為睿資產(chǎn) 作者：為睿房地產(chǎn)金融部
來(lái)源：為睿資產(chǎn)（ID：VeryAsset）
引言
“住房問(wèn)題”可能是每個(gè)在上海居住、生活的居民最為關(guān)注的問(wèn)題，無(wú)論有沒(méi)有上海戶(hù)口，無(wú)論是不是買(mǎi)房剛需，大家都希望有朝一日能置辦下屬于自己的房產(chǎn)或者是囤幾套房子過(guò)上每月收租的生活，但是上海地區高昂的房?jì)r(jià)足以讓大多數人“望房興嘆”。很多從外地來(lái)上海的創(chuàng )業(yè)者和追夢(mèng)人努力打拼很多年仍沒(méi)有足夠的資金為自己購買(mǎi)一處“落腳地”，最后不得不在長(cháng)期的苦苦堅持之下黯然離場(chǎng)。
但是如果現在告訴您，有一種房源“房?jì)r(jià)是市場(chǎng)價(jià)的七到八折，無(wú)戶(hù)口要求，并且不限購”您會(huì )不會(huì )怦然心動(dòng)？實(shí)際上這種房源是確實(shí)存在的，它就是如今受到很多人青睞的“法拍房”。
一、什么是法拍房？
法拍房是法院拍賣(mài)房產(chǎn)的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指被法院強制執行拍賣(mài)的房屋。一般出現在債務(wù)人即房主無(wú)力履行按揭合同或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，被債權人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執行，法院將債務(wù)人名下房產(chǎn)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺，以網(wǎng)絡(luò )電子競價(jià)方式公開(kāi)進(jìn)行拍賣(mài)，并以拍賣(mài)所得價(jià)金滿(mǎn)足債權。
2016年8月2日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規定》，對網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)制訂了詳細規范。并且于2016年11月25日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò )服務(wù)提供者名單庫的公告》，確定將淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)及中拍網(wǎng)5家平臺納入名單庫，隨著(zhù)法律法規的完善，網(wǎng)絡(luò )平臺上的“法拍房”經(jīng)過(guò)了近幾年的發(fā)展，越來(lái)越走進(jìn)了廣大投資者的視線(xiàn)。
二、網(wǎng)絡(luò )平臺上法拍房的種類(lèi)
據統計，近幾年出現在網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)平臺的房源中住宅用房（主要包括各類(lèi)商品住宅和商用住宅）數量最多，約占70%；商業(yè)用房（主要包括商鋪、寫(xiě)字樓等），約占20%左右；工業(yè)用房（主要指工業(yè)廠(chǎng)房）數量最少，僅占2%；其他用房（主要包括各類(lèi)車(chē)庫和停車(chē)位），約占8%左右。
三、上海地區法拍房現狀
根據為睿資產(chǎn)于6月19日發(fā)布的“上海地區6-8月份司法拍賣(mài)房源信息（住宅用地篇）”一文中收錄的信息可以得知，上海地區6-8月份有關(guān)住宅用地的法拍房共計142起，這些法拍房分布在上海各區，表現出數量眾多和分布較廣的特點(diǎn)，如下圖所示。
四、法拍房為何會(huì )這么便宜？
之前說(shuō)到法拍房的房?jì)r(jià)是市場(chǎng)價(jià)的七到八折，這種說(shuō)法并不是“空穴來(lái)風(fēng)”或是“胡編亂造“。通過(guò)為睿團隊從淘寶拍賣(mài)平臺上搜集的2019年4到6月份，上海部分地區已成交的法拍房的數據整合可以看出，法拍房的成交價(jià)相對于同區域二手房和新房的房?jì)r(jià)都具有一定的優(yōu)勢。
△數據整理自淘寶拍賣(mài)平臺
那么，法拍房為什么會(huì )這么便宜呢？
《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規定》第十條之規定：“起拍價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定；未作評估的，參照市價(jià)確定，并征詢(xún)當事人意見(jiàn)。起拍價(jià)不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之七十?！焙偷诙鶙l的規定：“網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)競價(jià)期間無(wú)人出價(jià)的，本次拍賣(mài)流拍。流拍后應當在三十日內在同一網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)平臺再次拍賣(mài)，拍賣(mài)動(dòng)產(chǎn)的應當在拍賣(mài)七日前公告；拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權的應當在拍賣(mài)十五日前公告。再次拍賣(mài)的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次起拍價(jià)的百分之二十?！备鶕鲜龇l的規定，對于一拍的房產(chǎn)，起拍價(jià)最低可以是市場(chǎng)評估價(jià)的7折，如果一拍流拍，重新安排的二拍起拍價(jià)最低可以是一拍起拍價(jià)的八折，通常來(lái)說(shuō)，法院為了推動(dòng)拍賣(mài)盡快完成，都傾向于以低折扣起拍，所以二拍的時(shí)候折扣最低可到5.6折（0.7x0.8=0.56）。
既然起拍價(jià)的優(yōu)惠幅度這么大，那么法院所給出的評估價(jià)是怎么來(lái)的呢？
在對房產(chǎn)依法進(jìn)行拍賣(mài)之前，法院要先對房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估的方法是由法院選擇相應的評估機構進(jìn)行上門(mén)評估，但是受條件所限，評估機構一般也無(wú)法進(jìn)入到房間中仔細評估（因為大多數情況下評估機構并不能獲得房產(chǎn)的鑰匙，或者被拍賣(mài)房產(chǎn)的所有人會(huì )阻撓評估機構進(jìn)行評估），而是僅能從外圍觀(guān)察一下，然后對比周邊同等房產(chǎn)的價(jià)格做出一個(gè)籠統的評估，因此評估機構給出的評估價(jià)格一般比較保守，相比市場(chǎng)價(jià)相差10%到20%，有的甚至更高。另外一點(diǎn)就是，評估價(jià)格可能是房產(chǎn)拍賣(mài)之前很長(cháng)一段時(shí)間做出的。如果中間間隔的這一段時(shí)間正好遇到樓市上漲的情況，那這個(gè)評估價(jià)在拍賣(mài)時(shí)看來(lái)將會(huì )是一個(gè)被大大低估的價(jià)格。
五、法拍房所具有的優(yōu)勢
前面已經(jīng)介紹了法拍房所具有的相比其他房源更為優(yōu)惠的價(jià)格，接下來(lái)將會(huì )介紹法拍房所擁有的其他優(yōu)點(diǎn)：
（1）可以避開(kāi)限購令
在上海地區，法拍房的面積大小以及所購區域、買(mǎi)房人本地或是外地戶(hù)口、購房資格等在法拍房面前都不受影響。對不符合上海限購政策但又急需購買(mǎi)住房的人士，比如外地戶(hù)籍沒(méi)有社保和繳稅記錄，競買(mǎi)后，競買(mǎi)人繳納完相關(guān)稅費，憑法院《拍賣(mài)成交確認書(shū)》、《裁定書(shū)》、《協(xié)助執行通知書(shū)》，到房屋所在轄區產(chǎn)權交易中心就可以辦理過(guò)戶(hù)手續，屬于帶有法律效力的強制過(guò)戶(hù)。
（2）可以按揭貸款購買(mǎi)
購買(mǎi)法拍房并不一定都要支付全款后才可拍得，各大銀行征信好的客戶(hù)可以根據個(gè)人條件和需求，可以正常享受?chē)毅y行政策和利率，進(jìn)行審批按揭和貸款。
（3）法拍房中可能會(huì )出現房產(chǎn)市場(chǎng)上比較稀有的房產(chǎn)
一般情況下，法院會(huì )以被執行人名下最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，予以查封作為拍賣(mài)品，用于償還債務(wù)。例如在市場(chǎng)上很少出現的重點(diǎn)學(xué)區的住宅、頂級公寓和獨棟別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)酒店等，這對于有需求的購房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)難得的機會(huì )。
（4）即買(mǎi)即住且買(mǎi)房送裝修
除了部分法拍房會(huì )出現權利歸屬關(guān)系上有瑕疵或者房屋中有人居住的情況（這些情況可以通過(guò)拍賣(mài)前請專(zhuān)門(mén)機構對該房產(chǎn)進(jìn)行盡調來(lái)避免），法拍房不像購買(mǎi)普通住房一樣需要搖號排號，也沒(méi)有期房拿不到房的風(fēng)險，并且大多數法拍房已經(jīng)裝修完成，甚至是精裝修，可以省一大筆裝修費用，少量房源甚至有家具家電。
六、法拍房形成的原因
根據房產(chǎn)被法院查封的原因，法拍房的房源可分為以下四類(lèi)：
（1）因銀行按揭違約產(chǎn)生的法拍房。當貸款購房者無(wú)法如期如數償還貸款時(shí)，銀行會(huì )向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押的房產(chǎn)拍賣(mài)變現來(lái)償還貸款。由于銀行掌握原業(yè)主的房產(chǎn)證和土地證，這類(lèi)房產(chǎn)后續過(guò)戶(hù)及債權債務(wù)風(fēng)險相對較少。
（2）因民間借貸違約產(chǎn)生的法拍房。債務(wù)人和債權人簽訂借款合同，約定債務(wù)人將自有房產(chǎn)抵押給債權人并取得借款。如果債務(wù)人在約定的時(shí)間到期后無(wú)法按時(shí)還款，債權人可以向法院申請債務(wù)人還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執行階段拍賣(mài)債務(wù)人的房產(chǎn)來(lái)還款。但由于民間借貸行為規范性和透明性較差，因此后續產(chǎn)生糾紛的可能性較大。
（3）因財產(chǎn)沒(méi)收而產(chǎn)生的法拍房。如在刑事案件中有判決沒(méi)收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財產(chǎn)，如果財產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣(mài)，變現后的錢(qián)收歸國庫。這類(lèi)房產(chǎn)多涉及刑事訴訟，可能存在與兇宅，風(fēng)水等方面相關(guān)的一些瑕疵。
（4）因無(wú)主房產(chǎn)而產(chǎn)生的法拍房。無(wú)主房產(chǎn)即沒(méi)有所有人或所有人不明確，權屬長(cháng)期無(wú)法確定的房產(chǎn)。由人民法院判決宣告為無(wú)主財產(chǎn)的房產(chǎn)，依法收歸國家所有或集體所有，也可進(jìn)行拍賣(mài)，但實(shí)際生活中這類(lèi)法拍房比較少。
七、購買(mǎi)法拍房時(shí)可能存在哪些風(fēng)險？
“收益與風(fēng)險并存”，法拍房作為一種具有較高收益的投資手段，也一定會(huì )有一些風(fēng)險，通常來(lái)說(shuō)，競拍人在競拍之前應當通過(guò)委托律師等專(zhuān)業(yè)人士對于該房產(chǎn)進(jìn)行調查，來(lái)防范以下風(fēng)險的發(fā)生。
(一) 可能會(huì )購買(mǎi)到存在產(chǎn)權爭議的法拍房
產(chǎn)權爭議問(wèn)題容易發(fā)生在以下情形之中：
1.夫妻雙方在法院的離婚調解書(shū)中約定，房產(chǎn)歸沒(méi)有在房產(chǎn)證登記一方單獨所有并且尚未變更產(chǎn)權登記的情形。一般情況下，房產(chǎn)的所有人就是房產(chǎn)證上登記的主體，而這種情況下，房產(chǎn)所有權應以離婚調解書(shū)為準。競拍人購買(mǎi)這樣的房產(chǎn)，當生效的離婚協(xié)議書(shū)上確定的所有權人主張權利，就會(huì )出現因所有權不明引起的糾紛。
2．可能發(fā)生在一物多賣(mài)的情形下。法拍房的一物多賣(mài)是指被拍賣(mài)的房產(chǎn)在被強制執行前，被執行人就與他人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將法拍房賣(mài)給他人，只是由于價(jià)款尚未完全付清等原因未辦理過(guò)戶(hù)手續。此時(shí)法院對該房屋進(jìn)行強制執行，競得人成功拍買(mǎi)，可以視為簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因此，同一標的物上就存在兩個(gè)有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。而物權的變動(dòng)不以合同的成立為要件，房屋所有權的轉移是以過(guò)戶(hù)即產(chǎn)權變更登記為條件的，故在這種條件下，與被執行人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的案外人和競得人出于平等地位，所有權并不當然地歸競得人所有，如果被執行人選擇將房屋所有權轉讓給案外人，競得人就沒(méi)有抗辯理由，只能追究被執行人的違約責任。
(二) 拍得的法拍房中可能存在長(cháng)期的租賃合同
在現實(shí)中的民間借貸中，債權人往往會(huì )要求借款人簽訂空白的租賃合同或是長(cháng)期的租賃合同，以保證在債務(wù)存續期間，作為抵押物的房產(chǎn)不被處分，能保證債權人權利的實(shí)現。若競拍人在競拍之前并未確認房屋現在的狀態(tài)是空置還是出租中，導致拍得的房產(chǎn)上存在有長(cháng)期的租賃合同，那在拍賣(mài)成功后，依據民法“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，競得人即使取得房屋所有權，也不能對抗租客的租賃權，無(wú)法實(shí)際入住。并且被執行人在房屋拍賣(mài)之前就已經(jīng)收到房屋的全部租金，此時(shí)競得人既無(wú)法及時(shí)入住，又無(wú)法獲得房屋的租金，只是空有房屋的所有權，竹籃打水一場(chǎng)空。
(三）拍得的法拍房沒(méi)有清戶(hù)，為競得人的實(shí)際居住帶來(lái)困難
若競拍人在競拍之前并未核實(shí)該房產(chǎn)中是否實(shí)際有人居住，那即使成功拍得房產(chǎn)，也可能會(huì )面臨無(wú)法入住的嚴重問(wèn)題，有可能會(huì )碰到實(shí)際居住人拒絕搬遷，無(wú)法入住的情況。比如原業(yè)主不講理，拒絕騰房，或者房屋中有老年人、病人或未成年人長(cháng)期居住生活，這些人是原業(yè)主設定的實(shí)際居住權利，競得人要想通過(guò)正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權，存在困難。
而且需要注意的是，法拍房成交后，法院并不負責房源拍賣(mài)后的清場(chǎng)和交付，需要買(mǎi)家自行處理。也就是說(shuō)，如果原來(lái)住在房子里的人是“老賴(lài)”，不愿意搬走，競得人可能會(huì )面臨無(wú)法實(shí)際入住的嚴重后果。
(四)拍得的法拍房可能存在需繳高額稅費的問(wèn)題
競拍人在競拍法拍房之前，一定要仔細考慮拍得房產(chǎn)后的稅費的問(wèn)題，必要時(shí)可以委托律師協(xié)助調查，因為有的法拍房拍得之后，所要承擔的稅費的數額比較巨大。比如在國家劃撥的土地上所建的房屋，二次交易時(shí)需要受讓人補交土地出讓金，或者如果該房屋上一次交易是“直系親屬過(guò)戶(hù)”的情形，則在第二次交易時(shí)需要繳納兩次的房?jì)r(jià)差價(jià)，這些稅費都是不小的開(kāi)銷(xiāo)。但是在拍賣(mài)之前，法院查詢(xún)房屋信息的時(shí)候，一般不會(huì )查其交易信息，只是查詢(xún)其房屋產(chǎn)權所屬情況以及是否存在被查封、抵押的情形，因此這就需要競拍人自行調查清楚或者是委托律師去調查。
另外，在司法拍賣(mài)過(guò)程中，雖然法院會(huì )組織競拍者前往看房，但法院一般不提供房子是否“滿(mǎn)二”或者是否“滿(mǎn)五唯一”等具體信息。而競買(mǎi)者如果遺漏這些信息可能會(huì )承擔很大一筆稅費。比如一套200萬(wàn)元的住宅，如果不滿(mǎn)5年非唯一，各項稅費加起來(lái)高達十幾萬(wàn)元。另外還需要注意的是，如果房子有拖欠水電費和物管費，所有欠費也都要競得者自己買(mǎi)單。
（五）拍得的法拍房實(shí)物現狀可能和網(wǎng)絡(luò )上了解的不一致
在拍賣(mài)公告中，大家可能都會(huì )注意到這么一句話(huà)“標的物以實(shí)物現狀為準，法院不承擔本標的瑕疵擔保責任”，也就是說(shuō)，法院對拍賣(mài)的房屋的外觀(guān)、質(zhì)量結構、固定裝修損壞、房地產(chǎn)面積差異等不作擔保，由買(mǎi)受人自行承擔相關(guān)責任，由此產(chǎn)生的問(wèn)題也不影響拍賣(mài)成交結果及成交價(jià)格?，F實(shí)中可能存在拍賣(mài)房中有違章搭建的情況，那么拍賣(mài)面積和實(shí)際登記面積可能不一致,買(mǎi)受人必須要自行拆除違章搭建后才能正常辦理過(guò)戶(hù)。
所以總的來(lái)說(shuō)，競拍人如果不想拍得房屋之后才后悔，悔拍后白白虧掉之前繳納的保證金的話(huà)，那么在競拍之前由自己或者聘請律師去實(shí)地看樣是非常有必要的，提前了解房屋的房屋結構及附屬設施、房屋實(shí)際用途、房屋的裝修情況、周邊配套設施、小區環(huán)境等，對于整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程都具有重要意義。
八、對于上述風(fēng)險應當如何防范？
根據上文所述，競拍法拍房所面臨的問(wèn)題主要有：1.房屋產(chǎn)權爭議問(wèn)題，2.存在長(cháng)期租賃的問(wèn)題，3.房屋清戶(hù)問(wèn)題，4.高額稅費問(wèn)題，5.法拍房網(wǎng)絡(luò )上的資料可能和現實(shí)中不一致，競拍人可以以尋求專(zhuān)業(yè)幫助的方式規避這些風(fēng)險：1.委托律師實(shí)地調查，走訪(fǎng)物業(yè)，街道辦，周邊鄰居等，查清房屋現在的租賃情況，以制作盡調報告，從而使競拍人在競拍之前了解該房屋的具體情況。2，委托律師提前進(jìn)行產(chǎn)權調查，測算稅費及提供合理稅收方案。3，委托律師通過(guò)公安部門(mén)對戶(hù)籍進(jìn)行查詢(xún)，評估戶(hù)籍對居住，學(xué)區房等方面的影響，指導戶(hù)口遷出。4.若房屋上存在租賃糾紛或者存在清場(chǎng)問(wèn)題，可以委托律師制作租賃糾紛的解決方案或者清場(chǎng)方案。
結語(yǔ)
本篇文章主要介紹了法拍房的形成原因，購買(mǎi)法拍房所存在的風(fēng)險以及對這些風(fēng)險應當如何防范，希望讀者在閱讀上下篇之后，既了解購買(mǎi)法拍房所帶來(lái)的巨大的利益，也能看到法拍房背后隱藏的種種風(fēng)險，可以對法拍房有一個(gè)綜合、客觀(guān)和理性的認識。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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