宅廣義庫存增至歷史最高點(diǎn)：28.1億平，去化周期高達 26.9個(gè)月。
高庫存，高去化周期，量?jì)r(jià)齊跌，萬(wàn)念俱灰。這樣的背景下，開(kāi)啟了第二次下調首付比例，同樣大幅下調利率。這一輪下來(lái)，中國房?jì)r(jià)在很短的三五年又翻了一兩番，一大波80后、90后的家庭命運被改寫(xiě)。而這一次，是歷史上第三次調節首付比例和利率，機會(huì )再次降臨！只是，在十一郎看來(lái)，這次的機會(huì )與2008年、2014年時(shí)，并不是一樣的。抓住的可能是機會(huì )，也可能是令你很難翻身的大坑。從意愿上看，各地政府很努力地“救“，從結果上看，市場(chǎng)卻沒(méi)有沒(méi)有明顯回暖。從3月份開(kāi)始，接連有不同城市開(kāi)啟了救市之路——取消限購，取消限售，利率下調，放款速度上提，甚至廣州還出現了“接力貸”……這波操作下來(lái)，要擱以前，樓市早進(jìn)入全面復蘇的前奏了，但這一次，業(yè)內期待的小陽(yáng)春仍然沒(méi)到來(lái)。
今年央行公布了2月份各項金融數據，其中“居民中長(cháng)期人民幣貸款”，出現了自有統計數據以來(lái)的首次“負增長(cháng)”。明明很多城市都降首付了，放款時(shí)間越來(lái)越快，大家買(mǎi)房的情緒卻依然很低。第二，百強房企中有七成在一季度都沒(méi)有拿地。過(guò)去只要土拍火，市場(chǎng)就會(huì )火，地價(jià)推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，土拍刺激樓市預期，過(guò)去都是這么玩的。據克而瑞的最新數據，他們重點(diǎn)監測的30個(gè)城市3月份商品住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)48%，同比跌幅擴至47%。土地市場(chǎng)方面，企業(yè)拿地依舊保持謹慎態(tài)勢，截止至3月末，百強房企中僅有三成企業(yè)拿地。
雖然現在管理層明確，開(kāi)發(fā)商合理融資需求要滿(mǎn)足。但在當前這個(gè)信心比黃金還金貴的時(shí)候，金融機構都開(kāi)始悲觀(guān)，開(kāi)發(fā)商也就更謹慎拿地了。開(kāi)發(fā)商躺平不拿地，開(kāi)發(fā)增速下降，可銷(xiāo)售面積縮減，土拍蔫了，對市場(chǎng)情緒傳導更加不到位。無(wú)論從購房端、金融端還是開(kāi)發(fā)商，整體市場(chǎng)的信心依然沒(méi)起來(lái)。本來(lái)2月下旬廣州已經(jīng)開(kāi)啟了樓市回暖跡象，結果還沒(méi)全面復蘇，香港疫情爆發(fā)硬生生把火苗掐滅。上海也一樣，說(shuō)好的3月小陽(yáng)春，結果還沒(méi)來(lái)得及起來(lái)，就扼殺在搖籃里了。僅存幾個(gè)還沒(méi)受到疫情影響加上樓市超寬松的城市，比如鄭州和蘇州，有回暖的態(tài)勢。疫情當前，大家的心思是抗疫，除非剛得不能剛的剛需，要結婚要上學(xué)非得頂著(zhù)疫情買(mǎi)房，其他人都是等一等。最近優(yōu)化裁員的消息我想已經(jīng)包圍了所有人吧，京東、阿里、騰訊等大廠(chǎng)紛紛裁員，房地產(chǎn)公司大批員工被優(yōu)化，或者被降薪，部分城市的公務(wù)員和教師也在降薪范圍內。以前買(mǎi)房，年輕人都是在工作穩定基礎上，并且可以看到工資穩定增長(cháng)，這樣的預期下大家才敢去加杠桿買(mǎi)房。截止2021年底，居民部門(mén)杠桿率與2020年持平，62.2%。而居民債務(wù)中約64%是中長(cháng)期消費性貸款，而房貸則又是中長(cháng)期消費性房貸的大頭。現在呢？工資降了，月供還款能力變差，壓力就會(huì )隨之加大，在買(mǎi)房的時(shí)候就無(wú)法只關(guān)注漲幅這種未來(lái)無(wú)法準確預測的事情身上，而是控制風(fēng)險，保障安全。還不上月供的，那就等著(zhù)被銀行收房法拍吧。2019年全國法拍房有50萬(wàn)套，而兩年后的2021年則超過(guò)了160萬(wàn)套。就像那句段子說(shuō)的：房地產(chǎn)這個(gè)夜壺又被拿出來(lái)了，卻發(fā)現沒(méi)有尿了。從目前的調控政策看，降低首付比例并不等于降房?jì)r(jià)，在房?jì)r(jià)沒(méi)有下降的前提下，降低首付就相當于月供壓力增大了。所以，最終決定市場(chǎng)走勢的，不是購買(mǎi)意愿，而是真實(shí)購買(mǎi)力。但是，收入不增長(cháng)，哪來(lái)的購買(mǎi)力去買(mǎi)房？說(shuō)了這么多，都是外部的宏觀(guān)形勢?？偨Y一下：1.2022年是政策底+行業(yè)底，是一個(gè)買(mǎi)房好時(shí)機2.2022年的經(jīng)濟面與2008年不同，買(mǎi)房很可能掉進(jìn)大坑3.購房端、房企端、金融端的信心都還沒(méi)起來(lái)4.疫情、失業(yè)、降薪等因素降低了真實(shí)購買(mǎi)力
那么，基于以上幾點(diǎn)，2022年到底該不該買(mǎi)房呢？十一郎有幾條發(fā)自肺腑的建議，想跟大家分享下。第三，可以買(mǎi)房，2002的確是多年難遇的好時(shí)機，但是，不要死命用杠桿。
在疫情+失業(yè)面前，所有的機會(huì )都靠后站。把吃飯、養家、養娃、看病的錢(qián)留好，有了閑錢(qián)再去考慮投資，切記切記！之前的高杠桿投資不再適合買(mǎi)房。過(guò)去，在房?jì)r(jià)上漲的時(shí)代，大家貸款買(mǎi)房成為了常態(tài)，甚至有些人用經(jīng)營(yíng)貸、信用貸借來(lái)的錢(qián)也拿去買(mǎi)房投資。2021年底，我國居民的住房貸款在中長(cháng)期消費貸款里占64%。第二，買(mǎi)房一定要買(mǎi)核心城市的核心資產(chǎn)，擦亮眼選板塊。現在買(mǎi)房，最終于的是選城市，這個(gè)城市一定是人口持續流入的，有著(zhù)大量新市民涌入的，有著(zhù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐和產(chǎn)業(yè)升級更新的，最好是民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)達活躍的。只有這樣的城市，才能更多的住房需求。
同一個(gè)城市里，也會(huì )有不同板塊之間的分化。以北京為例，朝陽(yáng)望京的房?jì)r(jià)和房子漲幅與房山竇店的就不是一個(gè)級別。如何選板塊，就涉及到一個(gè)更微觀(guān)的話(huà)題了，十一郎有余力了可以跟大家再做分享。
第三，杠桿買(mǎi)房的，一定要想清楚，月供于你而言意味著(zhù)什么。
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原標題：
政策底+行業(yè)底，現在，到底要不要買(mǎi)房？
地產(chǎn)十一言 
