不良資產(chǎn)投資觀(guān)察 作者：不良資產(chǎn)投資觀(guān)察
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2020年5月28，十三屆全國人大三次會(huì )議表決通過(guò)了《民法典》，將從2021年1月1日起實(shí)施。每個(gè)人的每項權利在每時(shí)每刻都受到民法典的保護，出臺民法典，標志著(zhù)我國依法保護民事權利將進(jìn)入全新的“民法典時(shí)代”。
在民法典中，增設許多條款，其中跟房產(chǎn)交易及處置息息相關(guān)的是關(guān)于“居住權”的設立。
我們知道房產(chǎn)交易涉及到物權，而物權分三類(lèi)，所有權、用益物權以及擔保物權。
所有權是對客體的使用價(jià)值和交換價(jià)值所享有的占有、使用、收益和處分的權利。
用益物權是對客體的使用價(jià)值的支配。
擔保物權，與用益物權相對應，指的是為確保債權的實(shí)現而設定的，以直接取得或者支配特定財產(chǎn)的交換價(jià)值為內容的權利。
而居住權是《民法典》全新規定的一項用益物權。
那么問(wèn)題來(lái)了！居住權是什么？如何去設立？將會(huì )給資產(chǎn)處置帶來(lái)什么影響？
居住權的是什么？
先來(lái)看看《中華人民共和國民法典》的法條
第十四章 居住權
第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿(mǎn)足生活居住的需要。
第三百六十七條 設立居住權，當事人應當采用書(shū)面形式訂立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權期限；
（五）解決爭議的方法。
第三百六十八條 居住權無(wú)償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時(shí)設立。
第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權期限屆滿(mǎn)或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關(guān)規定。
從法律的表述來(lái)看，居住權可以簡(jiǎn)單的理解為對他人的住宅享有占有、使用的用益物權。即房屋的所有權人可以把房屋的“居住”這一屬性單獨的去房產(chǎn)局去登記給居住權人，然后居住權人就可以免費在房屋內居住到期限屆滿(mǎn)甚至直到去世，即使這個(gè)房子賣(mài)掉了，所有權人也無(wú)權將其趕走。
居住權是如何設立的？
（一）以合同形式設立
1.采用書(shū)面形式訂立居住權合同。（第三百六十七條）
2.向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時(shí)設立。（第三百六十八條）
（二）以遺囑方式設立。（第三百七十一條）
居住權與租賃權有何區別？
第一,居住權為一種獨立的用益物權,租賃權則屬于債權。居住權因此具有物權的所有特征對世性、絕對性、直接支配性等，作為債權的租賃權則具有相對性,租賃權人只能對抗特定的債務(wù)人。盡管房屋租賃權的效力強化后,租賃權人也具有對抗第三人的效力,但它終究與作為物權的居住權不同。居住權具有的對抗第三人的效力是居住權當然的與生俱來(lái)的固有的性,而租賃權之對抗第三人的效力則是租賃權的效力催化以后的結果。
第二,在不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)采取生效要件主義的法制下，設定居住權必須加以登記。未登記的,不發(fā)生設定居住權的效力，租賃權本質(zhì)上是一種債權其設立在某些情況下即便不登記也是可以的。
第三,居住權的設定基本上是一種無(wú)償的,帶有扶助、友善、幫助的“恩行為”的性質(zhì),而租賃合同則是一種雙務(wù)合同有償合同,雙方都享有權利、承擔義務(wù)。也就是說(shuō),取得租賃權,以支付租金為條件。即便在特殊的情況下需要向房屋的所有人支付費用,居住權人向房屋的所有人支付的費用也是很少的。否則居住權的設定便失去了意義。
如此強大的“居住權”保護了誰(shuí)？
居住權無(wú)疑是有利于保護弱勢群體的，讓他們居有定所、老有所養。保障老人孩子、公租房群體、子女繼承糾紛、離婚后居無(wú)定所人群等等的居住權益。
但是卻有可能被“老賴(lài)”利用來(lái)規避財產(chǎn)被處分的“權利”！
設立居住權的房子沒(méi)有商業(yè)價(jià)值？
社會(huì )上已經(jīng)有一種簡(jiǎn)單粗暴的理解：“被設置居住權的房子沒(méi)有商業(yè)價(jià)值，只能等居住權到期后才會(huì )恢復商業(yè)價(jià)值?！?/p>
雖然說(shuō)法有點(diǎn)絕對，但是卻道盡了市場(chǎng)對于設置居住權的房產(chǎn)交易的擔憂(yōu)，特別是對于強制性進(jìn)行資產(chǎn)處置及拍賣(mài)的時(shí)候，遇上有居住權的房子，變現的難度將遠超現今的“租賃房”。
具體表現在：
01 有利于債務(wù)人逃避債務(wù)，造成債權人清債難
被執行人事先將名下所有房產(chǎn)均設立居住權，這將導致法院即使強制拍賣(mài)房產(chǎn)，房產(chǎn)也會(huì )落得無(wú)人競拍最終流拍的下場(chǎng)，無(wú)法保障債權人的合法利益。其次是例如抵押登記在先，居住權登記在后的情形，法院該如何執行？抵押權人的利益又該如何保障？目前的司法實(shí)踐中，為了逃避債務(wù)，已經(jīng)有部分債務(wù)人將自己名下的房屋租賃給自己親友，根據合同法“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，即使執行法院將其房屋拍賣(mài)，購買(mǎi)人在租賃期間內也無(wú)法將承租人趕走，囿于租賃期限一般不超過(guò)20年的原則，這種操作方式不會(huì )將房屋價(jià)值完全清零，還能部分保護債權人利益。如果今后可以隨意設立居住權，只要居住權人不去世購買(mǎi)人都不能將居住權人趕走，也就是說(shuō)債務(wù)人可以通過(guò)設立居住權的方式在既占有其名下房屋的情況下，又將其房屋價(jià)值基本清零，給債權人造成損失。
02增加盡調成本和交易糾紛可能
過(guò)去房產(chǎn)交易，需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來(lái)，房產(chǎn)查冊，還要看是否存在居住權，一旦存在居住權，房產(chǎn)交易就將變得復雜，特別對于法拍房來(lái)說(shuō)，因為債務(wù)人往往不會(huì )主動(dòng)配合，這必將增加盡調的成本。購買(mǎi)到疑有居住權的房子時(shí)，購買(mǎi)人存在與居住人及業(yè)主方三方扯皮的交易糾紛。其中司法拍賣(mài)作為法院強制執行的手段之一，可以在拍賣(mài)成交之后，可將物權所有權強制轉移到買(mǎi)受人名下（執行裁定書(shū)）。居住權是用益物權，是否同樣可以被強制滌除，若沒(méi)有法條解釋到位，必將存在糾紛。
03學(xué)位，稅收，入戶(hù)問(wèn)題
現在的城市住房其實(shí)早就已經(jīng)不再是單純滿(mǎn)足居住需求的物品，它猶如一座城市的門(mén)票，與這座城市的諸多社會(huì )公共資源緊密相聯(lián)，設立居住權實(shí)際上就是在法律上把房屋的居住屬性剝離出來(lái)，這將會(huì )產(chǎn)生一系列的問(wèn)題，比如設立了居住權的房子，其中小學(xué)配套入學(xué)的學(xué)位是給誰(shuí)？如果今后開(kāi)征了房產(chǎn)稅，納稅義務(wù)人是誰(shuí)？居住權人能否入戶(hù)？對于設有居住權的房屋在交易的時(shí)候，購買(mǎi)者的居住需求，“門(mén)票”需求如果無(wú)法實(shí)現，那將導致購買(mǎi)意愿歸零。
總的來(lái)說(shuō)，涉及到房屋抵押及交易的時(shí)候需要查實(shí)房屋是否存在居住權或要求不得設定居住權，而具體到法拍，強制實(shí)現物權轉移能否強制注銷(xiāo)居住權也將大大影響房屋資產(chǎn)的價(jià)值，希望這顆“驚雷”會(huì )有后續完善的解釋?zhuān)苊獬蔀椤袄腺?lài)”的法寶！
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