簡(jiǎn)而言之，隨著(zhù)國地稅合并工作漸漸成熟，各轄區征管隊伍的人員編制規模逐步擴大，稅務(wù)稽查體系的隨之完善，新政更加明確并強調各部門(mén)管理職責，同時(shí)加強稅局與更新整備局、國土和住建局等政府部門(mén)的信息聯(lián)動(dòng)功能，通過(guò)項目的全程管理實(shí)現強化征管的目的，具體規定如下：

1. 土地增值稅的主管稅務(wù)機關(guān)是房地產(chǎn)所在地的區稅務(wù)局；

2. 各區稅務(wù)局負責轄區內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目、自建房、存量房等土地增值稅具體管理，包括土地增值稅項目管理、預征申報、清算受理、清算審核、土地增值稅申報、稅收優(yōu)惠管理等工作（蛇口稅務(wù)局、前海稅務(wù)局不負責個(gè)人存量房土地增值稅征收）；

3. 各稽查局負責查處我市范圍內土地增值稅偷、逃、抗等稅收違法行為。

新政的第四條規定納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以規劃部門(mén)審批的《建設用地規劃許可證》中的項目名稱(chēng)辦理項目登記。同時(shí)明確，城市更新項目可結合城市更新項目批復、社會(huì )投資項目備案證等情況辦理項目登記。

筆者認為，本條款將《建設用地規劃許可證》作為區分項目的依據，相較部分地區以《建設工程規劃許可證》為準，更具有科學(xué)性與實(shí)操性。而納入及放寬城市更新項目登記規則，則是完全考慮到城市更新的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的體現，不過(guò)項目批準的主動(dòng)權仍掌握在稅局手中。另外，對于深圳市土地整備利益統籌、棚戶(hù)區改造等項目是否能夠同樣適用該款，新政規定并未說(shuō)明，無(wú)論如何確實(shí)已然是一種趨勢，相信未來(lái)亦會(huì )逐漸完善。

基于考慮深圳市針對開(kāi)發(fā)商需為政府或公共主體配建并無(wú)償移交保障性住房的特別要求，為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預繳土地增值稅的壓力，本次新政明確，經(jīng)政府部門(mén)批準建設的保障性住房，暫不預征土地增值稅,但應在取得收入的次月15日內到主管稅務(wù)機關(guān)備案。需注意，保障性住房?jì)H不預征，但并不表示不征收土地增值稅。

四、建立“集體合議”機制

新政明確要求建立“集體合議”機制，確保土地增值稅清算過(guò)程中重大事項的公平公正性，同時(shí)多人合議制可提高工作準確性與效率。合議成員由各區稅務(wù)局自行確定，至少包括3人。筆者總結，其中以下情形需通過(guò)集體合議后方可確定執行：

（1）對于分期開(kāi)發(fā)的項目，主管稅務(wù)機關(guān)可結合建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證以及納稅人會(huì )計核算情況，經(jīng)集體合議后，確認按分期建設的項目進(jìn)行項目登記。

（2）納稅人項目登記后，因有關(guān)事項發(fā)生變化，確需變更的，應于有關(guān)事項發(fā)生變化之日起30日內向主管稅務(wù)機關(guān)申請變更項目登記，并報送有關(guān)材料，主管稅務(wù)機關(guān)應通過(guò)集體合議的方式確認是否變更項目登記。

（3）主管稅務(wù)機關(guān)應在該項目可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算情形起1年內制定清算計劃，清算計劃須經(jīng)過(guò)集體合議。

（4）對采取核定清算的房地產(chǎn)項目，由主管稅務(wù)機關(guān)經(jīng)集體合議后確定。

五、項目清算申報過(guò)程仍堅持“三分法”

根據新規內容，納稅人辦理清算申報時(shí)，對同一開(kāi)發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅、其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，如納稅人申請享受免征普通標準住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應分別計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅。

筆者認為，按新政，假設房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行上述三分法區分的申請，則項目范圍內普通標準住宅優(yōu)惠政策是否可以一并計算土地增值稅，就值得商榷了。

六、項目清算過(guò)程中明確納稅人義務(wù)、延長(cháng)稅務(wù)機關(guān)辦理時(shí)間

新政中強調，納稅人應如實(shí)申報繳納土地增值稅，并對清算申報的真實(shí)性、準確性和完整性承擔法律責任。同時(shí)對舊規中關(guān)于房地產(chǎn)項目登記、變更、清算申報、審核以及繳稅時(shí)間進(jìn)行稍微調整，包括不限于：

（1）項目登記后有關(guān)事項發(fā)生變化確需變更的，由原來(lái)10日延長(cháng)到30日；

（2）清算審核在90日內完成確有困難的，經(jīng)區稅務(wù)局批準，可延期90日完成；

（3）納稅人應在收到核定清算通知書(shū)之日起30日內辦理補、退稅。

根據當前實(shí)踐，房地產(chǎn)項目核定基本上是采用核定開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費用的模式。新政亦延續舊規中相關(guān)規定，如成本核定可選擇以下方式確定：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上報政府相關(guān)部門(mén)審定或備案的房地產(chǎn)投資總規模、土地成本、工程造價(jià)成本等相關(guān)數據或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國土產(chǎn)權管理部門(mén)辦理產(chǎn)權初始登記中有關(guān)土地成本以及開(kāi)發(fā)成本等相關(guān)數據。

（2）參照住房建設部門(mén)公布的建筑工程造價(jià)成本。

（3）同一地區、同一類(lèi)型、同一年度、銷(xiāo)售檔次相近的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

同時(shí)，新政中規定主管稅務(wù)機關(guān)可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規模、開(kāi)發(fā)模式相近的納稅人在同一地區、同一年度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的稅負水平核定征收率。該款規定也即表明稅局具有較強的自由裁量權，換個(gè)角度說(shuō)，對于稅企關(guān)系維系良好的房地產(chǎn)公司是否亦有一定的溝通空間，筆者在此不再贅述。

而舊規中，針對2005年11月1日之前開(kāi)發(fā)并開(kāi)始銷(xiāo)售到2005年11月1日以后結束的項目可以適用核定征收的規定盡管在新規中并未再提及，但在舊房轉讓征收管理相關(guān)條款中，規定個(gè)人轉讓存量房仍可沿用深地稅發(fā)[2009]460號文。筆者認為，依照實(shí)質(zhì)性審核原則，若滿(mǎn)足相關(guān)要求和條件，稅局原則上會(huì )綜合考量而非據實(shí)清算。

八、清算后尾盤(pán)管理

新規新增開(kāi)發(fā)商清算后的尾盤(pán)管理規定，筆者認為，本部分內容是在稅務(wù)部門(mén)在實(shí)際項目中對相關(guān)問(wèn)題解決方式的提煉與歸納。對在土地增值稅清算時(shí)未轉讓的房地產(chǎn)，清算后再轉讓的，納稅人應按月匯總且次月申報。其中，扣除項目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費用(不含與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以清算后轉讓的面積，再加上清算后轉讓時(shí)繳納的與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。

九、中介機構鑒證管理要求減弱，改為專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構

舊規中針對中介機構鑒證管理的相關(guān)條款，在新政中進(jìn)行規定內容壓縮與范圍調整，將受托機構是稅務(wù)中介機構，改為涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構，涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構應出具清算鑒證報告，必要時(shí)主管稅務(wù)機關(guān)可要求專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構提供清算鑒證報告的審核工作底稿。

十、核定征收率明確僅限于個(gè)人轉讓舊房

新政中針對舊房轉讓核定征收率的適用條款進(jìn)行范圍減小，即僅適用個(gè)人轉讓存量房可適用。根據深地稅發(fā)[2009]460號的規定:對普通標準住宅銷(xiāo)售收入核定征收率為6%，對非普通標準住宅銷(xiāo)售收入核定征收率為8%，對寫(xiě)字樓、商鋪銷(xiāo)售收入核定征收率為10%，對其他類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預征稅款。也即明確了實(shí)操中我們經(jīng)常遇到企業(yè)通過(guò)法院拍賣(mài)等其他方式取得房產(chǎn)后再轉讓過(guò)程均不得核定征收。

綜上所述，深圳土地增值稅新規程很大程度上增加了深圳土地增值稅清算的確定性，使地產(chǎn)項目的土地增值稅清算更加具備可執行性、公平和透明。建議開(kāi)發(fā)企業(yè)面對新規程，應積極地調整心態(tài)，從管理方式上突破，以便更好地適應未來(lái)的稅務(wù)征管環(huán)境。

附：新舊政策對比分析表