投拓江湖 作者：投拓江湖團隊
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
在昨天下午的時(shí)候，地產(chǎn)投資圈里面，有一個(gè)新聞事件刷屏了。更準確說(shuō)，是一個(gè)蓋有保利和中海，兩家國企鮮章的情況反映函件，在各大微信群刷屏了。
事情的梗概很簡(jiǎn)單，就是保利和中海兩家房企，向佛山南海自然資源分局反映情況，話(huà)說(shuō)萬(wàn)科拿地不講規則，不按套路出牌，導致國有企業(yè)沒(méi)拿地，讓國企喪失了公平競爭的機會(huì )。
這場(chǎng)土拍，其實(shí)是在7月12日的時(shí)候就完成了，競拍的土地是佛山市海南區三山新城的一個(gè)245畝的地塊。在此前佛山制定的土拍規則里面，哪家房企如果最先報出雙封頂（價(jià)格封頂和移交保障性住房面積）的報價(jià)，土拍流程就可以提前宣告結束。
參與此次地塊競拍的房企，總共有8家，包括萬(wàn)科、保利、中海、美的、龍光、華潤、華僑城、招商。這八家房企里面，角色最為特殊的是保利，保利在這塊地旁邊，有已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項目，在管理成本上有優(yōu)勢，也一直想拿這塊地。按照正常的邏輯來(lái)講，保利拿這塊地的決心是最高的，至少比其他房企高出一大截。所以，保利沒(méi)拿到這塊地，心里的落差也是最大的。
土地拍賣(mài)進(jìn)行的前一個(gè)小時(shí)，大家都在按規則競價(jià)，一直競價(jià)到509020萬(wàn)元。然后大家又花了一個(gè)小時(shí)競無(wú)償移交保障性住房，可能是萬(wàn)科覺(jué)得這樣一直搞沒(méi)意思，想早點(diǎn)結束。在上午11時(shí)45分的時(shí)候，萬(wàn)科突然加價(jià)，跳加了8000平米的無(wú)償移交，直接把無(wú)償移交保障性住房的面積，干到了25000平米，然后土拍結束了。
萬(wàn)科最終拿下的這塊地，總計容建面47.1萬(wàn)平，成交樓面價(jià)是10758元/平米，但是算上配建和無(wú)償移交的實(shí)際樓面價(jià)，在22700元/平米左右，溢價(jià)率在21%左右。這塊地刷新了佛山三山新城的樓面價(jià)最高記錄，同時(shí)也刷新了佛山市的地王排行榜，能夠排到佛山地王前三強。
這個(gè)地塊總共分ABCD四個(gè)地塊，其中商住用地為BC兩個(gè)地塊，剩下的A和D地塊，都是配建的地塊，分別需要配建一個(gè)36班的小學(xué)，以及三級的綜合性醫院，醫院的計容建面還不能低于10萬(wàn)方，總投資還不能低于13億元。這樣算下來(lái)，這塊地的其實(shí)土拍入門(mén)的門(mén)檻就很高。對廣東不太熟悉的人，肯恩會(huì )以為這么高的條件是產(chǎn)業(yè)勾地，實(shí)際上這塊地并不是勾地，這在大灣區拍地比較常見(jiàn)，特別是單地塊面積比較大的土拍，更加常見(jiàn)了。
從國企的實(shí)際角度出發(fā)，相對于萬(wàn)科的這種“不按套路”出牌的加價(jià)模式，國企確實(shí)有點(diǎn)傷不起。因為國企的內部審計很?chē)烂?，出價(jià)也只能按照公司的制度進(jìn)行，不能在現場(chǎng)亂來(lái)，否則在審計面前就說(shuō)不清楚了。因此，這里的中海和保利兩家聯(lián)合向佛山南海自然資源分局去函反映情況，并不是國企本身競爭能力不行，是真的被規則限制了。
佛山南海自然資源分局的反饋也很迅速，在昨天晚上的時(shí)候，相關(guān)負責人就跟一些媒體透露，他們不會(huì )支持中海和保利的請求。因為交易規則是公開(kāi)透明的，保利和中海的訴求不太合理。
不過(guò)，這已經(jīng)不是近期萬(wàn)科搶走保利的第一宗地了，在6月底的中山馬鞍島1003畝巨無(wú)霸地塊的土拍中，也是萬(wàn)科最終力壓保利，最終拿到了土地。
有人問(wèn)我們怎么看這件事，我們就兩點(diǎn)看法：
1、這個(gè)公文寫(xiě)作，還是很具有代表性的，簡(jiǎn)單精悍，一頁(yè)紙三段話(huà)把問(wèn)題和訴求講清楚。作為投資人，可以學(xué)習一下這個(gè)公文寫(xiě)作范本，在關(guān)鍵時(shí)候的看家本事，這是用得上的。
2、實(shí)打實(shí)地講，這兩家國企投資部的投資總，個(gè)人工作做得非常出色，必須得加雞腿加工資。解決問(wèn)題不僅局限于一個(gè)地塊，已經(jīng)能夠從制度的根源去思考問(wèn)題，去申請改變規則，讓國企能夠更加“公平競爭”。
不過(guò)，現實(shí)很無(wú)奈，佛山南海自然資源分局已經(jīng)否定了這個(gè)請求。既然讓整個(gè)市場(chǎng)規則改變難度太大，國企還是要先想辦法解決公司內部的制度問(wèn)題，這樣更快一些。
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