本期存續期跟蹤評級要點(diǎn)主要關(guān)注購房尾款ABS。購房尾款ABS作為房地產(chǎn)企業(yè)重要融資途徑之一，在房地產(chǎn)監管政策不斷趨嚴的背景下，其違約風(fēng)險隨之增加。本文的主要目的是通過(guò)對跟蹤評級中發(fā)現的問(wèn)題進(jìn)行分析，為后續新項目交易結構的設置及已發(fā)行項目的存續期管理提供借鑒思路。本文先簡(jiǎn)要介紹常用的購房尾款ABS交易設置，然后介紹了購房尾款ABS在跟蹤評級中有哪些重點(diǎn)關(guān)注的內容，最后對跟蹤評級中出現的常見(jiàn)問(wèn)題及問(wèn)題出現的原因進(jìn)行了分析。

購房尾款系指開(kāi)發(fā)商取得預售許可，購房者在支付完定金和首付款后，開(kāi)發(fā)商享有的對購房者的剩余房款債權。購房尾款通常為按揭型購房尾款，是指購房者在使用按揭貸款購房時(shí)，由按揭銀行（和/或當地公積金中心）發(fā)放的剩余房款。

購房尾款類(lèi)資產(chǎn)支持證券是房地產(chǎn)公司以可預期的房屋銷(xiāo)售應收款項現金流作為支持發(fā)行證券，來(lái)提高內部資產(chǎn)流動(dòng)性的一種融資方式。購房尾款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的操作核心主要涉及三個(gè)方面，分別為風(fēng)險隔離、交易結構和增信手段。

購房尾款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的主要流程為管理人募集資金購買(mǎi)基礎資產(chǎn)后，以基礎資產(chǎn)形成的屬于專(zhuān)項計劃的資產(chǎn)和收益，按約定向資產(chǎn)支持證券持有人還本付息。購房尾款類(lèi)資產(chǎn)支持證券常見(jiàn)的交易結構如下。

購房尾款類(lèi)資產(chǎn)支持證券通常設有循環(huán)購買(mǎi)機制，設置本機制的原因主要為基礎資產(chǎn)的自然存續期較短。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)按揭的自然存續期為3~9個(gè)月，公積金貸款為6~12個(gè)月，不能與資產(chǎn)支持證券的存續期（一般為1.5年以上）相匹配，故采用循環(huán)購買(mǎi)結構，通過(guò)定期進(jìn)行循環(huán)購買(mǎi)實(shí)現購房尾款的更替。循環(huán)購買(mǎi)期一般為9~30個(gè)月，循環(huán)期內，本金賬戶(hù)的資金用來(lái)循環(huán)購買(mǎi)新的購房尾款，故投資者只獲得利息。循環(huán)期內篩選新資產(chǎn)入池的合格標準應與初始入池的合格標準相同，以保證循環(huán)購買(mǎi)完形成的資產(chǎn)池的基本特征與初始基礎資產(chǎn)池具有一致性。循環(huán)期結束后，分配期隨即開(kāi)始，以基礎資產(chǎn)回款償付投資者的利息及本金。

具體而言，專(zhuān)項計劃存續期內，原始權益人/資產(chǎn)服務(wù)機構按照約定的頻率將基礎資產(chǎn)回收款先轉入托管/監管賬戶(hù)，再轉入專(zhuān)項計劃賬戶(hù)。循環(huán)購買(mǎi)期內，計劃管理人在每一個(gè)循環(huán)購買(mǎi)日將相關(guān)購買(mǎi)價(jià)款從專(zhuān)項計劃賬戶(hù)劃付至原始權益人所指定的自有賬戶(hù)用于購買(mǎi)相應新增基礎資產(chǎn)。循環(huán)購買(mǎi)期結束后，進(jìn)入分配期。在專(zhuān)項計劃存續期內，若專(zhuān)項計劃賬戶(hù)內可供分配的資金不足以按照交易文件約定的分配順序支付專(zhuān)項計劃的應繳稅金及費用和優(yōu)先級證券當期的預期收益、或償還本金，則由計劃管理人通知差額支付人（擔保人）將對應的金額匯付至專(zhuān)項計劃賬戶(hù)。

1．證券發(fā)行及兌付情況

資產(chǎn)支持證券發(fā)行后，需關(guān)注發(fā)行利率是否超過(guò)首次評級時(shí)最高壓力測試利率；若超過(guò)，對資產(chǎn)支持證券是否產(chǎn)生重大不利影響，并及時(shí)評估優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的信用等級。

存續期內，需持續跟進(jìn)證券的兌付情況。根據交易結構設置，資產(chǎn)支持證券可能按季度、半年或者年度兌付，每次兌付前，需提前和計劃管理人以及相關(guān)主體聯(lián)系確認資金情況。當期正常兌付后，需確認收到相關(guān)兌付憑證/文件。

2．專(zhuān)項計劃觸發(fā)事件

通常情況下，購房尾款項目會(huì )設置不合格資產(chǎn)的贖回事件、加速清償事件、權利完善事件和差額支付啟動(dòng)事件等。觸發(fā)事件的設置通過(guò)有針對性的對相關(guān)風(fēng)險事件進(jìn)行監測，并在達到風(fēng)險閾值時(shí)通過(guò)事前約定的交易安排來(lái)緩釋相關(guān)風(fēng)險，存續期內，需關(guān)注專(zhuān)項計劃是否觸發(fā)了這些事件。如有觸發(fā)以上任一事件，需及時(shí)跟進(jìn)評估相關(guān)事件和后續觸發(fā)機制的執行情況對優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的風(fēng)險影響。觸發(fā)事件具體約定如下（觸發(fā)事件僅就本文章舉例，并非所有項目的觸發(fā)事件均如此設置）。

贖回事件為專(zhuān)項計劃存續期間若計劃管理人或者資產(chǎn)服務(wù)機構發(fā)現不合格基礎資產(chǎn)，計劃管理人應通知原始權益人對不合格基礎資產(chǎn)予以贖回，或原始權益人自行對不合格基礎資產(chǎn)予以贖回。資產(chǎn)服務(wù)機構或者增信主體應當于每個(gè)不合格資產(chǎn)贖回日，將待贖回資產(chǎn)的贖回價(jià)格總和支付至專(zhuān)項計劃賬戶(hù)，并承擔相應資金劃付費用。

提前結束循環(huán)購買(mǎi)期事件為若評級機構給予差額支付承諾人的主體長(cháng)期信用等級低于A(yíng)A+或AAA級的；當專(zhuān)項計劃基礎資產(chǎn)的累計違約率超過(guò)某個(gè)數值（如18%或者20%）；發(fā)生計劃管理人解任事件、資產(chǎn)服務(wù)機構解任事件、托管人解任事件，且在15個(gè)自然日內，未能根據專(zhuān)項計劃文件的規定任命繼任者；發(fā)生對專(zhuān)項計劃重大不利影響、重大不利變化的事件，有控制權的資產(chǎn)支持證券持有人大會(huì )決定提前結束循環(huán)購買(mǎi)期的；發(fā)生任何一起加速清償事件等。提前結束循環(huán)購買(mǎi)期事件觸發(fā)后，循環(huán)購買(mǎi)期結束，專(zhuān)項計劃直接進(jìn)入分配期。

加速清償事件為若原始權益人/差額支付承諾人發(fā)生任何喪失清償能力事件；循環(huán)期內，資產(chǎn)池的應收賬款余額及專(zhuān)項計劃賬戶(hù)資金余額之和累計60個(gè)自然日未達到資產(chǎn)支持證券未償還本金余額的100%（假設）；90個(gè)自然日內仍無(wú)法找到合格的繼任資產(chǎn)服務(wù)機構等。加速清償事件觸發(fā)后，專(zhuān)項計劃在分配日分配完預期收益后直接分配本金。

3．基礎資產(chǎn)池及現金流分析

跟蹤評級時(shí)，需要對新的資產(chǎn)池進(jìn)行違約損失率測算，根據測算結果，結合優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的信用支持情況，判斷違約損失抵補是否滿(mǎn)足違約損失率測算的結果，并計算出未來(lái)現金流入對專(zhuān)項計劃本息的覆蓋倍數，分析未來(lái)現金流是否能覆蓋專(zhuān)項計劃預期支出。在進(jìn)行上述測算前，需分析跟蹤期內基礎資產(chǎn)整體質(zhì)量變化、存續期內現金流的實(shí)際回收情況、新增入池資產(chǎn)所在的城市放款政策等，結合以上因素來(lái)重新完成量化測算。

（1）資產(chǎn)池概況

需分析截至跟蹤基準日資產(chǎn)池情況，并與初始基準日對比循環(huán)購買(mǎi)后資產(chǎn)池質(zhì)量的變化，是否會(huì )對后續違約損失率測試產(chǎn)生不利影響，從而是否會(huì )影響優(yōu)先級資產(chǎn)支持信用等級。

購房尾款項目在產(chǎn)品設立初始即通過(guò)設定入池標準對基礎資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行約束，如集中度、物業(yè)類(lèi)型占比、區域分布等，一般來(lái)說(shuō)入池資產(chǎn)質(zhì)量整體不應發(fā)生重大變化。但客觀(guān)來(lái)說(shuō)，外部環(huán)境的變化或是相關(guān)項目公司的經(jīng)營(yíng)狀況仍會(huì )對基礎資產(chǎn)回收產(chǎn)生影響，因此跟蹤期內重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)池以下情況：

①項目分布情況

區域分布：需關(guān)注新入池區域房地產(chǎn)調控政策包括銀行放款政策是否有較大限制，對回款是否有影響。

物業(yè)類(lèi)型分布：需關(guān)注物業(yè)類(lèi)型變動(dòng)對敏感性分析的影響，剛需住宅占比高有助于維持基礎資產(chǎn)質(zhì)量。

②項目既有負債情況：項目公司既要負債過(guò)高將加大尾款截流的風(fēng)險，可能會(huì )影響違約損失率測試結果。

（2）基礎資產(chǎn)回款情況和循環(huán)購買(mǎi)情況

結合實(shí)際情況判斷是否要調整現金流測算的回款率參數，主要包括兩方面。

①根據跟蹤期內每個(gè)現金流劃轉日基礎資產(chǎn)回款情況，統計基礎資產(chǎn)前3個(gè)月、6個(gè)月和12個(gè)月實(shí)際累計回款率與預測值的對比

②循環(huán)購買(mǎi)資產(chǎn)所在的樓盤(pán)項目當地房地產(chǎn)調控政策對尾款回款的影響。

若截至跟蹤基準日，基礎資產(chǎn)整體質(zhì)量變化不大，回款與預測值相比偏差不大，且當地房地產(chǎn)調控政策相對穩定，則量化結果基本不會(huì )發(fā)生大的變化；若基礎資產(chǎn)整體質(zhì)量出現較大程度下滑，或回款明顯劣于預測值，則需結合當地房地產(chǎn)調控政策變化趨勢視情況調整回款率以反映基礎資產(chǎn)回款情況的變化趨勢。

4．增信主體信用風(fēng)險分析

跟蹤期內，需關(guān)注專(zhuān)項計劃增信主體（差額支付人）的信用風(fēng)險狀況，包括企業(yè)概況、行業(yè)分析、經(jīng)營(yíng)分析、財務(wù)分析、增信主體級別與展望等。

5．其他參與方盡職分析

跟蹤內，需關(guān)注計劃管理人、托管人等參與方是否發(fā)生替換，履職情況是否穩定、是否發(fā)生重點(diǎn)風(fēng)險事項（如監管處罰等）等可能影響其他參與方履約能力的事件。

三、跟蹤評級中發(fā)現的問(wèn)題及分析

經(jīng)驗來(lái)看，購房尾款資產(chǎn)證券化項目跟蹤期內通常主要存在四個(gè)方面問(wèn)題：一、增信主體信用等級下滑；二、底層資產(chǎn)實(shí)際現金流不及預測；三、循環(huán)購買(mǎi)入池資產(chǎn)的質(zhì)量存在問(wèn)題；四、資金混同風(fēng)險較高。

1．增信主體信用等級下滑

購房尾款ABS項目的信用水平和增信主體的信用水平緊密相關(guān)，當專(zhuān)項計劃資金不足以覆蓋當期兌付所需的支出時(shí)，增信主體提供差額支付來(lái)保證購房尾款資產(chǎn)證券化項目的兌付，因此購房尾款資產(chǎn)證券化項目，其優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的信用級別與增信主體信用級別密切相關(guān)，甚至與增信主體直接相關(guān)。一旦增信主體出現信用風(fēng)險導致級別下調，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的信用級別也存在下降風(fēng)險。

2021年下半年以來(lái)，購房尾款ABS項目增信主體（主要為房地產(chǎn)企業(yè)）信用等級下滑的原因主要有：2020年8月，央行、住建部出臺了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理的“三線(xiàn)四檔”規則?！叭€(xiàn)”即“三道紅線(xiàn)”，主要包括剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍?！八臋n”則是按照碰線(xiàn)情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”如果房地產(chǎn)企業(yè)三條紅線(xiàn)都觸碰到了，則不得新增有息負債，“橙檔”如果房地產(chǎn)企業(yè)碰到兩條線(xiàn)，負債年增速不得超過(guò)5%，“黃檔”如果房地產(chǎn)企業(yè)碰到一條線(xiàn)，負債年增速不得超過(guò)10%；“綠檔”如果房地產(chǎn)企業(yè)三條線(xiàn)都未碰到，負債年增速不得超過(guò)15%。此外，從融資方面的調控政策來(lái)看，主要包括：第一，房地產(chǎn)信托等非標融資渠道受限；第二，加強對銀行理財、委托貸款、開(kāi)發(fā)貸款、海外債等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理；第三，加強對存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監管和風(fēng)險提示，合理管控企業(yè)有息負債規模和資產(chǎn)負債率；第四，嚴禁消費貸款違規用于購房。

“三線(xiàn)四檔”的政策對房地產(chǎn)企業(yè)的負債規模做了明確規定，增信主體特別是觸碰“三道紅線(xiàn)”的，面臨融資難的困境；對于整體維持高杠桿運營(yíng)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，借不到足夠錢(qián)的房地產(chǎn)企業(yè)，當其債務(wù)到期以后，往往只能想盡辦法銷(xiāo)售現房，回籠資金甚至是變賣(mài)資產(chǎn)，在此政策背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)主體出現了信用等級下調的情況。

因此，對于購房尾款ABS項目重要增信主體，存續期內需持續關(guān)注其①運營(yíng)環(huán)境變化。政府是否出臺了嚴格的監管政策、行業(yè)景氣度是否下降等。②運營(yíng)狀況。運營(yíng)狀況包括經(jīng)營(yíng)表現和未來(lái)發(fā)展規劃（或戰略）。③財務(wù)狀況。是否出現資產(chǎn)規模減少，資產(chǎn)負債率大幅上升或短期償債能力惡化等情況。④重大事項。是否發(fā)生對其不利的資產(chǎn)置換或剝離，明股實(shí)債以及表外負債等。⑤其他。是否遭遇法律訴訟、糾紛、融資渠道受阻等。房地產(chǎn)行業(yè)調控政策趨于長(cháng)期化，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運行存在一定不確定性，需對房地產(chǎn)行業(yè)調控政策保持持續關(guān)注。

2．底層資產(chǎn)實(shí)際現金流不及預測

存續期內，底層資產(chǎn)回款速度、回款規模較現金流預測值低的情況時(shí)有發(fā)生。底層資產(chǎn)回款速度和實(shí)際現金流規模較預測的惡化程度越高，則債項的違約風(fēng)險越高。此外，若債項級別主要依賴(lài)于底層資產(chǎn)，那么在底層資產(chǎn)質(zhì)量惡化的情況下，可能會(huì )導致債項級別下降。

底層資產(chǎn)實(shí)際現金流不及預測的原因主要有：①底層資產(chǎn)的質(zhì)量問(wèn)題。購房尾款底層資產(chǎn)受政策的影響非常大，比如循環(huán)購買(mǎi)的資產(chǎn)所涉區域的限購政策或者當地按揭銀行嚴格執行封頂后放款的政策，甚至額度緊張時(shí)按揭銀行出現暫停放款的情況，都會(huì )造成實(shí)際回款現金流不及預測。②入池標準未對區域分布做出明確限定。在現金流預測機構選取參考樣本時(shí)，選取的是房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍、按揭政策相對寬松的一、二線(xiàn)城市，樣本回款較快。而實(shí)在際循環(huán)購買(mǎi)時(shí)，入池的區域則為房地產(chǎn)市場(chǎng)較冷清的三、四線(xiàn)城市，或按揭銀行嚴格執行封頂后放款的政策的區域，也會(huì )導致實(shí)際回款速度較慢。③若底層資產(chǎn)質(zhì)量良好，底層資產(chǎn)實(shí)際現金流不及預測則可能是資產(chǎn)服務(wù)機構（通常為原始權益人）履職存在問(wèn)題，存在資金混同的風(fēng)險。

針對上述情況，存續期內需對資產(chǎn)服務(wù)機構的履職能力進(jìn)行關(guān)注，特別是在資產(chǎn)服務(wù)機構/原始權益人亦是主要增信主體的情況下，更應關(guān)注其履職能力。另外需對資產(chǎn)池進(jìn)行抽樣，以及對托管/監管賬戶(hù)的流水進(jìn)行檢查。

此外，為避免存續期內可能出現以上情況，在前期產(chǎn)品設計過(guò)程中，聯(lián)合資信作如下建議：①現金流預測結果應盡量避免過(guò)于樂(lè )觀(guān)。②循環(huán)購買(mǎi)資產(chǎn)池的合格標準盡量保證初始資產(chǎn)池的重要特征，例如資產(chǎn)池區域分布、房產(chǎn)類(lèi)型、集中度、既有負債占比等；同時(shí)資產(chǎn)服務(wù)機構需對可供循環(huán)購買(mǎi)的資產(chǎn)池進(jìn)行合理預期，確保有足夠的資產(chǎn)池可供進(jìn)行循環(huán)購買(mǎi)。③為避免政策趨嚴帶來(lái)的現金流回款速度降低，導致的資產(chǎn)池回款周期拉長(cháng)，建議在前期設計攤還周期時(shí)，需適當保留合理性。

3．底層資產(chǎn)的質(zhì)量存在問(wèn)題

存續期內，隨著(zhù)循環(huán)購買(mǎi)的進(jìn)行和原有底層資產(chǎn)的逐漸償還，資產(chǎn)池中底層資產(chǎn)的質(zhì)量可能會(huì )發(fā)生變化。入池資產(chǎn)的質(zhì)量問(wèn)題主要包括：①循環(huán)購買(mǎi)入池資產(chǎn)不符合合格標準及交易結構設置的要求，存在賬齡過(guò)長(cháng)等問(wèn)題。②循環(huán)購買(mǎi)入池資產(chǎn)存在重復入池的情況。循環(huán)購買(mǎi)時(shí)買(mǎi)入資產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題較多，可能影響整體資產(chǎn)池的信用質(zhì)量。因此，存續期間需要關(guān)注循環(huán)購買(mǎi)對資產(chǎn)池資產(chǎn)質(zhì)量變動(dòng)的影響。

入池資產(chǎn)出現質(zhì)量問(wèn)題的原因包括：①資產(chǎn)服務(wù)機構、計劃管理人履職能力出現問(wèn)題，沒(méi)有嚴格按照合格標準篩選入池資產(chǎn)，或發(fā)現不合格資產(chǎn)時(shí)未能及時(shí)按照交易結構的設置進(jìn)行贖回操作。②資產(chǎn)服務(wù)機構在提供資產(chǎn)時(shí)未嚴謹核實(shí)以致提供了其他項目已使用的資產(chǎn)用作新的循環(huán)購買(mǎi)。

針對上述情況，在存續期內需關(guān)注：①專(zhuān)項計劃參與方需要嚴格按照合格標準核實(shí)循環(huán)購買(mǎi)資產(chǎn)池所涉資產(chǎn)是否符合合格標準、是否存在權利負擔。②在可以履職的范圍內，核查本次入池資產(chǎn)是否已在發(fā)行人其他購房尾款項目入池。

4．資金混同風(fēng)險較高

在購房尾款項目的存續期內，還需重點(diǎn)關(guān)注項目的資金混同風(fēng)險。資金混同風(fēng)險指的是若資產(chǎn)服務(wù)機構信用狀況惡化、喪失清償能力甚至破產(chǎn)時(shí)，基礎資產(chǎn)回收款可能與資產(chǎn)服務(wù)機構其他資金混同，從而給專(zhuān)項計劃資產(chǎn)造成損失的風(fēng)險。

造成資金混同風(fēng)險的原因主要有以下幾點(diǎn)：①政策原因。近兩年，隨著(zhù)房地產(chǎn)相關(guān)政策趨嚴，部分房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性趨緊，尤其今年9月以來(lái)，部分區域對房地產(chǎn)項目的監管賬戶(hù)加強監管，提高了資金向外提取的標準。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性緊張的局面進(jìn)一步加劇，且基礎資產(chǎn)現金流回款出現截留風(fēng)險。雖然交易結構設計中，一般針對截留風(fēng)險設有緩釋措施，如房地產(chǎn)企業(yè)提供流動(dòng)性支持確保降低截留風(fēng)險或出現相關(guān)風(fēng)險后由房地產(chǎn)企業(yè)對截留部分進(jìn)行補足，但因房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性趨緊，部分房地產(chǎn)企業(yè)可能無(wú)法履行相關(guān)流動(dòng)性支持，進(jìn)而引發(fā)基礎資產(chǎn)現金流與監管賬戶(hù)其他資金的資金混同，后續或將用來(lái)優(yōu)先保障項目的既有負債。②項目公司的管理能力導致。部分房地產(chǎn)企業(yè)采用資金池的模式進(jìn)行資金管理，且管理精細化程度有待加強，或將出現無(wú)法區分基礎資產(chǎn)現金流和其他回款的情況。③房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)營(yíng)項目的結算方式導致。因拿地成本較高，部分房地產(chǎn)企業(yè)采用聯(lián)營(yíng)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對于聯(lián)營(yíng)項目，部分項目公司采用定期結算的模式進(jìn)行管理，在此模式下，房款的回款周期以及現金流的劃分均將受雙方的結算進(jìn)度和管理程度的影響，從而產(chǎn)生相關(guān)風(fēng)險。

針對資金混同風(fēng)險，在存續期內，需對現金流的回款流程進(jìn)行盡調，并對資產(chǎn)服務(wù)機構的履職情況做好跟蹤。同時(shí)，對于產(chǎn)品設計階段（前期盡調階段），對于有上述第②、③條風(fēng)險的資產(chǎn)不建議入池。

自2015年第一單購房尾款ABS發(fā)行，購房尾款ABS作為資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的重要基礎資產(chǎn)類(lèi)型，發(fā)展迅速。近幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)監管政策不斷趨嚴，一些債務(wù)水平較高的房地產(chǎn)企業(yè)存在融資困難的問(wèn)題，甚至出現了經(jīng)營(yíng)困難的情況。這些存在經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)作為增信主體，對相應的資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃的償付帶來(lái)了不利影響。因此，購房尾款ABS跟蹤的重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的政策變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響。同時(shí)，存續期內應該關(guān)注資產(chǎn)服務(wù)機構和計劃管理人的履約情況，底層資產(chǎn)質(zhì)量的變動(dòng)和增信主體實(shí)力的變化。需特別強調的是，在目前房地產(chǎn)政策趨嚴的背景下，對于流動(dòng)性緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，購房尾款ABS項目需關(guān)注資金混同風(fēng)險帶來(lái)的影響。