在近半年的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)實(shí)踐中，市面上對開(kāi)發(fā)商面臨的銀行、信托授信后無(wú)法足額放款的問(wèn)題給予了相應的解決方案，那就是先找過(guò)橋資金還掉原銀行或信托的貸款，然后重新找機構取得更大的授信金額，融取資金后一部分歸還過(guò)橋資金，另一部分繼續用于項目的開(kāi)發(fā)建設?？陀^(guān)地說(shuō)，此貸款置換方案屬于理想方案，但根據西政資本操作該類(lèi)項目的經(jīng)驗，我們認為這類(lèi)業(yè)務(wù)遠沒(méi)有想象中那么簡(jiǎn)單。從操作層面來(lái)看，一是銀行或信托是否同意收貸，或者允許馬上還款，如不同意馬上還款（銀行、信托也想繼續賺利息，當然我們操作的案例中，也有一些銀行有較大的溝通空間），那開(kāi)發(fā)商只能繼續咬牙堅持；二是過(guò)橋機構能否接受無(wú)抵押、無(wú)質(zhì)押擔保等的空放（也即純信用放款），能否認可或確信貸款置換機構（也即下一家接手的前融機構）可進(jìn)行確定性的放款（目前實(shí)操中有兩種情形：一種是資質(zhì)和征信非常好的開(kāi)發(fā)商，還有獲得純信用過(guò)橋的機會(huì )；一種是要求必須出具貸款置換機構出具的授信批復）；三是開(kāi)發(fā)商能否接受接近0.3%日息或5分到6分月息（無(wú)資質(zhì)2年10次放貸入罪的規定出臺后，可操作的過(guò)橋資金減少且成本提高），且能否接受貸款置換機構的強監管（指資金方控制性很強的投后監管）。

回到一開(kāi)始的問(wèn)題，正因為銀行、信托的授信貸款風(fēng)控措施非常嚴格，由此才導致銀行、信托無(wú)法足額放款時(shí)開(kāi)發(fā)商無(wú)法解除風(fēng)控擔保措施以致無(wú)法繼續找其他機構融資。這是一個(gè)死結，想打開(kāi)這個(gè)死結的話(huà)只有兩種選擇，一是開(kāi)發(fā)商自己騰挪找錢(qián)，堅持完成開(kāi)發(fā)建設、銷(xiāo)售并歸還欠款，二是找私募、資管、金控平臺等機構完成貸款置換。從目前的行情來(lái)看，大多數開(kāi)發(fā)商在現金流都非常緊張的情況下，只能選擇第二條路。

前文有提到，因貸款置換面臨的市場(chǎng)風(fēng)險和操作風(fēng)險比常規的地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)大很多，因此投后監管比一般性的前融業(yè)務(wù)會(huì )更嚴格一些。以下以西政資本和西政財富操作的貸款置換業(yè)務(wù)所涉的投后監管措施為例進(jìn)行列舉說(shuō)明，以供開(kāi)發(fā)商朋友做操作參考。另外鑒于貸款置換所涉的融資成本一般都會(huì )高于常規的前融成本，因此需特別注意融資成本的控制問(wèn)題（包括過(guò)橋的成本）。

1.委派董事，委派一名董事時(shí)，約定重大事項全體股東一致決或西政方委派的董事對重大事項享有一票否決權；項目公司3名董事，西政方委派2名董事時(shí)，約定公司重大事項經(jīng)三分之二以上同意通過(guò)。委派財務(wù)人員1名，作為聯(lián)席財務(wù)總監，并經(jīng)董事會(huì )決議通過(guò)。

2.資金投放前，項目公司章程變更完畢，并辦理完畢工商變更手續，明確資金投放后股東會(huì )審議規則、董事會(huì )成員設置等。

3.特別注意，為避免存在程序的瑕疵，對于委派的董事需經(jīng)股東會(huì )決議表決通過(guò)，委派的財務(wù)人員需經(jīng)董事會(huì )決議通過(guò)并委任。

1.明確項目公司賬戶(hù)信息，要求項目公司財務(wù)人員從人行申請打印《已開(kāi)立銀行結算賬戶(hù)清單》，對于久懸戶(hù)要求進(jìn)行注銷(xiāo)處理。對于已開(kāi)立的賬戶(hù)以及新申請開(kāi)立的賬戶(hù)及支票轉賬功能的均要求預留西政方印鑒。對于具備網(wǎng)銀轉賬功能的賬戶(hù)，要求共管或移交西政方管理Ukey。

2.公章等印鑒可以重刻的則重刻，無(wú)法重刻的則實(shí)行共管或移交西政方管理。共管或由西政方單獨管理證照及已簽署合同。

1.項目公司及差額補足義務(wù)人出具總投及項目開(kāi)發(fā)節點(diǎn)承諾，未經(jīng)西政方審批不得變更，總投規模需與盡調報告保持一致，超出總投及項目開(kāi)發(fā)節點(diǎn)承諾預算金額的部分由項目方及差額補足義務(wù)人自行補足。

2.對項目公司對外付款進(jìn)行控制，每月擬定付款總額度，常規性付款不超過(guò)額度自行支付；對于大額付款需求，則需審核合同及相關(guān)憑證、流水。

1.資金受托支付至工程方，用款前提供最新監理報告，并由西政方業(yè)務(wù)團隊現場(chǎng)核實(shí)工程進(jìn)度，結合經(jīng)施工方、融資人、監理公司三方正式確認的工程付款申請，并按照施工合同/裝修合同約定的付款進(jìn)度放款。

2.按季度/月進(jìn)行投后現場(chǎng)檢查，確保工程付款進(jìn)度未提前于項目實(shí)際施工進(jìn)度。

1.銷(xiāo)售回款賬戶(hù)開(kāi)設在指定銀行或預留西政方印鑒，開(kāi)通網(wǎng)銀查詢(xún)功能；若開(kāi)通網(wǎng)銀轉賬功能的，則共管或由西政方保管Ukey。

2.銷(xiāo)售回款資金包括意向金、首付款、按揭款、公積金貸款、分期款等，發(fā)現未回流至銷(xiāo)售監管戶(hù)的資金的，有權提前結束融資。

3.銷(xiāo)售監管戶(hù)中的資金使用需經(jīng)西政方審核，未經(jīng)審核同意不得對外支付。

4.銷(xiāo)售資金提留及理財機制：融資方及時(shí)提供建委認可的工程預算清冊總額，結合當地預售資金監管政策制定銷(xiāo)售資金提留方案，剔除建委要求的重點(diǎn)監管資金外，需能覆蓋融資本息，差額補足承諾人對此承擔差額補足義務(wù)。

需注意的是，銷(xiāo)售資金提留及提前到賬由西政方判斷項目方的流動(dòng)性問(wèn)題，進(jìn)行風(fēng)險預警。因此，對于提留資金，實(shí)務(wù)中有對網(wǎng)簽部分設置按月提留，到期日前3、2、1個(gè)月或融資期滿(mǎn)12個(gè)月、18個(gè)月分別沉淀之到期規模的一定比例等或采取前松后緊，逐步增加提留金額的方式，并要求銷(xiāo)售進(jìn)度達到80%時(shí)，歸還全部本息等等。具體提留方式需根據當地預售資金監管政策及項目實(shí)際情況設置，不可一概而論。

另外，為避免增加融資方的隱形成本，在操作中，對于提留的沉淀資金可允許西政方進(jìn)行低風(fēng)險理財，如購買(mǎi)銀行低風(fēng)險的理財產(chǎn)品，并將該理財產(chǎn)品所獲收益與支付融資利息相掛鉤。與此同時(shí)，該沉淀資金也起到了保證金質(zhì)押的效果。

5.銷(xiāo)售定價(jià)及變動(dòng)需經(jīng)董事會(huì )通過(guò)，并且管控銷(xiāo)售進(jìn)度，根據開(kāi)發(fā)建設進(jìn)度，若投資期滿(mǎn)一定時(shí)限，項目去化率未達約定銷(xiāo)售比例的，則觸發(fā)西政方的降價(jià)銷(xiāo)售權。

除了以上提及的投后管理措施外，我們在業(yè)務(wù)操作中經(jīng)常設置強制執行公證以及交叉違約條款（融資人或實(shí)際控制人、或其關(guān)聯(lián)企業(yè)出現重大不利因素，存在或可能存在違約的，有權提前結束融資，并要求差額補足義務(wù)人進(jìn)行差額補足）、對賭條款設置（與股東層面對賭，對賭網(wǎng)簽比例、利潤、銷(xiāo)售回款、工程進(jìn)度等）、強制執行公證、稅務(wù)管控以防止土增稅清算攤薄安全墊等等。