房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團隊
來(lái)源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID：guoren-lawyer）
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是許多民眾的人生大事，近期恰逢房?jì)r(jià)大幅上漲，交易風(fēng)險系數顯著(zhù)升高，由此引發(fā)的糾紛也不斷增多，其中數共有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛最為頻繁。這類(lèi)糾紛既涉及房屋共有人之間的內部關(guān)系，又涉及合同簽訂雙方的外部關(guān)系，既涉及物權編又涉及合同編，處理起來(lái)相對復雜。
本文通過(guò)總結共有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的常見(jiàn)類(lèi)型，簡(jiǎn)要分析不同情形下的合同效力、法律后果以及救濟方式等，供大家參考。
假設一套房產(chǎn)由A、B兩個(gè)人共同共有，C為買(mǎi)受人，則在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，可能出現以下幾種常見(jiàn)情形：
一、A、B均在合同上簽字
A、B均在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字確認，如意思表示真實(shí)且無(wú)其他法定無(wú)效情形，則合同依法成立并生效，對買(mǎi)賣(mài)雙方都產(chǎn)生約束力。此時(shí)若賣(mài)方違約，根據《民法典》第577條，A和B 均應向無(wú)過(guò)錯的買(mǎi)受人C 承擔違約責任。由于所有共有人均簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，故買(mǎi)受人C 可以主張解除合同也可以要求繼續履行。
合同效力：成立并生效，對A和B均有約束力。
法律后果：A和B均應承擔違約責任。
救濟方式：C可要求雙倍返還定金、支付違約金、解除合同或繼續履行。
此種情況下，雖然B未親自簽字確認，但其也將被認定為合同當事人，合同也對其產(chǎn)生約束力，處理方式大致與第一類(lèi)相同。
但在司法實(shí)踐中，如何認定B對A授權行為或B追認行為的真實(shí)性，往往是案件處理的關(guān)鍵點(diǎn)。對于這一問(wèn)題，可以從以下幾個(gè)方面參考判斷：
① 共有人之間是否存在特殊身份關(guān)系；② 其他共有人是否參與房屋出售過(guò)程，包括掛牌、與中介及買(mǎi)受人接洽談判等；③房屋是否由共有人共同居住，其他共有人與買(mǎi)受人在看房時(shí)有無(wú)接觸；④其他共有人是否收取過(guò)定金或房款；⑤部分共有人簽訂合同時(shí)，是否持有其他共有人的個(gè)人證件；⑥其他共有人是否作出過(guò)追認合同的意思表示，或者在明知合同已經(jīng)簽訂、買(mǎi)受人支付部分房款并實(shí)際占有使用房屋的情況下，是否在合理期限內提出異議等。
合同效力：成立并生效，對A和B均有約束力。
法律后果：A和B均應承擔違約責任。
救濟方式：C可要求雙倍返還定金、支付違約金、解除合同或繼續履行。
《民法典》 第172條規定：行為人沒(méi)有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效，即表見(jiàn)代理。如構成表見(jiàn)代理，則代理后果歸屬于被代理人。
若C有理由相信A具有代理權，則即使B并未授權A代B簽字，合同仍對B產(chǎn)生約束力。B因表見(jiàn)代理產(chǎn)生的損失可以向A追償。
合同效力：成立并生效，A構成表見(jiàn)代理，對A和B均有約束力。
法律后果：A和B均應承擔違約責任，B因此遭受的損失可以向A追償
救濟方式：C可要求雙倍返還定金、支付違約金、解除合同或繼續履行。
《民法典》第171條規定：行為人沒(méi)有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。如A在簽訂合同時(shí)未經(jīng)共有人B授權而簽字，且事后B未追認，則A的行為構成無(wú)權代理，合同對B不發(fā)生效力，僅對簽字人A發(fā)生法律效力，合同中的違約責任也僅由A承擔。
根據《民法典》第597條第1款規定：因出賣(mài)人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買(mǎi)受人可以解除合同并請求出賣(mài)人承擔違約責任。鑒于房屋為特定物，B通常情況下也不會(huì )同意處分涉案房屋，所以買(mǎi)受人C如要求繼續履行合同暨要求過(guò)戶(hù)房屋，則會(huì )發(fā)生房產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶(hù)、履行不能的情況。此時(shí)C通常只能要求解除合同并由A承擔相應的違約責任。
另外需要注意的是，《民法典》第1060條第1款規定，夫妻一方因家庭日常生活需要而實(shí)施的民事法律行為，對夫妻雙方發(fā)生效力，但是夫妻一方與相對人另有約定的除外。但一般情況下，房屋作為家庭重大財產(chǎn)，處分房屋不屬于因家庭日常生活需要而實(shí)施的民事法律行為，因此不適用家事代理。
合同效力：成立并生效，僅對A具有約束力。
法律后果：由A承擔違約責任。
救濟方式：C可要求雙倍返還定金、支付違約金、解除合同，但一般不得要求繼續履行。
此種情形多是A為擔保C的債權而與B簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據《民法典》第146條第1款及第154條規定，行為人與相對人以虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效；行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無(wú)效。同時(shí)結合《民法典》第155條、第157條對于無(wú)效合同后果的相關(guān)法律規定可知，A和C虛假通謀或惡意串通簽訂的損害共有人B合法權益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自始無(wú)效，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償，合同簽訂方A和C應當按照各自的過(guò)錯比例承擔相應責任。
在司法實(shí)踐中，通?？梢酝ㄟ^(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)判斷買(mǎi)賣(mài)雙方是否為虛假通謀或惡意串通：① 買(mǎi)賣(mài)雙方間是否存在其他民間借貸等債權債務(wù)關(guān)系；②房產(chǎn)中介的證人證言（如是否通過(guò)中介居間獲知房源）；③合同簽訂的背景及磋商過(guò)程；④房款是否實(shí)際支付以及通過(guò)何種方式支付；⑤房?jì)r(jià)是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)值；⑥合同約定及履行是否符合交易慣例；⑦當事人是否及時(shí)主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的各項權利等。
合同效力：合同無(wú)效，自始不發(fā)生法律效力。
法律后果：原則上恢復原狀。因合同取得的財產(chǎn)應當予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償。
A承擔違約責任。
六、A在合同上簽字，B雖未簽字但事后追認
此種情形與上述第二類(lèi)大致相同，此處不再贅述。需要注意的是，B追認后要收集相關(guān)證據將追認事實(shí)固定，如重新簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、出具承諾函或情況說(shuō)明等，或者將口頭/網(wǎng)絡(luò )聊天工具中體現追認情況的內容進(jìn)行錄音或聊天記錄截屏，避免后續糾紛的發(fā)生。
合同效力：成立并生效，對A和B具有約束力。
法律后果：A和B均應承擔違約責任。
救濟方式：C可要求雙倍返還定金、支付違約金、解除合同或繼續履行。
A未經(jīng)B（房屋共同共有人）同意的情況下，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為屬于無(wú)權處分。已經(jīng)失效的《合同法》曾在第51條規定：無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。
換而言之，未經(jīng)權利人追認或者事后未取得處分權，則合同無(wú)效。
但實(shí)際情況并非如此：從法理上來(lái)看，訂立合同是典型的債權行為，不是處分行為，是否具有處分權不應當影響合同效力，新生效的《民法典》也摒棄了該條款。
從司法實(shí)踐來(lái)看，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條規定：“當事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對標的物沒(méi)有所有權或者處分權為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
大量的法院判例也均適用最高院司法解釋?zhuān)瑥亩J定該類(lèi)合同有效。
綜上所述，僅有部分共同共有人A簽字的房屋買(mǎi)賣(mài)合同在不存在其他無(wú)效事由的情況下應屬有效，A應當受到合同約束，承擔違約責任。買(mǎi)受人C是否清楚房屋的權屬狀況與出賣(mài)人A應承擔的違約責任無(wú)關(guān)。若買(mǎi)受人C疏于審查的，僅負擔合同不能繼續履行、房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)的風(fēng)險。
合同效力：成立并生效，僅對A具有約束力。
法律后果：由A承擔違約責任。
另外需要注意的情況是，即便房產(chǎn)證上只有A一人的名字，但若A、B是夫妻（或存在其他共有關(guān)系基礎），導致房產(chǎn)實(shí)際為共同財產(chǎn)，此時(shí)，A和B實(shí)際上是房屋的共同共有人，處理時(shí)也應參照上述方式進(jìn)行分析處理。
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