作者：齊精智律師

不動(dòng)產(chǎn)本身可以抵押給金融機構融資，不動(dòng)產(chǎn)在租賃后所產(chǎn)生的租金可以質(zhì)押給其他金融機構再次融資。

不動(dòng)產(chǎn)租金依據《應收賬款質(zhì)押登記辦法》的規定可以辦理質(zhì)押登記，從而使質(zhì)押權人在不動(dòng)產(chǎn)租金之上享有排他的優(yōu)先物權。齊精智律師提示不動(dòng)產(chǎn)抵押登記后其效力不及于租金，但被法院查封后抵押權才及于租金。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押權及于扣押后的租金與不動(dòng)產(chǎn)租金應收賬款質(zhì)押權產(chǎn)生的依據不同。

《物權法》第一百九十七條第一款規定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務(wù)人的除外?！?/p>

《應收賬款質(zhì)押登記辦法》第二條：本辦法所稱(chēng)應收賬款是指權利人因提供一定的貨物、服務(wù)或設施而獲得的要求義務(wù)人付款的權利以及依法享有的其他付款請求權，包括現有的和未來(lái)的金錢(qián)債權，但不包括因票據或其他有價(jià)證券而產(chǎn)生的付款請求權，以及法律、行政法規禁止轉讓的付款請求權。 本辦法所稱(chēng)的應收賬款包括下列權利:

(一)銷(xiāo)售、出租產(chǎn)生的債權，包括銷(xiāo)售貨物，供應水、電、氣、暖，知識產(chǎn)權的許可使用，出租動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)等;

二、不動(dòng)產(chǎn)租金應收賬款質(zhì)押登記在先，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記在后，不動(dòng)產(chǎn)租金應收賬款質(zhì)押權優(yōu)先于不動(dòng)產(chǎn)抵押權。

1、同一不動(dòng)產(chǎn)及設立質(zhì)押有設立抵押權的，按照登記時(shí)間確認清償順序。

《民法典》第四百一十五條：同一財產(chǎn)既設立抵押權又設立質(zhì)權的，拍賣(mài)、變賣(mài)該財產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時(shí)間先后確定清償順序。

2、不動(dòng)產(chǎn)租金質(zhì)押登記在先，不動(dòng)產(chǎn)抵押在后，此時(shí)抵押權由于抵押物尚未被法院扣押，抵押權尚不及于租金，故不動(dòng)產(chǎn)租金質(zhì)押權可能要優(yōu)先于不動(dòng)產(chǎn)抵押。

此時(shí)，是不動(dòng)產(chǎn)租金質(zhì)押登記優(yōu)先于抵押物租金一般債權，即物權優(yōu)先于債權。

三、不動(dòng)產(chǎn)租金應收賬款抵押登記在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記之后，但在抵押物被法院查封之前，不動(dòng)產(chǎn)租金應收賬款質(zhì)押權優(yōu)先于不動(dòng)產(chǎn)抵押權。

在抵押權人采取實(shí)現抵押權的司法措施前，抵押權的法律效力不及于抵押物的租金。
按照《物權法》第195條規定抵押權人實(shí)現抵押權的相關(guān)方式以及抵押權本身的性質(zhì)來(lái)看，抵押權人享有的優(yōu)先受償權應僅限于抵押物轉移所產(chǎn)生的交換價(jià)值，并不包含相關(guān)的使用收益，故原則上抵押人在占有、使用抵押物期間出租所得租金，并不屬于抵押權所及的范圍，而應歸抵押人所有。故在不動(dòng)產(chǎn)抵押后，抵押人仍可以將不動(dòng)產(chǎn)租金進(jìn)行質(zhì)押，此時(shí)質(zhì)押的標的物系租金。在抵押權實(shí)現之前，租金質(zhì)權人有權收取該租金。同一房屋之上的抵押權與租金質(zhì)權并不會(huì )存在沖突。

四、不動(dòng)產(chǎn)租金應收賬款質(zhì)押登記在不動(dòng)產(chǎn)抵押查封之后，抵押權人僅就抵押權實(shí)行之日后的租金享有優(yōu)先權，不動(dòng)產(chǎn)租金應收賬款可以在抵押權實(shí)行之日之前享有優(yōu)先受讓權。

不動(dòng)產(chǎn)租金應收賬款質(zhì)押登記在不動(dòng)產(chǎn)抵押物被法院扣押后，但在法院通知承租人之前，質(zhì)押權人就通知過(guò)承租人并受領(lǐng)租金。

湖南省高級人民法院（2015）湘高法民二初字第19號判決書(shū)認為：本案中，四達公司以其所有的涉案301房屋為下欠姜國良的債務(wù)設定抵押擔保，并依法辦理了抵押登記，故姜國良對該房屋依法享有抵押權?！吨腥A人民共和國物權法》第一百九十七條規定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務(wù)人的除外”。根據上述規定，不動(dòng)產(chǎn)抵押的抵押標的物是不動(dòng)產(chǎn)本身，在抵押權實(shí)現之前，抵押權的效力原則上僅及于不動(dòng)產(chǎn)本身，并不及于因該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的租金收益等孳息。因此，四達公司將涉案301房屋抵押給姜國良后，在姜國良實(shí)現抵押權之前，又將基于該房屋所產(chǎn)生的租金收益、物業(yè)管理費等應收賬款出質(zhì)給中信銀行長(cháng)沙分行并不違反法律的強制性規定。本院（2014）湘高法民二初字第20號民事判決在中信銀行長(cháng)沙分行與四達公司簽訂《最高額權利質(zhì)押合同》并依法辦理了應收賬款質(zhì)押登記的情形下，認定中信銀行長(cháng)沙分行對四達公司提供質(zhì)押的租金收入以及物業(yè)管理費在最高債權額2.5億元的范圍內享有優(yōu)先受償權正確。

綜上，抵押權對抵押物的優(yōu)先受償權與抵押物被查封后的抵押物法定孳息租金優(yōu)先受償不是同時(shí)產(chǎn)生，不動(dòng)產(chǎn)抵押權及于租金只有在法院查封不動(dòng)產(chǎn)之后且通知承租人后才產(chǎn)生對抗應收賬款質(zhì)押權的法律效力。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“齊精智”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！