小債看市 作者：小債看市
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
發(fā)軔于福建，后遷至上海的融信中國，在業(yè)內有著(zhù)“地王收割機”稱(chēng)號，其此前高價(jià)拿地、高負債風(fēng)險開(kāi)始釋放。
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業(yè)績(jì)下滑
2月25日，融信中國（03301.HK）發(fā)布業(yè)績(jì)快報稱(chēng)，預計2020年歸屬股東凈利潤錄得約20%-30%下降。
盈利預告
公告顯示，利潤下降是因受新冠疫情影響，融信中國開(kāi)發(fā)的部分項目工程進(jìn)度及物業(yè)交付有所延期，導致收入及利潤確認延后；另外受?chē)曳康禺a(chǎn)調控政策影響，導致物業(yè)組合平均毛利率下降。
值得注意的是，這是融信中國2017年以來(lái)業(yè)績(jì)首次下滑。在業(yè)績(jì)大幅下滑的同時(shí)，其經(jīng)營(yíng)獲現能力也在惡化，2020年上半年其經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為-9.88億元。
2020年，融信中國取得簽約銷(xiāo)售金額共計1551.7億元，同比增長(cháng)9.8%，擦線(xiàn)完成年度目標，但增速卻達上市以來(lái)最低。
2015-2019年，融信中國銷(xiāo)售同比增幅分別為33.15%、107%、103.9%、73.35%和15.94%。
據克而瑞數據顯示，2020年融信集團以1192.6億操盤(pán)金額位居房企第27位；以519.6萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第40位。
2018年，融信中國合約銷(xiāo)售從502億大幅增長(cháng)至1218億，首度突破千億大關(guān)。
克而瑞房企銷(xiāo)售排名
業(yè)績(jì)下滑、銷(xiāo)售增速創(chuàng )新低背后，透露出融信中國前些年高價(jià)拿地的“地王后遺癥”開(kāi)始顯現。
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據官網(wǎng)介紹，融信集團于2003年成立，總部位于上海，2016年1月于香港聯(lián)交所上市。
融信聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、景觀(guān)工程、資管運營(yíng)等業(yè)務(wù)板塊，實(shí)現全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展。
融信集團官網(wǎng)
融信中國業(yè)績(jì)大幅下滑，除了疫情和房地產(chǎn)調控原因外，其前些年高價(jià)拿地也是直接導致利潤下滑的誘因之一。
2016年，融信中國登陸資本市場(chǎng)后，開(kāi)啟了一波“補倉”行為，其中拿了不少地王項目和高價(jià)地。
當年，融信中國在全國收割了21塊土地，增加土儲超500萬(wàn)平方米，拿地均價(jià)高達8650元/平；2017年又大手筆拿了78個(gè)項目，新增總建筑面積1481.53萬(wàn)平方米。
近年來(lái)，融信中國“地王后遺癥”顯現，高價(jià)拿地、高負債的風(fēng)險開(kāi)始釋放，超高土儲成本大幅壓減了項目的利潤空間。
相較于同行，融信中國的銷(xiāo)售毛利率和凈利率一直比較低，2020年上半年其毛利率僅為14.91%，同比2019年的24.24%大幅下滑。
銷(xiāo)售毛利率
截至2020年6月末，融信中國總資產(chǎn)為2207.41億元，總負債1794.49億元，凈資產(chǎn)412.92億元，資產(chǎn)負債率81.29%。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”來(lái)看，融信中國剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為74％，凈負債率92%，現金短債比為1.7，可以看出其踩中一道紅線(xiàn)，被劃入“黃檔”陣營(yíng)。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，融信中國主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的71%。
截至2020年6月末，融信中國流動(dòng)負債有1268.46億元，其一年內到期的短債債務(wù)有183.92億元。
相較于短債壓力，融信中國的流動(dòng)性較好，其賬上現金及現金等價(jià)物有312.6億元，可以覆蓋短期負債。
除此之外，融信中國還有526.03億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息債務(wù)有505.45億元。
整體來(lái)看，融信中國剛性債務(wù)合計692.84億元，主要以長(cháng)期有息債務(wù)為主，帶息債務(wù)比為39%。
在償債資金方面，近年來(lái)融信中國主要依賴(lài)于外部融資，尤其是高頻發(fā)行美元債，且發(fā)債成本較高。
《小債看市》統計，目前融信中國存續美元債10只，存續規模37.24億美元，其中有兩筆債券票息高于10%，其一年內到期的債券有9.14億美元。
存續美元債（部分）
總得來(lái)看，2020年融信中國業(yè)績(jì)大幅下滑，銷(xiāo)售增速創(chuàng )新低，銷(xiāo)售毛利率較低；近年來(lái)“地王后遺癥”顯現，高價(jià)拿地、高負債風(fēng)險開(kāi)始釋放。
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歐氏三兄弟
莆田歐氏家族草根起家，一門(mén)三富豪，在當地坐享盛名，就是在國內家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。
歐宗洪有兩個(gè)哥哥，老大是歐氏集團創(chuàng )始人歐宗金，老二是正榮集團創(chuàng )始人歐宗榮，他在家中排行第三，當地人稱(chēng)“歐老三”。
上世紀80、90年代，跟隨改革開(kāi)放的浪潮，歐氏兩個(gè)大哥先行外出謀生。一開(kāi)始他們在建筑工地施工，之后便開(kāi)始承接工程，歐氏兄弟從“橋路業(yè)務(wù)”切入，由此獲得了第一桶金。
后來(lái)，成年后的歐宗洪也憑借兄長(cháng)鋪好的道路，涌入創(chuàng )業(yè)大潮中。
2000年，歐宗洪正式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，投資建設了莆田市當年的第一高樓“觀(guān)橋御景”樓盤(pán)。三年后他轉戰福州開(kāi)拓市場(chǎng)，成立了融信中國的前身。
然而，在融信剛成立的幾年里，歐宗洪基本沒(méi)什么作為。直到2007年全國房?jì)r(jià)出現增長(cháng)，開(kāi)發(fā)商積極搶占土地市場(chǎng)。
2007年，歐宗洪在一場(chǎng)土拍上，以15.5億元總價(jià)、每平方米9953元樓面價(jià)拿下當時(shí)的福州單價(jià)“地王”項目。
戲劇性的是，拿下“地王”的次年，國家出臺樓市調控政策，福州樓市成交量“腰斬”，歐宗洪不得不以損失7000萬(wàn)元土地定金的方式，將地塊退回以挽回損失。
此后十年間，歐宗洪帶著(zhù)融信深入福建漳州、廈門(mén)等市場(chǎng)，并向長(cháng)三角區域上海、杭州等地“探路”，2013年進(jìn)入了全國地產(chǎn)TOP50行列。
2016年，融信迎來(lái)高光時(shí)刻，45歲的歐宗洪搶先在二哥的正榮集團之前上市了。
上市后，融信中國總部從福建遷至上海。在歐宗洪的帶領(lǐng)下，融信開(kāi)啟“土地收割”模式，由于高價(jià)拿地，他也被業(yè)界冠以“地王收割機”的稱(chēng)號。
然而，“歷史總是驚人的相似”。2016年底逢上海樓市“限價(jià)”政策，融信以天價(jià)拿下的“上海地王”又一度被套牢。
近年來(lái)，融信中國的“地王后遺癥”逐步顯現，高價(jià)拿地、高負債風(fēng)險始終隨行在歐宗洪左右。
在這期間，歐宗洪進(jìn)行高頻次的發(fā)債，用于流轉現有債務(wù)再融資。
值得注意的是，融信中國少數股東在凈利潤中獲得的損益占比，明顯低于在權益總額中的占比，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
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