在我們目前操作的央企類(lèi)房企與民營(yíng)房企合作開(kāi)發(fā)項目的融資業(yè)務(wù)中，不管是雙方聯(lián)合拿地、央企并購還是央企代建代管、小股操盤(pán)等情形，我們遇到的核心問(wèn)題主要有如下幾個(gè)：一是融資主體是誰(shuí)，是央企、民營(yíng)房企還是雙方合作成立的項目公司，是其中一方股東的融資還是整個(gè)項目的融資需求；二是央企的擔?；蛟鲂艈?wèn)題，對于大部分地產(chǎn)投資機構來(lái)說(shuō)，不管是哪種融資模式，原則上都很指望央企的擔保、增信或兜底；三是投后管理的問(wèn)題，央企和民營(yíng)房企合作開(kāi)發(fā)項目的情況下，央企能否配合我們做投后監管也是個(gè)需要解決的問(wèn)題。

2021年11月19日，國務(wù)院國資委發(fā)布了《關(guān)于加強中央企業(yè)融資擔保管理工作的通知》（國資發(fā)財評規〔2021〕75號），《通知》中明確規定“融資擔保主要包括中央企業(yè)為納入合并范圍內的子企業(yè)和未納入合并范圍的參股企業(yè)借款和發(fā)行債券、基金產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、資產(chǎn)管理計劃等融資行為提供的各種形式擔保，如一般保證、連帶責任保證、抵押、質(zhì)押等，也包括出具有擔保效力的共同借款合同、差額補足承諾、安慰承諾等支持性函件的隱性擔保，不包括中央企業(yè)主業(yè)含擔保的金融子企業(yè)開(kāi)展的擔保以及房地產(chǎn)企業(yè)為購房人按揭貸款提供的階段性擔?！?；“中央企業(yè)嚴禁對集團外無(wú)股權關(guān)系的企業(yè)提供任何形式擔保。原則上只能對具備持續經(jīng)營(yíng)能力和償債能力的子企業(yè)或參股企業(yè)提供融資擔?！?。

2022年1月4日，國務(wù)院國資委印發(fā)《關(guān)于加強中央企業(yè)融資擔保管理工作的通知》的有關(guān)說(shuō)明，該說(shuō)明中明確提到“（二）管控要求更加‘嚴’。一方面，基于同股同權、控制風(fēng)險原則，對中央企業(yè)融資擔保實(shí)行‘兩禁兩控’：嚴禁對集團外無(wú)股權關(guān)系企業(yè)擔保，嚴禁對參股企業(yè)超股比擔保，嚴控對高風(fēng)險子企業(yè)擔保，嚴控對子企業(yè)超股比擔保。另一方面，嚴格限制擔保規模。參考目前中央企業(yè)擔保規模占凈資產(chǎn)的平均比重、上市公司擔保管理規定等，明確中央企業(yè)總擔保規模不超過(guò)集團合并凈資產(chǎn)的40%，單戶(hù)子企業(yè)（含本部）擔保額不能超過(guò)本企業(yè)凈資產(chǎn)的50%”。

根據上述新規，央企和民營(yíng)房企合作開(kāi)發(fā)的項目中，假設是項目整體的融資，如果地產(chǎn)投資機構要求央企提供擔保、增信或兜底，比如直接提供保證擔保、觸發(fā)對賭條件后承諾回購、承擔差額補足義務(wù)等，除非是央企按上述規定承擔股比范圍內的擔保義務(wù)，不然項目整體的融資想依賴(lài)央企給予擔?；蛟鲂艅t基本沒(méi)有可操作的空間，尤其是央企小股操盤(pán)或代建代管的項目，央企基本無(wú)法提供擔?；蛟鲂?。

事實(shí)上，就我們目前的業(yè)務(wù)情況而言，在央企和民營(yíng)房企合作開(kāi)發(fā)項目的融資中，央企基本都不會(huì )對合作項目的融資提供增信或擔保。就實(shí)際的業(yè)務(wù)操作而言，我們要么是直接向央企這一方提供融資，比如我們找其他國央企金控平臺或者外資機構一起配資，給到目標央企的融資成本或綜合收益要求一般在年化8%左右；要么是直接針對另一方的民營(yíng)房企提供融資，融資成本或綜合收益要求則一般在年化10%-12%左右。舉例來(lái)說(shuō)，我們目前針對央企與民營(yíng)房企合作開(kāi)發(fā)項目中民營(yíng)房企這方提出的項目融資需求，如果是央企這方負責項目操盤(pán)或主導項目的開(kāi)發(fā)建設，即便該央企無(wú)法提供擔?；蛟鲂?，我們的前融仍舊可以介入，不過(guò)投后管理方面央企這方能否配合我們（代表民營(yíng)房企這一方）的投后監管也非常關(guān)鍵。