不良資產(chǎn)投資觀(guān)察 作者：不良資產(chǎn)投資觀(guān)察
來(lái)源：不良資產(chǎn)投資觀(guān)察（ID：biyuefinance）
從以上4種情況我們知道，同樣給這套房子兩年后為市場(chǎng)價(jià)不變以及市場(chǎng)價(jià)上漲10%的情形下，法拍房的年化收益遠遠超過(guò)市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)入，而其中對于大多數需要貸款的人來(lái)說(shuō)，第一種情況的安全邊際及收益率遠遠高于第三種。
所以，得出結論，買(mǎi)法拍房是為了賺錢(qián)！而賺錢(qián)的其中一個(gè)關(guān)鍵，就是成本控制，無(wú)論是自主購買(mǎi)，還是請法拍服務(wù)商協(xié)助，最終只要成本在預期以?xún)?，就是賺錢(qián)的交易！以這個(gè)案子來(lái)說(shuō)，如果你想要400萬(wàn)買(mǎi)到心儀的房子，那么你需要考慮的是稅費，服務(wù)費（盡調，過(guò)戶(hù)，傭金）甚至其他隱形費用（律師費，給業(yè)主的補償費等）加上成交價(jià)在400萬(wàn)以?xún)取?/p>
小白入門(mén)：法拍房的5大風(fēng)險及處理辦法
風(fēng)險01過(guò)戶(hù)
一般來(lái)說(shuō)拍賣(mài)來(lái)的房子，法院跟公安機關(guān)都是會(huì )支持買(mǎi)家單方面進(jìn)行過(guò)戶(hù)及落戶(hù)。只要走正常拍賣(mài)流程以及辦理好資料就不會(huì )有大礙。但是有些房子因為政策或者地方原因，不一定能夠給與辦證確權。例如上海的法拍住宅房不限購，而廣州限購；另外對于集體房，無(wú)證房，分配房，回遷房等都有過(guò)戶(hù)風(fēng)險。
處理辦法：拍前仔細閱讀公告，實(shí)地盡調，了解戶(hù)口及學(xué)位占用情況，必要時(shí)進(jìn)行付費盡調，相比動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房子，切勿粗心大意，小氣吝嗇而因小失大。
風(fēng)險02交房
拿到紅本不一定能夠順利拿到房子，這也是很多人對于法拍房望而卻步的一大因素。其中房子被占用是最常見(jiàn)的，包括被執行人占用，案外人占用，債權人占用，物品占用，租賃占用，其他產(chǎn)權人占用。其中比較棘手的是出現老人及幼兒的情況。
處理辦法：依舊非常強調盡調，有能力的自己盡調，不行的話(huà)花個(gè)幾百塊，最多也是小幾千就能夠得到一份非常完善的盡調報告，起碼對于你要打交道的“對手”要有足夠的了解，不然可能交的是幾百萬(wàn)的學(xué)費。而無(wú)論是誰(shuí)占用，基本上都會(huì )有利益訴求，這個(gè)時(shí)候建議先進(jìn)行“友好協(xié)商”，必要時(shí)要有律師協(xié)助。注意在盡調時(shí)遇到這種情況時(shí)，需要做好測算，將這部分“友好協(xié)商”的費用計入成本，然后再進(jìn)行競拍。
風(fēng)險03案件瑕疵
如果房子涉及到房子權屬糾紛，刑事案件，甚至兇殺等，那勢必對于后續的手續及再出售產(chǎn)生一個(gè)很大的障礙。
處理辦法：盡調！查清楚房子被拍賣(mài)的緣由，債務(wù)人信息，債務(wù)人涉及被起訴的案件情況，房子權屬等。
04稅費，管理費等額外費用
購買(mǎi)法拍房跟二手房同樣需要支付稅費，但往往需要更高的成本，因為需要承擔買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費，而且上一手的發(fā)票一般個(gè)人很難拿到，所以在做稅費預算時(shí)需要全面考慮，這塊的差別非常大，從幾個(gè)點(diǎn)稅費到幾十個(gè)點(diǎn)的稅費都有可能出現，所以要考慮原業(yè)主是個(gè)人還是公司，房屋來(lái)源，是否為贈與還是繼承；房屋的性質(zhì)，是否是安置房，房改房，經(jīng)濟適用房，大產(chǎn)權證，多次過(guò)戶(hù)，是否需要補交地價(jià)，水電費，管理費等。
處理辦法：盡調的時(shí)候考慮上稅費，水電費，管理費等成交價(jià)額外的費用！將這些費用及處理這些情況需要繳納的服務(wù)費計算入成本，超過(guò)自己預算就不拍，預算內就果斷出手。
風(fēng)險05貸款
現在大部分法拍房都支持貸款，但是由于給出的尾款支付時(shí)間一般都很短，就10天左右，所以一般銀行都會(huì )要求有擔保機構出擔保函；而對于可能無(wú)法貸款的房子，也要特別留意，其中有刑事案件，違章，房本不滿(mǎn)2年，房齡超30年，面積小于50方等等的房子，就要考慮是否有能力全額付款，免得損失保證金。
處理辦法：做好貸款預審，以及資金備用方案。也可以一次性付款，再以更便宜的利率及更高額度的貸款金額進(jìn)行經(jīng)營(yíng)貸款等。需要貸款擔保的話(huà)也多比較，以廣州為例，大概是1.5~3個(gè)點(diǎn)的擔保費用。把所有這些成本計算在購房預算里面。
以上是作為法拍房小白入門(mén)需要注意的五大風(fēng)險點(diǎn)，個(gè)人建議對于特定區域或者小區有特別喜好的個(gè)人，多留意各大法拍平臺，第一套法拍房可以在預算內找一些靠譜的服務(wù)商幫忙解決盡調，過(guò)戶(hù)，法顧等問(wèn)題，畢竟去買(mǎi)二手房也有中介費的預算，買(mǎi)法拍房這種技術(shù)含量更高又更劃算的資產(chǎn)，出點(diǎn)費用是應該的，切勿因小失大，買(mǎi)房跟買(mǎi)菜不一樣，一不小心可是幾十年心血付諸東流的后果。
另外也有一些追求更高收益的群體，會(huì )去掘寶有占用，有瑕疵，小眾的法拍房，因為普通個(gè)人害怕面對這些瑕疵，導致購買(mǎi)的成本會(huì )便宜非常多，這種適合有處置能力或者付費能力的進(jìn)階玩家。
而更高階的玩法，就是像看我們不良資產(chǎn)投資觀(guān)察的資產(chǎn)管理公司這樣，從債權端就開(kāi)始介入，會(huì )有兩個(gè)階段的收益可以選擇，一個(gè)是債權端的收益，一個(gè)物權的收益，這種一般需要團隊作戰，公司化運營(yíng)，總之，各個(gè)階段都有肉吃，關(guān)鍵是要買(mǎi)到好肉，會(huì )不會(huì )料理了！
就先分享到這里，由于關(guān)注法拍房的人越來(lái)越多，后續會(huì )針對具體問(wèn)題或者案例進(jìn)行分享。
大多數人購買(mǎi)法拍房的根本目的是投資賺錢(qián)，而本金及標的物安全是我們的共同的基本要求，所以應該在盡調，過(guò)戶(hù)，交房，隱藏成本這種影響整體收益率的關(guān)鍵環(huán)節上面下重功夫，寧愿前期花多點(diǎn)時(shí)間或可控成本，也不要后期踩大坑。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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