除盈利相關(guān)風(fēng)險，在市場(chǎng)波動(dòng)較大的情形下，資產(chǎn)結構越合理的房企，財務(wù)越健康，自身面臨的財務(wù)風(fēng)險也越低，抗外界風(fēng)險能力也就越強。針對房企資產(chǎn)層面，我們還可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行評價(jià)：

房企的貨幣資金主要包括庫存現金、銀行存款、受限存款、其他貨幣資金等。受限存款一般為房企的預售款，因為預售款一般是存放在專(zhuān)門(mén)的監管賬戶(hù)由銀行或其他金融機構及政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行監管，這部分資金一般用于保障項目工程未來(lái)投入，不能隨意動(dòng)用，但各城市各銀行監管尺度不一，房企一般可以通過(guò)溝通總包方配合轉回使用。一般貨幣資金占總資產(chǎn)的10%左右，現金較為充足的大約為15%-20%。但需注意，由于房企報表披露的貨幣資金賬面價(jià)值是時(shí)點(diǎn)數，而時(shí)點(diǎn)數很多時(shí)候可以進(jìn)行修飾，如在年底的時(shí)候，該支付的現金拖延支付，不該回收的資金在年底回收，對外融資搶著(zhù)壓著(zhù)銀行在近期放款。

房企的存貨主要是其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，一般房企也會(huì )在其財務(wù)報告中披露相關(guān)情況。在存貨當中，比較受關(guān)注且便于評價(jià)的主要是房企的土地儲備情況，我們可以通過(guò)考察房企的土地儲備分布城市，土地儲備金額，新增土地儲備，土地儲備樓面價(jià)等進(jìn)行衡量。

1. 土地儲備分布城市

房企土地儲備分布的城市是非常重要的，一般可以用房企在一二線(xiàn)城市的土地儲備面積占比或者銷(xiāo)售面積占比（近三年）進(jìn)行衡量，相關(guān)數據可以在房企的年報中獲取，房企在一二線(xiàn)城市土地儲備面積越多的，土地儲備質(zhì)量一般越高，銷(xiāo)售去化情況一般也更優(yōu)質(zhì)，回款能力較強。

2. 土地儲備貨值

土地儲備也并非越多越好，土地儲備偏多，房企的存貨周轉率會(huì )下降，資金壓力也會(huì )增加；土地儲備偏少，房企的未來(lái)發(fā)展會(huì )受到限制。但從資產(chǎn)層面來(lái)講，房企擁有較多的土地儲備，在一定程度上資產(chǎn)騰挪的空間會(huì )相對越大，一定程度上更能保障投資人權益。

3. 新增土地儲備

通過(guò)新增土地儲備衡量房企時(shí)，一般可用當年新增土地儲備總支出與當年房企銷(xiāo)售額進(jìn)行對比分析，用以評價(jià)房企拿地激進(jìn)程度。一般來(lái)說(shuō)，數值高于60%，略為激進(jìn)，大于100%的，比較激進(jìn)，但房企拿地各年度規劃不一，所以需要考察近三年的數值。

4. 土地儲備平均樓面價(jià)

利用土地儲備的平均樓面價(jià)評價(jià)房企時(shí)，一般是與房企當期銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行對比，用以評價(jià)房企拿地與銷(xiāo)售價(jià)格的安全邊際。這是因為目前房企大多周轉速度較快，當年新增土地儲備一般在一年后就會(huì )預售，因此，可近似用本年的銷(xiāo)售單價(jià)/上一年新增土地的樓面單價(jià)，反映銷(xiāo)售單價(jià)對房企土地儲備樓面價(jià)的覆蓋倍數。倍數越高，說(shuō)明獲利能力越高，毛利率也會(huì )較高，土地儲備的安全邊際較高。

房企年報有的披露了當年新增土地樓面價(jià)，有的披露了存續的所有土地儲備項目的拿地樓面價(jià)，所以當本年銷(xiāo)售單價(jià)/上一年新增土地單位成本（樓面價(jià)）不能取數計算時(shí)，可以用當年銷(xiāo)售單價(jià)/當年存續土地儲備單位成本（樓面價(jià)）指標替代計算，但是會(huì )存在一定誤差，這是因為房企當年銷(xiāo)售若大部分是一二線(xiàn)城市的話(huà)，銷(xiāo)售單價(jià)會(huì )比較高，所以一般要計算三年的，取平均數值。有的房企會(huì )披露主要的土地儲備項目拿地單價(jià)明細，也可以分析前幾大項目的安全邊際。

房企的投資性房地產(chǎn)是指房企為賺取租金或資本增值(房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的差價(jià))或兩者兼有而持有的物業(yè)，一般主要是商業(yè)或酒店。若房企的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)較多，在一定程度上能帶來(lái)穩定的現金流，營(yíng)業(yè)收入的穩定性會(huì )相對較好，抗風(fēng)險能力也會(huì )相對較好，甚至另一方面也能通過(guò)產(chǎn)業(yè)勾地取得較低的土地成本。但需注意，由于投資性房地產(chǎn)因會(huì )計準則規定，其后續計量可以選擇成本法或公允價(jià)值法，如采用公允價(jià)值法雖然會(huì )帶來(lái)較大公允價(jià)值變動(dòng)收益（此部分收益會(huì )最終影響房企利潤），但也可能由此造成公允價(jià)值取值不準確的相關(guān)財務(wù)風(fēng)險。

房企的長(cháng)期股權投資主要是指其對聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)企業(yè)的投資，對于房企并表（子公司）的房地產(chǎn)項目，其他股東持有的權益會(huì )計入房企合并報表的少數股東權益。在長(cháng)期股權投資層面，比較引人矚目的是關(guān)于房企可能存在的“明股實(shí)債”的識別問(wèn)題，為便于說(shuō)明，我們假設由A公司與B公司共同持有C項目公司，A公司持股60%，B公司持股40%，由A公司并表，股權架構圖如下：

為識別B公司是否可能是明股實(shí)債的投資，比較常規的方法就是通過(guò)A公司披露的合并報表來(lái)查找關(guān)于少數股東權益的明細分類(lèi)，如B公司顯示為某金融機構或某金融機構關(guān)聯(lián)公司，則有較大的可能是明股實(shí)債投資，這是因為當前市場(chǎng)上絕大多數金融機構做真股投資的較少，所以我們有一定的理由先假設是明股實(shí)債，再進(jìn)一步論證。在論證B公司是否為明股實(shí)債的投資的階段，主要是依據明股實(shí)債投資和真股投資最顯著(zhù)的特征——即分紅收益分配比例不同，明股實(shí)債的收益一般顯著(zhù)低于真股投資的收益，可參考以下公式：

少數股東損益/(少數股東權益-明股實(shí)債的少數股東權益)=歸屬母公司的凈利潤/歸屬母公司的所有者權益。（注：若房企不存在明股實(shí)債，即明股實(shí)債的少數股東權益為0時(shí)，則等式成立）

除債務(wù)金額外，債務(wù)結構及債務(wù)期限的合理分布，也是衡量房企風(fēng)險的重要事項。房企的債務(wù)結構是指其融資的渠道分布，一般房企的融資渠道主要是：發(fā)股、發(fā)債、銀行貸款、ABS、REITS、非標融資（信托、基金、資管、保理、融資租賃等）等。大部分百強房企的平均融資成本為5%-10%左右，房企非標融資占比較多的，則一定程度可能表明房企的現金流壓力較大，對資金需求較為渴望，這是因為非標融資的成本一般是相對較高的。

另外，房企的債務(wù)期限分布對于我們投資機構來(lái)講，亦是非常重要的，需主要關(guān)注在融資期限內，房企償還的金額以及現金流壓力情況。

通過(guò)房企品牌來(lái)評價(jià)房企，主要是基于銷(xiāo)售端部分消費者對于大品牌的開(kāi)發(fā)商依舊存在一定的信賴(lài)度和房企本身的品牌價(jià)值等因素，以下為部分房企的品牌排行榜。

關(guān)于社會(huì )輿論方面的重要性不言而喻，在房企實(shí)際違約或發(fā)生經(jīng)營(yíng)異常前，通常在一些非常規渠道都會(huì )有“謠言”或“小道消息”傳出，正所謂“無(wú)風(fēng)不起浪”，若相關(guān)信息對我們投資機構有較大的影響，那么我們就需要引起重視，并進(jìn)行核實(shí)，以防萬(wàn)一。

房企的領(lǐng)導風(fēng)格也是需要特別注意的，有些房企領(lǐng)導穩健、有些房企領(lǐng)導激進(jìn)，在房企面臨不同的市場(chǎng)環(huán)境下，對房企領(lǐng)導的管理風(fēng)格進(jìn)行評估也是非常重要的。

公司治理層面主要在于公司的內部管控和人員變動(dòng)情況，人是企業(yè)生存發(fā)展的根本，如果企業(yè)的人員頻繁變動(dòng)，組織管理混亂，內控流程缺失，那么對企業(yè)來(lái)說(shuō)此時(shí)可能并不是處于一個(gè)好的狀態(tài)，投資機構此時(shí)介入也是不明智的。

通過(guò)衡量同業(yè)金融機構對房企的評價(jià)或授信，也是評價(jià)房企潛在風(fēng)險的重要方法之一，如果銀行或其他金融機構對該房企看好，那么一般來(lái)講，該房企的信用風(fēng)險是相對較小的。

在房企已經(jīng)操盤(pán)的項目中，一般會(huì )有個(gè)別比較典型的大項目，這些項目對房企的影響也比較重大，通過(guò)專(zhuān)門(mén)分析房企對個(gè)別大型項目的操盤(pán)情況，也能更了解這家房企的管理水平和相關(guān)經(jīng)驗，但不能與同行對比，只是個(gè)案分析。