先看看廣州新政的原文：

為進(jìn)一步加強住宅用地出讓管控，完善房?jì)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制， 按照2021年5月27日市政府常務(wù)會(huì )議議定事項，請在我市住宅用地集中出讓工作中落實(shí)以下意見(jiàn)：

一、在我市第2、3批住宅用地集中出讓中，所有住宅地塊成交樓面地價(jià)（包括溢價(jià)和配建后的折算）均不高于該區域去年第四季度住宅出讓成交樓面地價(jià)。

二、第2批住宅用地出讓中黃埔、南沙區地塊全部采用“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”模式出讓?zhuān)拗品课蒌N(xiāo)售價(jià)格原則上不超過(guò)地塊所在區域2021年一季度一手住宅成交均價(jià)上浮5%（詳見(jiàn)附件）。

三、在第2、3批海珠、天河、黃埔、南沙區住宅用地出讓公告及土地出讓合同中注明：相關(guān)地塊完成開(kāi)發(fā)對外銷(xiāo)售時(shí)，無(wú)房家庭或個(gè)人購房套數與新建商品住房規劃總套數的占比不低于50%，在房屋銷(xiāo)售時(shí)須提交落實(shí)無(wú)房家庭或個(gè)人購房占比的銷(xiāo)售方案和承諾書(shū)，對未能按要求履約的開(kāi)發(fā)企業(yè)母公司、子公司1年內在廣州取消拿地資格。同時(shí)，實(shí)行房屋銷(xiāo)售方案備案承諾制，并加強事后監管。

企業(yè)在房屋銷(xiāo)售時(shí)提交落實(shí)無(wú)房家庭或個(gè)人購房占比的銷(xiāo)售方案。對于單期開(kāi)發(fā)、多期開(kāi)發(fā)的項目，項目按照項目概況（預售證）落實(shí)管理，在制定銷(xiāo)售方案時(shí)，每次納入預售管理的房屋均要求企業(yè)提交滿(mǎn)足無(wú)房家庭或個(gè)人購買(mǎi)套數占比達到50%的承諾；規劃自然資源和住房城鄉建設部門(mén)通過(guò)采取聯(lián)合檢查方式督導落實(shí)情況。

……

除上述以外，廣州已確定要限制房企的馬甲參與土地競拍，而廣州也是繼無(wú)錫、蘇州、南京、上海、南昌、東莞之后又一個(gè)打擊房企通過(guò)馬甲拍地的城市。

廣州第一次的集中土拍中，20宗地塊底價(jià)成交（主要為定向出讓用地），22宗地塊有溢價(jià)成交，其中溢價(jià)率超40%的地塊有9宗，溢價(jià)率在20%-40%的有6宗，溢價(jià)率在10%-20%的有3宗，溢價(jià)率低于10%的有4宗。整體而言，今年第一批出讓地塊20%以上的平均溢價(jià)率，相比去年全年10.47%的平均溢價(jià)率有明顯抬升。廣州第一次集中土拍中最終轉入搖號確定競得方的地塊是該次土拍最受市場(chǎng)關(guān)注的地塊，具體包括番禺一宗和黃埔三宗土地，其中備受追捧的黃埔黃陂地塊在4月23日下午17時(shí)進(jìn)入報價(jià)階段僅30秒就直接封頂并保送搖號（未進(jìn)入競價(jià)環(huán)節），而這個(gè)地塊有萬(wàn)科、中海、平安等34家房企報名參與競拍，其中各個(gè)房企背后的馬甲就有幾百組，另外光房企繳納的競拍保證金就超過(guò)了1000億，而這些安排N個(gè)馬甲參與土地競拍的房企無(wú)疑都是為了提高搖號中獎的概率。

廣州的供地新政到底好在哪里，以下三點(diǎn)就是最好的證明：

1. 集中供地新規實(shí)施后的土拍成交溢價(jià)率居高不下，越來(lái)越多的房企面臨“拿地虧死，不拿地等死”的困境，廣州新政要求第二、三批住宅用地集中出讓中所有住宅地塊成交樓面地價(jià)均不高于該區域去年第四季度住宅出讓成交樓面地價(jià)，這對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以更好地解決被動(dòng)式地高價(jià)搶地帶來(lái)的行業(yè)內卷問(wèn)題，也即按合理價(jià)格拿地能更好地保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤和健康發(fā)展，也讓市場(chǎng)減少對房企高價(jià)搶地必將犧牲工程質(zhì)量的擔憂(yōu)情緒。

2. 受房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線(xiàn)”監管要求以及銀行貸款集中度“兩道紅線(xiàn)”監管要求的影響，銀行、信托、私募等主流地產(chǎn)融資機構的授信全部都已向國央企以及其他頭部房企傾斜，這些實(shí)力雄厚的企業(yè)在同時(shí)有融資優(yōu)勢加持的情況下，在土拍中肯定更勝一籌，另外通過(guò)資金優(yōu)勢安排馬甲公司參與同一地塊或不同地塊的競拍又能很大程度上提高拿地概率或搖號中的中獎概率，這種通過(guò)馬甲實(shí)現的馬太效應實(shí)際上會(huì )造成市場(chǎng)公平競爭機制的缺失，結果就是實(shí)力較弱的房企（或中小房企）更加難以在重點(diǎn)城市的土拍中獲得拿地機會(huì )，而土地持續被國央企和頭部房企蠶食最終又將快速形成市場(chǎng)層面的壟斷，最終對地產(chǎn)行業(yè)造成的影響將很難預計。廣州在無(wú)錫、蘇州、南京、上海、南昌、東莞之后繼續打擊房企通過(guò)馬甲拍地，很可能引起以后其他城市的跟進(jìn)，而打擊房企的馬甲拿地無(wú)疑增加了其他房企的競拍、出價(jià)、中標等概率，也更符合公平的市場(chǎng)競爭法則。

3. 廣州此次強調的限房?jì)r(jià)和限銷(xiāo)售對象措施對保護剛需來(lái)說(shuō)意義重大，其中關(guān)于“無(wú)房家庭或個(gè)人購房套數對總套數的占比不低于50%”的要求雖然會(huì )給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的銷(xiāo)售壓力，但結合控制地價(jià)和打擊馬甲的雙重要求來(lái)看，廣州在給廣大房企增加拿地機會(huì )的同時(shí)也通過(guò)銷(xiāo)售端的限制性要求增加了房企拿地的審慎性考慮，并更加靈活地考慮了政策性需求，也即此次新政的出臺具有很多積極意義。

住宅用地集中供應的新規施行以來(lái)，各個(gè)重點(diǎn)城市的首批集中供地引起了開(kāi)發(fā)商的恐慌性拿地，廣州的土拍成交溢價(jià)率有到40%的，重慶土拍成交溢價(jià)率更是有到130%的，核心區域或熱點(diǎn)地塊被追高的情況層出不窮。濱江集團董事長(cháng)在其5月14日的網(wǎng)上業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )中提到，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下努力做到1%-2%的凈利潤水平。在集中供地的背景下，土拍的高溢價(jià)導致類(lèi)似濱江類(lèi)的具有較強融資能力與管理能力的優(yōu)質(zhì)房企，在具備本土優(yōu)勢的情況下也只能保持微薄的項目利潤預期，如果是外地房企同等價(jià)格搶下上述地塊，則大概率要面對虧損的結局。

事實(shí)上，對于不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今年開(kāi)年之后各重點(diǎn)城市的首批供地中，如果拿不到地則意味著(zhù)現金流將面臨斷裂的風(fēng)險，因為開(kāi)發(fā)商拿到新項目（拍到地）才能獲得新資金（融資款），從而補充現金流以完成存量和新增項目的開(kāi)發(fā)建設（其中很多存量項目都只能靠這種方式補充現金流），另外企業(yè)運轉的持續性和團隊的穩定性只能通過(guò)不斷拿地來(lái)保持（尤其是房企的規模和評級以及背后的融資成本），再加上很多房企上半年在很多城市都有很強的補倉需求，最終導致開(kāi)發(fā)商只有想盡辦法拿到地并進(jìn)行融資、開(kāi)發(fā)和繼續拿地的循環(huán)才能保證自身的正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，也即在集中供地形勢下的搶地邏輯主要還是基于企業(yè)和團隊的生存考慮。

需說(shuō)明的是，房企在集中供地中的搶地情況已明顯地引起房企的內卷，也就是現在經(jīng)常提到的房企高價(jià)搶地后引起的“拿地虧死、不拿地等死”的問(wèn)題。集中供地加速了房企的集中度，目前主要是國央企以及其他優(yōu)質(zhì)百強房企在重點(diǎn)城市拿地，而地價(jià)高企引起的毛利下滑又倒逼房企壓縮融資成本，前融機構在交易對手有限且項目有限的情況下又不得不進(jìn)行融資成本的競爭，最終又造成了前融機構的內卷。

廣州的供地新政通過(guò)控制成交地價(jià)的方式確保了房企的盈利空間，又通過(guò)限制房企的馬甲參與競拍的方式讓更多的房企有拿地的機會(huì )，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，廣州的新政算是集中供地新政中比較值得參考和推崇的補丁性措施（至少就目前階段而言是很有意義的措施）。而對于前融機構來(lái)說(shuō)，百花爭放和百鳥(niǎo)爭鳴的市場(chǎng)化競爭環(huán)境才能有更多的業(yè)務(wù)機會(huì )，畢竟地產(chǎn)這個(gè)關(guān)系國計民生的行業(yè)若是快速出現壟斷現象，那一大幫上下游企業(yè)包括前融機構都得跟著(zhù)遭殃。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們目前對前50強房企的前融放款中，綜合成本一般都在9.5%-12.5%之間，但開(kāi)發(fā)商卻還是在拼命壓價(jià)，很多前融同行也在拼命降低融資成本以爭搶業(yè)務(wù)，在拿地市場(chǎng)不夠公平、開(kāi)放的情況下，前融機構之間為了有限的業(yè)務(wù)機會(huì )不斷地進(jìn)行慘烈的競爭，最終破壞的還是市場(chǎng)本身的長(cháng)足發(fā)展。