投拓江湖 作者：投拓江湖團隊
來(lái)源：投拓江湖(ID: toutuoJH)
最近一段時(shí)間，很多城市都完成了第二批次的集中土地出讓?zhuān)僚牡慕Y果也都紛紛出爐了。有一組數據，關(guān)于部分城市國企和民企拿地比例的統計，非常有意思。
數據自來(lái)風(fēng)財訊
這些集中供地的城市里面，只有青島和無(wú)錫兩個(gè)城市，民企拿地金額超過(guò)了一半。其他的城市，都是國企拿地占據主要位置，最低的比如重慶，民企拿地金額只有區區的4.2%。
國資房企拿地能力之強，民企拿地存在感越來(lái)越弱，由此可見(jiàn)一斑。如果把這個(gè)榜單，換成是各個(gè)一二線(xiàn)城市的地區拿地排行榜，那民企的比例可能會(huì )更低，特別是一些區域平臺國企在本土作戰，拿地的勢頭并不比一些大型國企弱。如果再算上各地舊改項目，一二級聯(lián)動(dòng)項目拿地情況，拿這個(gè)榜單里面的國企拿地份額，還要大得多。
土儲是直接決定房企發(fā)展潛力的因素，目下拿地的多寡，直接決定未來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排行榜的高低。
雖然目下國內房企銷(xiāo)售排行榜，TOP10榜單還是以民營(yíng)房企為主，但是按照眼下拿地規模這個(gè)新趨勢，未來(lái)銷(xiāo)售TOP排行榜上的格局必然會(huì )有翻天覆地的變化。導致地產(chǎn)行業(yè)競爭格局變化，最大的因素就是，在新的融資和調控政策下，國資房企和民營(yíng)房企的競爭能力發(fā)生重大變化：
國資房企里面又分為央企和地方國企兩種，兩種房企的競爭優(yōu)勢是不一樣的。
央企的核心優(yōu)勢在于資金實(shí)力，體現在融資能力和融資成本上的長(cháng)處，其他類(lèi)型房企無(wú)人能及。大型央企的融資成本，一般能比普通上市民營(yíng)房企做到低2-3個(gè)點(diǎn)，甚至更多。即使是央企的一些新成立的項目公司，在機構評級里面也能做到A以上，民企50強的母公司很多都達不到A級，這背后的巨大差距，是央企背后強大的國家資產(chǎn)作為信用背書(shū)。
大部分國企的經(jīng)營(yíng)觀(guān)念，相比一些高周轉的民企，向來(lái)是比較穩健的。前些年民企都在大規模增加杠桿的時(shí)候，大部分國企也能做到穩健經(jīng)營(yíng)，因此負債得到了有效控制。融資政策收緊以后，國企的優(yōu)勢就體現出來(lái)，相比民企有更加寬裕的資金可用。
特別是在三道紅線(xiàn)以及一些列融資新規以后，金融機構的避險和政策合規意識越來(lái)越強，民營(yíng)房企原來(lái)正常的融資也受到影響，無(wú)形中很受傷。大型的金融機構，大多也是屬于央企國企陣營(yíng)，同屬一個(gè)體制內的兄弟單位，“肉爛了還在鍋里”這是很多機構暗地里普遍奉行的準則。民營(yíng)房企在央企面前的差距，已經(jīng)不是融資成本高低的問(wèn)題，而是有沒(méi)有資格融資，能不能融資的問(wèn)題。越往以后走，越是大體量，商業(yè)自持比例越高的項目，或者是搞現房銷(xiāo)售的項目，民企身影出現在土拍場(chǎng)的概率就越低。
地方國企優(yōu)勢，在于信息的不對稱(chēng)，以及地方政府的持續投入。這兩年的公開(kāi)土拍市場(chǎng)，有一個(gè)非常典型的特征，就是作為“地頭蛇”的地方國企越來(lái)越強，拿地生猛勢頭無(wú)出其右。熱門(mén)地塊高價(jià)地，或者說(shuō)高自持比例的地，都是地方平臺公司最敢拿，不管到底算不算得過(guò)賬。新區，遠郊區的冷門(mén)地塊，別的房企不敢拿的，地方平臺公司扎堆拿。以至于，很多城市的2021年前三個(gè)月的房企拿地排行榜，top5清一色都是當地的國企或者平臺公司。
地方國企在土地市場(chǎng)的信息上，有其他房企不能望其項背的優(yōu)勢，說(shuō)得簡(jiǎn)單直白點(diǎn)，很多平臺國企跟國土部門(mén)都是在一棟樓辦公，土地的來(lái)龍去脈，上市時(shí)間，是不是哪家公司勾的地，中間涉及的具體規則，他們最為清楚不過(guò)了。知道的消息多了，能少走很多彎路，少花高價(jià)拿地，拿地都是精準操作。
什么原因驅使了地方國企拿地如此猛？
有一部分是為了給地方政府托底，把土地的價(jià)格預期往上拉；一部分是為了修建安置房，拆遷還房，人才用房等；一部分是為了解決地方政府債務(wù)問(wèn)題，用土地融資，換一種路徑給捉襟見(jiàn)肘的地方財政輸血；還有一部分是因為領(lǐng)導想拿地，為了拿地而拿地，只要有了地，就有項目可以開(kāi)發(fā)，可以土方工程，搞總包施工，裝修，材料這些上下游板塊的招標，金額都不是小數字，操作的空間很大，地產(chǎn)人都懂的。
其實(shí)，國企在市場(chǎng)上的份額比例越來(lái)越大，這既是國企多重優(yōu)勢疊加的競爭結果，也是政策喜聞樂(lè )見(jiàn)的一個(gè)局面。房地產(chǎn)對于當下經(jīng)濟的風(fēng)險，被提及越來(lái)越多，前些年房地產(chǎn)的高歌猛進(jìn)，給經(jīng)濟帶來(lái)了高負債，擠壓了其他實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展，貢獻了大量的金融風(fēng)險，而且還產(chǎn)生了不少爛尾樓等社會(huì )問(wèn)題。但是這些問(wèn)題大多是民企貢獻的，如果國企的市場(chǎng)份額提高，這對增強房地產(chǎn)調控的執行效果，有非常積極的意義。畢竟，國企在執行政策的力度上，是一點(diǎn)都不含糊的。
不過(guò)，民企拿地存在感越來(lái)越弱，這根本上還是自己的原因。前兩三年的時(shí)候，除了個(gè)別屈指可數的穩健房企，其他的大部分房企都在瘋狂舉債加杠桿，用不斷增加的負債風(fēng)險推進(jìn)自己的發(fā)展規模。在這個(gè)高負債快速發(fā)展之下，把原來(lái)的粗放經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險失控等一系列問(wèn)題都掩蓋了?，F在在拿地市場(chǎng)的集體失聲，將其視為是以前過(guò)度發(fā)展的一種修正，可能更為恰當。
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