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遠洋收購紅星地產(chǎn),房企間收并購將持續

克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
2021-07-22 11:30 2631 1 0
頭部房企和大型國企、央企收并購市場(chǎng)較為活躍。

作者:克而瑞研究中心

來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

土儲資源競爭及債務(wù)承壓,上半年地產(chǎn)收并購頻頻上演。
7月18日,遠洋集團控股有限公司發(fā)布公告表示,遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議,以40億元獲取重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司(紅星企發(fā))70%股權,從而三方將分別有效持有35%、35%、30%的股權,共同推進(jìn)紅星地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
細讀協(xié)議后可以發(fā)現,此次收并購的資產(chǎn)已經(jīng)剔除了紅星置業(yè)、上海新華成城資產(chǎn)管理公司的若干資產(chǎn),也就是說(shuō)遠洋集團收購的資產(chǎn)主要是紅星企發(fā)下的紅星地產(chǎn)部分,其涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運營(yíng)和物業(yè)管理3方面資產(chǎn)。此次交易從兩家各自的公告可以看出,都是對主業(yè)的專(zhuān)注與回歸。遠洋集團持續推進(jìn)其“南移西拓”戰略,而紅星控股方面則是通過(guò)推進(jìn)地產(chǎn)輕資產(chǎn)戰略從而專(zhuān)注家居業(yè)務(wù)的重要舉措。

遠洋集團完善區域布局
銷(xiāo)售規?;驅⒏M(jìn)一步

遠洋集團“南進(jìn)西移”戰略框架下,區域布局更趨完整。遠洋集團在2020年上半年開(kāi)始調整組織構架,新設華西、華中兩個(gè)事業(yè)部,提出“南移西拓”戰略。但是從遠洋集團2020年年末土儲布局來(lái)看,遠洋集團的土儲仍多集中在京津冀區域,而在華東區域、華中區域和華西區域的土地儲備相對薄弱。2021年以來(lái),遠洋集團持續積極調整布局,斬獲了溫州、成都、合肥及武漢等華東、華西城市土地。
此次收購的紅星地產(chǎn)項目中,從區域布局而言,紅星持有的華東、華中和華西的項目建筑面積區域分布占比達到70%,合作開(kāi)啟后,遠洋集團在華東、華中和華西的土地儲備布局將更加完善和均衡。
此次收購完成,遠洋集團的布局進(jìn)一步完善,其銷(xiāo)售規模也將有明顯的提升。遠洋集團2020年實(shí)現銷(xiāo)售1310.4億,而據CRIC統計2020年紅星地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售額約400億元(不含紅星置業(yè)),兩者相加其規??蛇_1700億。今年1-6月,遠洋銷(xiāo)售業(yè)績(jì)?yōu)?23億元,只完成了銷(xiāo)售目標的35%,行業(yè)排名和銷(xiāo)售目標均承壓。如若紅星地產(chǎn)銷(xiāo)售能悉數并入,則遠洋全年銷(xiāo)售壓力將得到緩解。

21個(gè)商業(yè)并入,遠洋集團商業(yè)版圖擴大。紅星地產(chǎn)還擁有21個(gè)知名的商業(yè)項目,根據收購框架協(xié)議,紅星地產(chǎn)持有的商場(chǎng)和商業(yè)街,原則上仍委托紅星控股指定服務(wù)提供商運營(yíng),也就是說(shuō)將繼續委托愛(ài)琴海集團對21個(gè)商業(yè)項目進(jìn)行運營(yíng)管理。目前,商業(yè)項目已有3家處于開(kāi)業(yè)狀態(tài),預計今明兩年新增開(kāi)業(yè)數量十余個(gè),項目超30%位于華東區域。截至2020年底,遠洋集團共持有18個(gè)經(jīng)營(yíng)中的投資物業(yè),主要為寫(xiě)字樓項目,多位于北京及環(huán)渤海區域,此次股權合作也是對遠洋商業(yè)版圖的擴充。
遠洋集團物業(yè)服務(wù)方面也將進(jìn)一步優(yōu)化。紅星地產(chǎn)的物業(yè)管理平臺也將按照賬面凈資產(chǎn)的價(jià)格轉讓?zhuān)蛇h洋集團和遠洋資本100%持有。未來(lái)3年內,隨著(zhù)項目進(jìn)入交付期,該紅星物業(yè)管理平臺在管面積有望突破2,000萬(wàn)平方米。同時(shí)遠洋集團旗下遠洋服務(wù)截至2020年末物業(yè)合約面積約為7110萬(wàn)平方米,此次合作后遠洋集團將通過(guò)管理資源整合、業(yè)主增值服務(wù)的提升及經(jīng)營(yíng)結構的調整完善,不斷提升物業(yè)的資產(chǎn)和服務(wù)質(zhì)量。
紅星控股剝離地產(chǎn)降負債
輕資產(chǎn)化回歸家居主航道
紅星控股推進(jìn)輕資產(chǎn)戰略,降負債穩現金流。從紅星方面來(lái)看,本次紅星控股和遠洋集團合作,與紅星地產(chǎn)的母公司紅星美凱龍控股的債務(wù)壓力不無(wú)關(guān)系。紅星控股旗下家居品牌紅星美凱龍負債規模逐年攀升,紅星地產(chǎn)的主體紅星企發(fā)也需要母公司資金輸血。根據紅星美凱龍控股2021年度債券報告來(lái)看,企業(yè)盈利規模下降而債務(wù)壓力增加,企業(yè)2020年凈利潤29.8億元,同比下降45.1%。而企業(yè)2020年凈負債率達99.8%。長(cháng)短債務(wù)比1.62,較上年下降0.36,短債比重增加;且現金短債比0.56,較上年下降0.07,現金已經(jīng)無(wú)法覆蓋短債。
紅星控股欲剝離地產(chǎn)資產(chǎn)獲取穩定現金流,發(fā)展家居主業(yè)。截至2020年年末紅星控股的地產(chǎn)主業(yè)占比37.89%,地產(chǎn)板塊融資難或為此次交易的原因之一。對于家居起家的紅星控股來(lái)說(shuō),其可能希望通過(guò)對地產(chǎn)板塊部分資產(chǎn)的剝離,將資源集中在原來(lái)的家居主業(yè)板塊,這對“+地產(chǎn)”的企業(yè)來(lái)說(shuō),是一次聚焦主業(yè)的回歸。本次交易完成后,將降低紅星控股有息負債水平,資產(chǎn)負債率也將會(huì )優(yōu)化,同時(shí)紅星控股仍持有紅星地產(chǎn)的利潤分配權,未來(lái)將帶來(lái)持續穩定的現金流。
地產(chǎn)企業(yè)收并購成趨勢
融資收緊和集中供地或為催化劑
這次的遠洋收購紅星,只是上半年地產(chǎn)收并購的一個(gè)縮影。在上半年的收并購案例中,有傳統的“大魚(yú)吃小魚(yú)”,金茂收購中國宏泰,只用了22億元,撬動(dòng)8個(gè)城市運營(yíng)項目?!按篝~(yú)吃大魚(yú)”也時(shí)有出現,如融創(chuàng )收購彰泰集團,雙方成立合資公司,接手彰泰集團所屬目標公司100%權益,交易對價(jià)約99.1億元;市場(chǎng)上更有頭部房企收并購傳聞出現。另外近年來(lái)也有外資頻頻加碼中國房企,如黑石收購S(chǎng)OHO中國。

集中供地致拿地競爭加劇,收并購成為獲取優(yōu)質(zhì)土儲補充方式。從首輪集中供地的22城土拍情況來(lái)看,未設置土拍限價(jià)的城市如重慶平均土地溢價(jià)率達到了43%,不少設置土地價(jià)格上限的城市地塊進(jìn)入自持階段,另外如蘇州首輪集中供地前10多天的時(shí)間里,多家千億房企迅速成立數十家“馬甲”公司參與競拍。從非22城來(lái)看拿地來(lái)看,TOP50房企投資區域高度重疊,主要集中在長(cháng)三角和珠三角區域,競爭亦是非常激烈。浙江、江蘇、廣東三省的非22城是TOP50房企投資三甲,三者占TOP50房企非22城投資總額的63.7%。土地市場(chǎng)的變化讓房企競爭加劇,除了招拍掛之外,部分資金實(shí)力充足的房企開(kāi)始將收并購項目及股權作為資源補足的方式之一。
“三道紅線(xiàn)”以來(lái),融資難也是不少房企尋求股權合作的原因之一。在“三道紅線(xiàn)”出臺后,房企積極調整自身債務(wù)結構,對比2020年上半年和2020年全年,2020年底處于綠檔的房企明顯擴容,占比相比年中的13%上升了22個(gè)百分點(diǎn),達到了35%。黃檔橙檔、紅檔房企占比也有所下降,由此可見(jiàn),在三條紅線(xiàn)的壓力下多數房企都積極改善財務(wù)狀況。但在房企融資環(huán)境收緊情況下,2021年房企融資量出現明顯下降,上半年累計融資額同比下降27%,行業(yè)資金鏈進(jìn)一步承壓。甚至一些50強房企,受限于自身財務(wù)狀況,在融資難的情況下也顯示出衰落跡象,上半年投資拿地金額已經(jīng)跌出百強。部分房企通過(guò)賣(mài)項目或尋求股權合作,也是穩定資金鏈、盤(pán)活自身現金流以及降負債等不得已之舉。
頭部房企和大型國企、央企收并購市場(chǎng)較為活躍??v觀(guān)最近兩年收并購項目可以看出,除了融創(chuàng )等頭部房企之外,華潤、金茂等也開(kāi)始加入到收并購的行列,這類(lèi)國企央企符合資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力都占優(yōu)的房企特點(diǎn),通常自身財務(wù)情況較好,他們通過(guò)收并購獲取項目?jì)?,輸出自身管理能力盤(pán)活資產(chǎn),是當下實(shí)現差異化競爭的一條新道路。

注:文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 評司論企|遠洋收購紅星地產(chǎn),房企間收并購將持續

克而瑞地產(chǎn)研究

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng),深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì )計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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