1.篩選商業(yè)計劃書(shū)，初步確定擬投項目

商業(yè)計劃書(shū)是項目調研、分析及資料整理基礎上形成的對目標項目基本情況、行業(yè)市場(chǎng)、財務(wù)數據、發(fā)展規劃及盈利預測的總結報告。而在諸多商業(yè)計劃中，往往只有極少數能夠引起重視，通過(guò)部門(mén)初審，并進(jìn)入下一盡調階段。在篩選商業(yè)計劃書(shū)中，應當重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)要點(diǎn)：目標公司歷史沿革、股東背景及關(guān)聯(lián)方情況；目標公司內部組織架構、管理控制、人員結構；商業(yè)模式、目標市場(chǎng)、目標客戶(hù)；財務(wù)分析報告及主要資產(chǎn)、債權債務(wù)；目標公司規劃及融資計劃，了解資金需求、使用計劃、投資回報及投資退出方式等。

2.盡職調查及項目立項

進(jìn)入初步盡職調查階段，要求管理人的投資團隊花費大量時(shí)間、精力去深入了解目標公司/目標項目的實(shí)際情況，其中最為重要的是財務(wù)盡調和法律盡調（法律盡調工作要點(diǎn)詳見(jiàn)本公眾號《房地產(chǎn)股權并購項目法律盡調實(shí)務(wù)》一文，在此不做贅述）。項目經(jīng)理通過(guò)盡調報告，綜合判斷項目投資價(jià)值和可行性，并擬定初步投資方案向投資決策委員會(huì )申請投資立項。

3.談判與風(fēng)控

這一階段中，需要投資經(jīng)理與融資方進(jìn)行交易結構的初步談判，逐一確定項目風(fēng)控措施、基金產(chǎn)品結構設計、基金投資周期、擔保措施、退出方式等。

針對初步確認的交易方案，進(jìn)行補充盡調，以基金產(chǎn)品設計為基礎，創(chuàng )新設計基金投資架構，盡可能規避政策風(fēng)險，減少投資成本。同時(shí)，投資部與風(fēng)控部?jì)炔繉椖窟M(jìn)行評審，討論項目可行性、價(jià)值判斷合理性、風(fēng)險規避方案、退出渠道等問(wèn)題。

4.基金募集

通過(guò)審核的項目后，需進(jìn)一步完善交易結構，搭建法律架構，完善法律文件?；鹉技绦蛑饕ㄒ韵聨讉€(gè)階段：完成招募說(shuō)明書(shū)；確定意向投資人；路演計劃及宣傳造勢；簽訂合伙協(xié)議；基金托管；基金設立程序等。

GP和LP合作的穩定性和信任度是基金運作的基本前提。投資基金面向不同的投資人，在風(fēng)險承擔、投資回報上有不同的需求。對于投資人來(lái)說(shuō)，普遍存在幾個(gè)憂(yōu)慮：投資的資金如何管理？如何保證投資安全？投資能得到多少回報？是否能夠參與決策？其中最關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)是資金退出的安全性問(wèn)題。因此，目前投資基金在產(chǎn)品設計時(shí)，通常采用優(yōu)先劣后的結構化設置，即由基金管理人作為普通合伙人，基金投資人作為優(yōu)先級有限合伙人，融資的房地產(chǎn)企業(yè)或其實(shí)際控制人作為劣后級有限合伙人。

在基金募集階段，GP與LP需要對投資策略、流程、利益分配及虧損承擔、基金架構、風(fēng)險控制等方面達成一致意見(jiàn)，以保證后續基金運作與項目投資過(guò)程中不至于因意見(jiàn)分歧而產(chǎn)生重大爭議。在法律文件中，應當明確合伙人會(huì )議架構、基金內部控制制度、合伙人出資結構、表決權與參與權、財務(wù)透明度、審計與對外披露情況等。

除項目本身固有風(fēng)險外，還應當通過(guò)系統性管理手段，對投資資金進(jìn)行全面管理，以防范合同相對方惡意違約等極端情況發(fā)生。為此，在初期接洽和合作框架協(xié)議簽訂前，可從多層次架構風(fēng)險管控措施，并在后續協(xié)議文本中加以體現。為保證基金投資人本金及收益實(shí)現，房地產(chǎn)私募基金往往通過(guò)在交易結構中融入以下多種風(fēng)險防范：

1.控制權或參與決策

一般情況下，私募房地產(chǎn)投資基金在投資期間會(huì )直接或間接持有項目公司50%以上（甚至三分之二以上）股權。由此，投資基金可以合法享有股東權利，對項目開(kāi)發(fā)、建設、運營(yíng)、銷(xiāo)售等全流程監督、把控，以確保資金安全。

在無(wú)法通過(guò)股權直接控制時(shí)，一般會(huì )要求目標公司股東進(jìn)行股權質(zhì)押，同時(shí)通過(guò)委派董事、監事、財務(wù)人員等方式對目標公司實(shí)現實(shí)質(zhì)性控制，以確保投資基金對目標公司享有實(shí)質(zhì)性控制權。

2.抵押與連帶責任擔保

土地使用權、在建工程、房產(chǎn)抵押擔保和項目公司實(shí)際控制人提供連帶責任擔保，是私募房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險防控的常規操作。此外，亦可通過(guò)項目公司的母公司或其他關(guān)聯(lián)公司提供保證擔?；蛞杂袃r(jià)值的資產(chǎn)對投資資金及收益提供擔保，一旦項目公司存在違約情形時(shí)，投資基金可向多個(gè)主體主張違約責任，從而減少履約不能的風(fēng)險。

對于房地產(chǎn)抵押時(shí)，還應關(guān)注抵押物的抵押率、在建工程根據項目進(jìn)度適時(shí)追加抵押、銷(xiāo)售階段回款資金監管等問(wèn)題。

3.預簽文件

對于股權或資產(chǎn)未過(guò)戶(hù)的項目，必要可操作情況下可以提前準備資料，采用預簽文件的方式，由第三方存檔。當目標公司出現違約情況下，投資基金直接進(jìn)行股東變更或資產(chǎn)變更。在實(shí)操中，可能會(huì )因為政府部門(mén)等因素需要調整文件，因此這種方式通常僅作為威懾，或在違約事件發(fā)生后，作為最后一道防線(xiàn)或在訴訟中的證據之一。

4.章、證、照及其他資料共管

在債權投資或者股權轉讓、資產(chǎn)轉讓的過(guò)渡階段。投資基金可通過(guò)委派人員現場(chǎng)管理，或者通過(guò)共管方式控制目標公司的章、證、照及其他重要資料，對目標公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)控制。

主要需控制或共管的材料包括：目標公司公章、財務(wù)章、合同章、法人章、發(fā)票專(zhuān)用章、銀行U盾等印鑒；目標公司營(yíng)業(yè)執照、開(kāi)戶(hù)許可證、國有土地使用證、貸款卡、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證、環(huán)境影響報告表等資質(zhì)證件原件。

5.賬戶(hù)監管

賬戶(hù)監管包括資金收入監管和資金支出監管。根據地產(chǎn)投資項目交易結構的不同，在各個(gè)階段均可能對項目公司的資金賬戶(hù)進(jìn)行監管。投資方要求目標公司開(kāi)立銀行賬戶(hù)中加入監管人印章，并移交網(wǎng)銀支付密匙和U盾密碼，目標公司任何資金支出，應當提前作出預算（按月提交經(jīng)營(yíng)計劃、合同臺賬、上月資金使用情況等），重大合同經(jīng)監管人員審批通過(guò)后，配合辦理付款手續。目標公司開(kāi)立專(zhuān)門(mén)資金回款賬戶(hù)，并確保項目所得收入進(jìn)入經(jīng)投資方監管的回款賬戶(hù)。

6.監管升級

項目公司的監管手段非常多，需結合項目實(shí)際情況綜合使用。若在談判初期直接提出最嚴格的監管措施，恐怕會(huì )讓談判陷入僵局。因此，在前期框架協(xié)議設計中，經(jīng)常使用監管升級手段，在交易正常履行時(shí)，以監督工作為主，即盡量不影響項目公司的正常經(jīng)營(yíng)，一旦項目公司未能按照時(shí)間節點(diǎn)完成或存在違約情形時(shí)，投資方監管手段自動(dòng)升級，對項目公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)性控制，或暫緩履行合同義務(wù)，具體手段包括：警示函、暫停資金支付、調整交易價(jià)格、交易款中抵扣違約金、調整交易履行時(shí)間、增加擔保措施等。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“為睿資產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題：