（一）所得稅

1.企業(yè)所得稅

根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規定，企業(yè)所得稅率為25%。企業(yè)轉讓資產(chǎn)，該項資產(chǎn)的凈值，準予在計算應納稅所得額時(shí)扣除。

通常情況下，不論是股權并購還是資產(chǎn)并購項目，都是按照一般性稅務(wù)處理方式計算的。但是，兩者均屬于財稅2009[59]號文規定的企業(yè)重組的情形，在特定條件下（參考財稅〔2014〕109號），交易各方對其交易中的股權支付部分，可以選擇適用的特殊性稅務(wù)處理。即，交易中股權支付部分，暫不確認轉讓所得或損失。 

2.個(gè)人所得稅

根據《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》第三條規定，財產(chǎn)轉讓所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。第六條規定，財產(chǎn)轉讓的應納稅所得額，以轉讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用的余額，為應納稅所得額。故，個(gè)人股東通過(guò)行使股東權利，由轉讓方直接轉讓目標房地產(chǎn)，則由轉讓方核繳企業(yè)所得稅，而不涉及個(gè)人所得稅。若通過(guò)股權轉讓方式轉讓目標房地產(chǎn)，則需經(jīng)稅務(wù)部門(mén)核繳個(gè)人所得稅。

3.計算標準

資產(chǎn)并購項目中，房地產(chǎn)轉讓收入并入當期企業(yè)應納稅所得額計算企業(yè)所得稅。

股權轉讓所得稅=（股權轉讓價(jià)-股權成本價(jià)）*所得稅率（20%/25%）

股權轉讓成本分兩類(lèi)：一是轉讓方股東為初始登記股東，即股東對目標公司的實(shí)繳出資和實(shí)際投入資本；二是轉讓方股東通過(guò)受讓取得的目標公司股權，即對應受讓股權的價(jià)款加上受讓后實(shí)際投入成本。

（二）增值稅及附加 

根據國家稅務(wù)總局2016年18號文，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅，按照取得全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目對應的土地價(jià)款后的余額計算銷(xiāo)售額。 

根據國家稅務(wù)總局2016年14號文規定，除房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目外，其他納稅人轉讓需區分新/老項目以及自建/非自建的不動(dòng)產(chǎn)幾種情況分別計算：

1.2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)

適用簡(jiǎn)易計稅法，以全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，適用5%的征收率。適用一般計稅方法的，以全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，適用11%的稅率計算。2016年5月1日后的自建不動(dòng)產(chǎn)適用一般計稅方法。

2.2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)

適用簡(jiǎn)易計稅法，以全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%征收應納稅額。適用一般計稅法的，以全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，適用11%的稅率計算。轉讓2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計稅方法。

（三）土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，計算增值額可扣除的項目包括：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（4）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。

一般情況下，公司進(jìn)行股權轉讓?zhuān)簧婕巴恋厥褂脵鄼鄬俚怯涀兏?，稅?wù)局不征收土地增值稅，但在實(shí)踐中因《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復》（國稅函〔2000〕687號），部分地區稅務(wù)機關(guān)存在在股權轉讓交易中將其實(shí)質(zhì)認定為房地產(chǎn)轉讓?zhuān)瑥亩魇胀恋卦鲋刀惖那樾巍?/p>

（四）印花稅

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規定，產(chǎn)權轉移書(shū)據屬于應納稅憑證。在《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規定的通知（國稅發(fā)[1991]155號）》中明確了經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權轉移所立的書(shū)據，以及企業(yè)股權轉讓所立的書(shū)據均屬于征稅范圍；印花稅計算標準為交易合同價(jià)格的萬(wàn)分之五。

（五）契稅

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，契稅稅率為3-5%；契稅的計稅依據為：（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；（2）土地使用權贈與、房屋贈予，由征收機關(guān)參照土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定；（3）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價(jià)格差額。

《財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2018〕17號）規定，“九、公司股權(股份)轉讓在股權(股份)轉讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(股份)，公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅?！?/p>

根據以上地產(chǎn)項目中所涉的各類(lèi)稅種的概念和納稅標準對比分析，針對于股權并購及資產(chǎn)并購的兩種交易模式，我們可以對收購方和被收購方在項目實(shí)施中應繳稅費情況進(jìn)行大致對比和分析：

（一）收購方

（二）被收購方

由以上對比分析可以看出，相較于直接進(jìn)行房地產(chǎn)轉讓?zhuān)怨蓹嗍召彽姆绞饺〉梅康禺a(chǎn)，所涉稅種較少、稅務(wù)成本通常較低。

（一）股權轉讓中土地增值稅稅費轉嫁的陷阱

根據《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。原則上股權收購過(guò)程中是不征收土地增值稅，因此股權收購的成本不能作為土地增值稅的扣除金額。若未來(lái)收購方在收購股權后，以資產(chǎn)轉讓的形式進(jìn)行出售，則需根據土地或房產(chǎn)的歷史成本計算扣除的金額，而這種歷史成本往往遠低于股權收購的成本，在此種情況下，相當于收購過(guò)程中一并承擔了原轉讓方應當承擔的部分土地增值稅額。

舉例而言，某A公司以5.8億元收購B公司股權，B公司名下房地產(chǎn)歷史成本為2億元。A公司收購完成后，通過(guò)B公司以7億元價(jià)格出售B公司名下的全部房產(chǎn)，此時(shí)，A公司計算應繳土地增值稅時(shí)，是以歷史成本2億元為基數扣除而非股權收購成本5.8億元。綜合計算后，若股權收購成本加上收購完成后資產(chǎn)轉讓的稅務(wù)成本高于初始收購時(shí)資產(chǎn)轉讓成本，不考慮其他因素，則選擇股權轉讓相比資產(chǎn)轉讓在交易價(jià)格上顯然是“吃虧”了。

（二）以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題

根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復》（國稅函〔2000〕687號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問(wèn)題的批復》（國稅函[2009]387號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達恒生轉讓土地使用權土地增值稅征繳問(wèn)題的批復》（國稅函〔2011〕415號）等文件，存在認定“以股權形式表現的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著(zhù)物”，從而應當按照土地增值稅的相關(guān)規定征稅的情形。因各地稅務(wù)機關(guān)關(guān)于上述批復及認定的執行情況并不統一 ，為了避免存在被認定征稅的風(fēng)險，筆者參考前述稅務(wù)總局批復及相關(guān)案例案例，總結股權轉讓被認定征收增值稅的情況一般參考以下幾個(gè)要素：

（1）一次性轉讓100%股權；

（2）股權轉讓價(jià)格等于房地產(chǎn)評估值或以股權形式表現的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著(zhù)物；

（3）股權受讓后，公司停止實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

因此，針對實(shí)踐中存在的可能征收土地增值稅的情況，在交易過(guò)程中，可以通過(guò)分次轉讓股權、通過(guò)多個(gè)主體受讓股權等方式適當調整交易結構安排，以避免增加稅費的風(fēng)險。

END