小債看市 作者| 小債看市
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新年伊始，建業(yè)集團因大幅裁員60%站上頭條，去年受汛情和疫情影響，建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售和回款明顯下滑，公司面臨資金鏈嚴峻考驗。
近日，有媒體報道稱(chēng)，建業(yè)集團新年組織架構調整，裁員達到了60%。
對此，據河南商報，建業(yè)集團回應稱(chēng)網(wǎng)傳內容不符合事實(shí)，其表示集團各中心架構及編制上報情況的方案，僅為五大集團總部的架構調整，并不涉及整個(gè)建業(yè)集團，且方案內容也非最終結果，最終結果還在謹慎制定當中。
2022年2月7日，建業(yè)集團發(fā)布公告稱(chēng)，宣布公司由之前的五級職能管理調整為三級職能管理，取消業(yè)務(wù)集團和大區的兩個(gè)職能級別。
其中，九個(gè)業(yè)務(wù)中心編制為408-412人，較現在崗1063人優(yōu)化超650個(gè)，優(yōu)化比例達61.2%。
目前，建業(yè)集團涵蓋建業(yè)地產(chǎn)集團、中原建業(yè)集團、建業(yè)新生活集團、筑友集團及其他專(zhuān)業(yè)公司五大集團總部，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)、智造、物業(yè)、科技、文旅、商業(yè)、酒店、農業(yè)、旅游、足球、金融等多個(gè)領(lǐng)域。
其實(shí)，早在去年下半年，“建業(yè)系”風(fēng)險就已初步暴露。
去年9月，建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)的一封求助信流出，在市場(chǎng)中引發(fā)廣泛關(guān)注。
求助信稱(chēng)，受汛情和疫情影響，建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售和回款下滑，已累計產(chǎn)生各種經(jīng)濟損失逾50億元，公司面臨大批人員失業(yè)、銀行失信等風(fēng)險。
同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)美元債頻繁波動(dòng)，領(lǐng)跌中國高收益美元債。
《小債看市》統計，目前建業(yè)地產(chǎn)存續美元債8只，存續規模24.46億美元，其中將有5億美元債于今年8月到期。
存續美元債
去年10月，由于融資渠道、營(yíng)運和財務(wù)靈活性下降，穆迪和惠譽(yù)紛紛下調建業(yè)地產(chǎn)的信用評級，展望維持“負面”。
據官網(wǎng)介紹，建業(yè)地產(chǎn)成立于1992年，2008年6月在聯(lián)交所主板上市，具有中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)。
目前，建業(yè)集團已擁有建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）、中原建業(yè)（09982.HK）以及建業(yè)新生活（09983.HK）四家上市公司。
建業(yè)地產(chǎn)官網(wǎng)
從股權結構看，建業(yè)地產(chǎn)的控股股東為恩輝投資有限公司，持股比例為69.64%，公司實(shí)際控制人為胡葆森。
2021年，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷(xiāo)售總額601.05億元，同比減少12%，未完成700億的銷(xiāo)售目標。
從去年下半年開(kāi)始，建業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售日益疲軟，其中7月份銷(xiāo)售額同比下滑30%，10月合約銷(xiāo)售更是驟降7成。
據克而瑞數據，2021年建業(yè)集團以1004億操盤(pán)金額在房企中排第36位；以1429.2萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第13位，屬于區域中型房企。
克而瑞數據
在業(yè)績(jì)方面，2020年建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入433.04億元，同比增長(cháng)40.75%；實(shí)現歸母凈利潤18.02億元，同比下滑10.6%，近五年來(lái)首次出現負增長(cháng)。
2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入203.57億元，同比增56.4%；實(shí)現歸屬股東凈利潤7.29億元，同比微增0.3%。
值得注意的是，和大多數房企一樣，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率及凈利潤率均有所下滑，盈利水平有待加強。
2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)毛利率由23.73%下滑至17.87%，凈利潤率由6%下滑至5%。
毛利率水平
在土儲方面，2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)通過(guò)招拍掛和股權合作獲取土地約236.7萬(wàn)平方米，新增儲備建筑面積約663.3萬(wàn)平方米，拿地力度有所加強。
截至2021年6月末，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積約5621萬(wàn)平方米，其中權益建筑面積約4082萬(wàn)平方米。
從區域結構來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)深耕大本營(yíng)河南省，在一定程度上限制了運營(yíng)的靈活性，使其容易暴露在區域經(jīng)濟和監管風(fēng)險之下。
雖然兩年前，建業(yè)地產(chǎn)就喊出要“走出中原”，但仍未改變業(yè)績(jì)嚴重依賴(lài)河南市場(chǎng)的現狀。
2021年初，建業(yè)地產(chǎn)宣布啟動(dòng)“大中原戰略”，將企業(yè)業(yè)務(wù)涵蓋以鄭州為中心、半徑500公里范圍內的大中原區域。
截至2021年6月末，建業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為1613億元，總負債1486億元，凈資產(chǎn)127.5億元，資產(chǎn)負債率高達92.1%。
值得注意的是，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)連續兩年財務(wù)杠桿保持在90%以上的高位，存在較大杠桿風(fēng)險。
財務(wù)杠桿水平
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，建業(yè)地產(chǎn)凈負債率92.6%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為87.2%，非受限現金短債比為1.93，仍然踩中一道紅線(xiàn)歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%。
《小債看市》分析負債結構發(fā)現，建業(yè)地產(chǎn)主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的85%。
截至2021年6月末，建業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)負債有1264億元，主要為貿易及其他應付款項，其一年內到期的短期債務(wù)有85.26億元。
流動(dòng)負債
相較于短債壓力，建業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有108.7億元，較2020年末規模腰斬，勉強可以覆蓋短債，短期償債壓力趨緊。
除此之外，建業(yè)地產(chǎn)還有221.4億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計197.7億元。
整體來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)剛性債務(wù)有282.96億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為19%。
有息負債規模上升，2020年和今年上半年建業(yè)地產(chǎn)融資成本分別為12.72億和4.644億元，對利潤形成嚴重侵蝕。
高企的融資成本，如一把達摩克利斯之劍高懸于建業(yè)地產(chǎn)頭頂。為了償還債務(wù)，其多次海外發(fā)債“借新還舊”。
從融資渠道來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)渠道較為多元，主要通過(guò)借款、發(fā)債、股權等方式融資。
值得注意的是，2020年以來(lái)由于籌資資金流入銳減，償債大量負債后，建業(yè)地產(chǎn)籌資性現金流凈額轉為凈流出狀態(tài)，可見(jiàn)其融資環(huán)境有惡化趨勢。
籌資性現金流凈額
另外，百瑞信托與建業(yè)地產(chǎn)間高頻且短暫的交易往來(lái)，以及少數股東權益、損益增長(cháng)不成正比，引發(fā)市場(chǎng)對其“明股實(shí)債”的質(zhì)疑。
2017年至2019年，建業(yè)地產(chǎn)少數股東權益分別為7.78億元、14.33億元和28.84億元，可以看出該指標每年都成倍增長(cháng)，然而2019年其少數股東損益卻只增長(cháng)了53.8%。
總得來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)“增收不增利”跡象明顯，毛利率、凈利率連年下滑；持有現金大幅減少，融資成本高企；還存在“明股實(shí)債”嫌疑。
多年來(lái)扎根河南，且常年在河南市場(chǎng)占有率排名第一，建業(yè)地產(chǎn)在業(yè)內被稱(chēng)為 “河南地王”。
1979年，胡葆森大學(xué)畢業(yè)后就分配至中國紡織品進(jìn)出口公司河南分公司，投身國際貿易，后因外派工作在香港待了10年。
1992年，胡葆森帶著(zhù)在香港炒樓花賺到的1000多萬(wàn)元回到河南，和建行合資成立建業(yè)房地產(chǎn)。
次年，胡葆森在鄭州郊區買(mǎi)到第一塊地，致力于開(kāi)發(fā)超級大盤(pán)“金水花園”，還提出“永不妄稱(chēng)第一，永不甘居第二”的愿景。
之后，建業(yè)地產(chǎn)又相繼打造了“燕樂(lè )小區”、“春暉小區”、“鄭州期貨城”、“建業(yè)城市花園”等多個(gè)項目，憑借著(zhù)三四線(xiàn)城市去庫存的熱潮迎來(lái)了快速發(fā)展期。
2002年，當地產(chǎn)公司為實(shí)現規模擴張，紛紛涌向一二線(xiàn)城市，開(kāi)始冒險激進(jìn)的跑馬圈地式發(fā)展時(shí)，胡葆森選擇了固守河南。
2008年6月，建業(yè)地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為內地中原地區第一家直接在香港掛牌的地產(chǎn)企業(yè)。
隨后，建業(yè)地產(chǎn)在百億規模徘徊數年，直至2017年起銷(xiāo)售規模才有了明顯的增長(cháng)。2019年建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額達1011.5億元，首次邁入千億門(mén)檻。
2021年5月，建業(yè)地產(chǎn)將中原建業(yè)分拆上市，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)始獨立發(fā)展，它也成為胡葆森商業(yè)帝國的第四家上市公司。
如今，面對行業(yè)寒冬，也許只有通過(guò)大刀闊斧的改革才有可能熬過(guò)去。（作者微信：littlebond1）
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