已交付全部或者大部分款項的消費者對其購買(mǎi)的商品房所享有的并非是一普通債權，而是由以司法解釋的方式明示的一種“優(yōu)先債權”，該權利應當優(yōu)先于建設工程優(yōu)先權，同時(shí)建設工程優(yōu)先權作為一種優(yōu)先債權，又優(yōu)于抵押權和其他債權。

相關(guān)法條     

《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》

《最高人民法院執行工作辦公室關(guān)于<最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復>中有關(guān)消費者權利應優(yōu)先保護的規定應如何理解的答復》

典型案例      

山東省青島市中級人民法院   (2017)魯02民終5075號《民事判決書(shū)》

云南省昆明市中級人民法院   (2017)云01民終6023號《民事判決書(shū)》

最高人民法院   (2016)最高法民監25號《民事裁定書(shū)》

【案例一】

1．案件基本事實(shí)

王麗（乙方）與吉昌公司（甲方）于2011年11月10日簽訂《房屋認購協(xié)議》，主要約定乙方購買(mǎi)甲方房屋，建筑面積168.79平方米，單價(jià)4000元/平方米，總價(jià)675160元；車(chē)庫為*戶(hù)，總價(jià)15萬(wàn)元；配套費天然氣2600元，有線(xiàn)電視開(kāi)通費500元，以上合計828260元；乙方于2011年11月10日向甲方支付定金10萬(wàn)元，乙方與甲方約定簽訂商品房預售合同之前一次性付清余款728260元；甲方承諾在收到乙方定金后，保證乙方所選定房屋位置及價(jià)格不變；乙方保證按本協(xié)議約定價(jià)格、時(shí)間付款，如乙方未按約定付款，每逾期一天按購房首付款的日萬(wàn)分之十支付違約金，逾期超過(guò)5天的，本協(xié)議作廢，定金不退，甲方可將本房屋另行出售。

吉昌公司于2012年2月23日給王麗出具收據2份，分別載明收到王麗購房定金（22#-1-101）10萬(wàn)元（備注2011年11月10日交款）、購房款（22#-1-101）728260元。

農行城陽(yáng)支行于2009年12月14日取得青房地建市字第*號在建工程抵押證，吉昌公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌公司沒(méi)有償還全部借款，農行城陽(yáng)支行至今未將涉案房屋解押。2012年12月底吉昌公司法定代表人王澤宣不知去向，吉昌公司停業(yè)。

一審中原告請求判令：1、吉昌公司與農行城陽(yáng)支行辦理房屋的在建工程解押手續；2、吉昌公司協(xié)助王麗辦理上述房屋過(guò)戶(hù)手續；3、訴訟費用由吉昌公司承擔。

2．判決結果

案件一審判決：一、中國農業(yè)銀行股份有限公司青島城陽(yáng)支行和青島吉昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效后30日內協(xié)助王麗辦理房屋的抵押登記解除手續；二、在上述判決第一項的抵押登記解除手續辦妥后30日內，青島吉昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)助王麗辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續。

二審法院維持原判。

3．裁判理由

根據《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權，而消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人，故王麗購得涉案房屋的相應權益優(yōu)先于農行城陽(yáng)支行的在建工程抵押權。在王麗已交付全部購房款后，且沒(méi)有證據證明王麗存在過(guò)錯，其享有的合同權利，應依法受到保護。王麗要求農行城陽(yáng)支行和吉昌公司辦理涉案房屋解押手續，理由正當，法院予以支持。

【案例二】

1．案件基本事實(shí)

2013年8月9日，原告劉宸宇（乙方）與被告昆明大潤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（甲方）簽訂《商品房購銷(xiāo)合同》以及《合同補充協(xié)議》，約定乙方向甲方購買(mǎi)滇池國家旅游度假區荷香蓮怡苑住宅小區Ⅰ第14幢第2單元第5層501號房，總價(jià)款為1838505元。付款方式及期限：一次性付款，付款期限：2013年1月15日。被告表示已收取原告關(guān)于涉案房屋的上述購房款，2015年4月24日，被告通知該小區已經(jīng)符合接房條件，通知接房。2015年4月29日、5月13日均以通知或補充通知的方式通知接房。2015年7月16日起原告入住使用涉案房屋。該房屋至今并未辦理登記備案。

2013年12月20日，被告與第三人信達資產(chǎn)管理公司簽訂《債務(wù)重組抵押合同》。（昆明市）房建昆字第2014000075號他項權利證書(shū)明確涉案房屋的抵押權人為第三人，抵押人為被告。

一審中原告請求判令：1、被告繼續履行《商品房購銷(xiāo)合同》及《合同補充協(xié)議》義務(wù)，向房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理《商品房購銷(xiāo)合同》（合同編號：321號）及《合同補充協(xié)議》登記備案，立即辦理荷香蓮怡苑住宅小區Ⅰ第14幢2單元501號房屋不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)并將該套房屋的不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)轉移登記至原告名下；2、本案訴訟費由被告承擔。

2．判決結果

案件一審判決：駁回原告劉宸宇的全部訴訟請求。

二審法院經(jīng)過(guò)審理，判決：一、撤銷(xiāo)昆明市西山區人民法院（2017）云0112民初1212號民事判決；二、上訴人劉宸宇與被上訴人昆明大潤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2013年8月9日簽訂的《商品房購銷(xiāo)合同》及《合同補充協(xié)議》繼續履行；三、駁回上訴人劉宸宇的其他上訴請求；四、駁回上訴人中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司云南省分公司的上訴請求。

3．裁判理由

二審法院昆明中院認為，根據《中華人民共和國物權法》第一百七十九條規定，為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，債權人有權就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。此處的優(yōu)先受償應理解為優(yōu)先于普通債權受償。而《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第一條規定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。第二條規定，消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。

可知，已交付全部或者大部分款項的消費者對其購買(mǎi)的商品房所享有的并非是一普通債權，而是由以司法解釋的方式明示的一種“優(yōu)先債權”，該權利應當優(yōu)先于建設工程優(yōu)先權，同時(shí)建設工程優(yōu)先權作為一種優(yōu)先債權，又優(yōu)于抵押權和其他債權。

因此，當劉宸宇已支付全部購房款后，其就訴爭房屋享有的債權應當優(yōu)先于信達公司設定的抵押權。一審法院對此適用法律有誤，本院予以糾正。本案中，劉宸宇與大潤公司簽訂的案涉《商品房購銷(xiāo)合同》及《合同補充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內容不違反法律和社會(huì )公共利益，依法成立有效，且業(yè)已實(shí)際履行，故劉宸宇要求大潤公司繼續履行《商品房購銷(xiāo)合同》及《合同補充協(xié)議》的訴請符合法律規定，依法應予支持。

【案例三】

1．案件基本事實(shí)

2003年12月1日，曹縣城關(guān)農村信用社與昊龍公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，合同約定購買(mǎi)的商品房為第一幢，該商品房建筑面積約1100平方米；商品房總價(jià)款195萬(wàn)元，合同訂立后，城關(guān)信用社于2005年9月30日向昊龍公司交付購房款27．3萬(wàn)元，昊龍公司的代理人陳某向城關(guān)信用社出具了收據，收據簽有昊龍公司公章。城關(guān)信用社為證明已付購房款另提交2006年2月20日167.7萬(wàn)元收據一份及抵付房款清單一份，載明“今收到信用社購房款壹佰陸拾柒萬(wàn)柒仟元整”，“其中以劉樹(shù)檢等32人貸款本息1670190元抵付清單附后”，抵付房款清單列明了劉樹(shù)檢等32人在城關(guān)信用社處借款詳細情況。收款收據由城關(guān)信用社工作人員周艷君書(shū)寫(xiě)，收據簽有昊龍公司公章，昊龍公司認可當時(shí)借款是由陳某和周艷君經(jīng)辦，當時(shí)口頭說(shuō)是用此款抵付購房款，該款項借出后全部用于了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2006年3月19日，城關(guān)信用社以要求法院確認其與昊龍公司于2003年12月1日所簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效、要求昊龍公司立即交付所售房屋并辦理房產(chǎn)登記手續為由訴至原審法院。

2．判決結果

一審判決【（2006）菏民三初字第11號】判決：1、原告信用社、被告昊龍公司于2003年12月1日所簽商品房預售合同有效；2、被告于判決生效后十日內將位于原××勞動(dòng)大廈（××路與××路交口西北拐角處）昊龍商住樓臨街第一幢拐角1至6層及北臨第2、3、4層住宅各一棟（面積約1070平方米，以實(shí)際丈量為準）交付原告，房產(chǎn)登記手續由原告辦理，被告給予協(xié)助。

菏澤市中級人民法院再審判決：l、原、被告于2003年12月1日所簽商品房預售合同有效；2、變更本院（2006）菏民三初字第11號民事判決第二項為：被申請人曹縣昊龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內將位于原××勞動(dòng)大廈（××路與××路交口西北拐角處）昊龍商住樓臨街第一幢拐角l至6層（包括北臨4層部分的第1層3間）和北臨4層部分的2、3、4層住宅各一棟（面積約1070平方米，以實(shí)際丈量為準）交付申請再審人曹縣農村信用合作聯(lián)社。房產(chǎn)登記手續由申請再審人曹縣農村信用合作聯(lián)社辦理，被申請人曹縣昊龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給予協(xié)助；3、駁回再審第三人曹縣建筑工程承包總公司要求被申請人曹縣昊龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其開(kāi)發(fā)的“昊龍商住樓”東頭拐角處框架部分（主體4層、局部6層）給其辦理好房屋所有權證交付給再審第三人，用以抵償被申請人欠其130.3萬(wàn)元建筑工程款的訴訟請求。

山東省高級人民法院經(jīng)過(guò)審理判決：駁回上訴，維持原判。

最高人民法院再審認為，原審判決認定事實(shí)及適用法律錯誤，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百九十八條第二款及第二百零六條之規定，裁定指令山東省高級人民法院再審。

3．裁判理由

最高人民法院再審認為，本案中的爭議主要為信用社購買(mǎi)爭議門(mén)市房的行為能否對抗建筑公司的建設工程款優(yōu)先受償權的問(wèn)題。首先，在本案審查中，經(jīng)過(guò)現場(chǎng)勘察可知，昊龍商住樓臨街第一幢拐角l至6層與北臨4層并非不可分割的整體，原審認定兩棟樓為不可分割的整體，應整體交給信用社作為營(yíng)業(yè)用房，缺乏事實(shí)依據。且信用社獲得爭議房產(chǎn)后即將房產(chǎn)高價(jià)出售，并未用為營(yíng)業(yè)用房。其次，《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第二條規定：“消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人?！睂τ诒緱l所稱(chēng)“消費者”，應為消費者權益保護法所規定的消費者，應為自然人，不能為法人或其他組織。其購房系為生活消費需要而并非經(jīng)營(yíng)。此外，申訴人在聽(tīng)證中反映，經(jīng)曹縣公安局經(jīng)偵大隊核實(shí)，本案涉案32人的貸款在2006年7月28日都已還清。對此，應在再審中予以查清。如果屬實(shí)，則信用社據以起訴的債權不實(shí)，其請求不應得到支持。

律師分析

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》規定“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人?！?br/>

對于上述規定中的“消費者”的范圍是個(gè)人還是包括法人，購買(mǎi)多套的買(mǎi)受人是否還能構成消費者，在最高院于2002年就上述批復作出后，最高院于2005年12月25日作出答復“《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》（法釋[2002]16號）第二條關(guān)于已交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項的消費者權利應優(yōu)先保護的規定，是為了保護個(gè)人消費者的居住權而設置的，即購房應是直接用于滿(mǎn)足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營(yíng)，不應作擴大解釋?！币虼?，“消費者”應為消費者權益保護法所規定的消費者，應為自然人，不能為法人或其他組織。其購房系為生活消費需要而并非經(jīng)營(yíng)。

消費者向開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)房屋，交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，如開(kāi)發(fā)商就該房屋又抵押給他人的，抵押權即便依法設立，該抵押權不得對抗消費者的“優(yōu)先債權”。并且，消費者仍然有權要求要求抵押權人和開(kāi)發(fā)商辦理房屋解押手續。

根據上述最高院司法解釋及相關(guān)判例，可以推導出支付全部和大部分房款的買(mǎi)受人的權利優(yōu)于承包人，承包人的權利優(yōu)于抵押權和其他債權，也即購房人的“優(yōu)先債權”＞建筑工程的優(yōu)先受償權＞抵押權和其他債權。

通過(guò)上述案例分析可以看出，由于存在對消費者的上述優(yōu)先權利的保護，對擁有建筑工程的優(yōu)先受償權、抵押權和其他債權的當事人而言，則應充分預見(jiàn)該風(fēng)險，做出妥善的處理和安排，以求切實(shí)保障自身的權益，規避風(fēng)險。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 以案說(shuō)法 | 消費者購買(mǎi)房屋的權利是否優(yōu)先于抵押權