小債看市 作者：小債看市
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2021年，可能有更多房企爆雷。
01
業(yè)績(jì)腰斬
近日，中國金茂 (HK:00817)公告稱(chēng)，因受房地產(chǎn)市場(chǎng)調控等因素影響，部分聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)企業(yè)項目售價(jià)不及預期，截至2020年末公司所有者應占溢利同比下降約40%-50%。
盈利預告
公告顯示，不計減值因素，截止2020年底中國金茂物業(yè)交付結算收入較2019年增長(cháng)40%-50%。
利潤腰斬、業(yè)績(jì)爆雷，這家以豪宅項目為主的地產(chǎn)央企被推上了輿論的風(fēng)口浪尖。
受此消息影響，中國金茂股價(jià)連日來(lái)暴跌，最低下探至2.97港元，觸及兩年來(lái)新低，三個(gè)交易日市值蒸發(fā)近百億港元。
股價(jià)走勢
《小債看市》統計，目前中國金茂境內僅存續1只“18金茂控股MTN001”，規模為30億元，將于今年4月12日到期；1月28日其剛剛發(fā)行期限PNC5規模5億美元債券，發(fā)行利率6.0%。
“18金茂控股MTN001”基本條款
在信用評級方面，目前中國金茂主體和相關(guān)債項信用評級均為AAA，評級展望為“穩定”。
02
爆雷早有預兆
據官網(wǎng)介紹，中國金茂是世界五百強企業(yè)之一中國中化集團旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺企業(yè)，2007年在香港聯(lián)合交易所主板上市。
中國金茂以“釋放城市未來(lái)生命力”為己任，始終堅持高端定位和精品路線(xiàn)，在以品質(zhì)領(lǐng)先為核心的“雙輪兩翼”戰略基礎上，聚焦“兩驅動(dòng)、兩升級”的城市運營(yíng)模式，致力于成為中國領(lǐng)先的城市運營(yíng)商。
中國金茂官網(wǎng)
從股權結構上看，中國金茂的控股股東為中化集團，其是國務(wù)院國資委監管的大型中央企業(yè)之一。
2019年7月，中化香港以86.74億港元對價(jià)向中國平安下屬子公司以及新華人壽分別轉讓17.87億股和0.16億股中國金茂股份；同時(shí)金茂又向中化香港配售1.69億股，本次交易完成后，平安人壽成為公司第二大股東。
股權結構圖
2018年，中國金茂銷(xiāo)售額首次突破千億大關(guān)，成功升級為千億房企；2019年其在克而瑞房企年度業(yè)績(jì)排行榜中首次進(jìn)入房企前20強，排第18名。
2020年，中國金茂以2002.7億操盤(pán)金額位居克而瑞排行榜第16位；以998.4萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位列第25位。
克而瑞2020房企銷(xiāo)售排行榜
在銷(xiāo)售額步步高升的同時(shí)，近年來(lái)在限價(jià)政策的影響下，中國金茂的凈利和毛利增速雙雙下滑。
縱觀(guān)歷年來(lái)數據，中國金茂在2017年歸母凈利潤增速由負轉正后開(kāi)始明顯下滑，2017-2020年上半年上述指標分別為56.9%、31%、23.8%和1.97%。
值得注意的是，2019年中國金茂歸母凈利增幅23.8%，主要來(lái)自利息收入和出售子公司所得。
2016年和2017年，中國金茂毛利率一直保持在40%左右，但2019年其毛利潤比同比減少近18億元下滑12%；2020年三季度其毛利率為22.47%，同比“腰斬”。
盈利能力
一直以來(lái)，豪宅項目為主的中國金茂以產(chǎn)品力強、溢價(jià)高著(zhù)稱(chēng)，在拿地方面也毫不吝嗇，曾拿下多個(gè)“地王”。
2009年，中國金茂在土拍會(huì )上拍下北京廣渠門(mén)15號“地王”一舉成名。
2016年，中國金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、鄭州、無(wú)錫和青島等城市累計參與獲取的地塊有12宗，成交總價(jià)為372.7億元。
但近年來(lái)，在商品房量?jì)r(jià)齊升退潮后，前期熱衷角逐高價(jià)“地王”的房企，直接成了限價(jià)最大的受害者。
近兩年，中國金茂拿地速度明顯放緩。2015年到2018年，其當年新增土儲分別為182萬(wàn)、285萬(wàn)、932萬(wàn)與2264萬(wàn)平方米，2019年新增土儲降至1390萬(wàn)平方米，2020年上半年進(jìn)一步降至583萬(wàn)平方米。
03
近千億有息債務(wù)
截至最新報告期，中國金茂總資產(chǎn)為3901.09億元，總負債2980.27億元，凈資產(chǎn)920.82億元，資產(chǎn)負債率76.4%，剔除預收款后資產(chǎn)負債率為66.64%、凈負債率76.6%。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，中國金茂主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的76%。
截至2020年二季末，中國金茂流動(dòng)負債有2259.67億元，主要為其他流動(dòng)負債，其一年內到期的短期債務(wù)有337.45億元。
相較于短債壓力，中國金茂流動(dòng)性明顯不足，其賬上現金及現金等價(jià)物有203.6億元，不足以覆蓋短債，現金短債比為0.6，已踩中房企融資新規"三道紅線(xiàn)"中的一條，存在較大短期償債風(fēng)險。
值得注意的是，近年來(lái)中國金茂短期借貸上升較快，其自有資金與短債間的資金缺口越來(lái)越大，2016-2019年現金短債比分別為1.39、0.7、0.97和0.65，短債壓力明顯。
在備用資金方面，截至2019年末中國金茂銀行授信總額為1571.36億元，其未使用授信額度為873.81億元，可以看出財務(wù)彈性尚可。
銀行授信情況
除此之外，中國金茂還有720.6億元非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債有649.02億元。
整體看來(lái)，中國金茂剛性債務(wù)有986.47億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為33%。
近年來(lái)，中國金茂少數股東權益增加，但所得凈利潤卻減少，或是明股實(shí)債集中到期回購或新的明股實(shí)債方案注入推升少數股東權益規模。
在償債資金方面，中國金茂主要依賴(lài)于外部融資。其融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過(guò)應收賬款、股權融資、股權質(zhì)押以及信托等方式融資。
值得一提的是，中國平安的入股進(jìn)一步拓寬中國金茂的多元化融資渠道。
2020年3月，中國金茂與中國平安下屬機構簽訂金融服務(wù)框架協(xié)議，服務(wù)范圍包括存款、貸款、委托貸款、按揭貸款、結算、保理等業(yè)務(wù)，其中貸款和融資性保利服務(wù)余額上限分別為100億元和30億元，有效期至2020年底。
然而，2019年以來(lái)中國金茂籌資性現金流凈額持續凈流出，其籌資流入資金已無(wú)法覆蓋到期債務(wù)，說(shuō)明外部融資環(huán)境惡化。
籌資性現金流情況
為了緩解負債壓力，近年來(lái)金茂頻繁進(jìn)行股權及項目轉讓?zhuān)?020年更是加快了這一速度。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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