小債看市 作者：小債看市
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond)
曾經(jīng)“招保萬(wàn)金”四大房企之一，近年來(lái)金地集團掉隊后奮起直追，但伴隨銷(xiāo)售和規模的快速增長(cháng)，其債務(wù)攀升、業(yè)績(jì)下滑等問(wèn)題顯露。
10月17日，金地集團（600383.SH）發(fā)布三季報顯示，前三季度實(shí)現營(yíng)業(yè)收入538.84億元，同比增加33.25%；實(shí)現歸母凈利潤33.09億元，同比減少33.72%。
三季報主要財務(wù)數據
公告顯示，金地集團業(yè)績(jì)下滑的主要原因在于，受結轉結構、行業(yè)整體盈利空間收窄影響，其毛利率下降明顯。
《小債看市》注意到，自2019年以來(lái)金地集團毛利率不斷走低，今年前三季度該指標達到了18.13%，較2020年32.86%的水平大幅下滑。
銷(xiāo)售毛利率情況
2021年前三季度，金地集團累計實(shí)現簽約金額2287億元，同比上升34%，完成全年2800億銷(xiāo)售目標的81.7%。
在土儲方面，今年金地集團拿地毫不手軟，這也導致其前三季度經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為凈流出狀態(tài)。
前三季度，金地集團獲取土地101宗，總投資額約1135億元，其中權益投資額460億元，新增土地儲備1492萬(wàn)平方
米，其中權益儲備約599萬(wàn)平方米。
從區域分布來(lái)看，金地集團新獲取土地儲備主要分布在華南、華東和東南區域，分別占比26%、25%和19%。
近年來(lái)，金地集團加大拿地力度、高周轉銷(xiāo)盤(pán)，銷(xiāo)售規模極速擴張，于2019年跨入“兩千億房企俱樂(lè )部”。
然而，極速狂奔之下，金地集團負債攀升、財務(wù)杠桿高企，甚至維權等事件不斷暴露出來(lái)。
《小債看市》統計，目前金地集團國內存續債券33只，存續規模460.42億元，其中一年內債券到期規模近百億，集中兌付壓力較大。
境內存續債券期限分布
除此之外，金地集團還存續3只境外債，總余額為9.3億美元，其中有兩只規模合計4.5億美元債將于明年6、7月份到期。
據官網(wǎng)介紹，金地集團1988年初創(chuàng )于深圳，2001年在上交所上市，現已發(fā)展成為一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)、相關(guān)多元業(yè)務(wù)全面發(fā)展的綜合型上市公司。
金地集團業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商用地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)園鎮開(kāi)發(fā)運營(yíng)、房地產(chǎn)金融、智慧服務(wù)、體育產(chǎn)業(yè)運營(yíng)、家裝產(chǎn)業(yè)、代建產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等。
金地集團官網(wǎng)
從股權結構看，生命人壽和大家保險分別為金地集團的第一和第二大股東，公司無(wú)控股股東和實(shí)際控制人。
2017年，金地集團提出了“三年內沖擊2000億元銷(xiāo)售目標”的口號，合約銷(xiāo)售額在2019年達到2106億元。
據克而瑞數據，今年上半年金地集團以1619.1億操盤(pán)金額位居房企第8名；以722萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第13位，屬于TOP10大型房企。
克而瑞數據
截至2021年三季度末，金地集團總資產(chǎn)為4621.86億元，總負債3618.84億元，凈資產(chǎn)1003.02億元，資產(chǎn)負債率78.3%。
近年來(lái)，隨著(zhù)規模擴張，金地集團的財務(wù)杠桿不斷攀升，今年以來(lái)資產(chǎn)負債率已達到歷史最高值，其杠桿風(fēng)險需警惕。
財務(wù)杠桿水平
在“三道紅線(xiàn)”方面，金地集團扣除預收賬款資產(chǎn)負債率為70%，凈負債率為66%，現金短債比為1.44倍，雖歸為“綠檔”，但其扣除預收賬款資產(chǎn)負債率已趨近紅線(xiàn)。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，金地集團主要以流動(dòng)負債為主，占總負債比為73%。
截至今年三季末，金地集團流動(dòng)負債有2658.99億元，主要為應付票據及應付賬款，其一年內到期的短期負債有379.31億元。
而相較于短債規模，金地集團流動(dòng)性尚可。其賬上貨幣資金有547.65億元，除去受限資產(chǎn)可以覆蓋短債。
在備用資金方面，截至2020年末，金地集團銀行授信額度為2373億元，未使用授信額度還有1624億，可以看出其財務(wù)彈性良好。
銀行授信
在負債方面，金地集團還有非流動(dòng)負債959.85億元，主要為長(cháng)期借款和應付債券，其長(cháng)期有息負債合計826.47億元。
整體來(lái)看，金地集團剛性負債規模高達1207.18億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為33%。
隨著(zhù)有息負債快速增長(cháng)，金地集團的財務(wù)費用也相應增加。2017-2019年利息支出分別為22.72億、36.51億以及48.71億元，對利潤形成嚴重侵蝕。
從償債能力指標上來(lái)分析，近年來(lái)金地集團的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和長(cháng)期償債能力指標均在下滑，說(shuō)明其償債能力均在惡化。
業(yè)績(jì)下滑，千億有息負債壓頂之下，金地集團償債資金主要來(lái)源于外部融資。在融資渠道方面，除了借款和債券融資，金地集團還通過(guò)應收賬款，定增及股權質(zhì)押等方式融資。
《小債看市》注意到，近年來(lái)金地集團有以下三項財務(wù)指標增長(cháng)較快、占比較高，需要特別關(guān)注：
第一、存貨規模高企；
截至今年三季末，金地集團存貨規模已超2000億元，是凈資產(chǎn)的兩倍，在房地產(chǎn)調控政策影響下，存貨高企未來(lái)或面臨一定去化壓力。
存貨高企
第二、其他應收款增長(cháng)較快；
近三年來(lái)，金地集團其他應收款快速增長(cháng)，截至今年三季末該項指標為937.57億元，主要是公司往來(lái)款及代墊款，不僅對公司資金形成較大占用，還存在一定回收風(fēng)險。
第三、少數股東權益大幅增長(cháng)；
近年來(lái)，金地集團少數股東權益增加較快，今年三季末已達到429.85億元，占比43%；而其少數股東損益不增反降，規模較2020年末腰斬，少數股東權益與少數股東損益不匹配，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。
總的來(lái)看，金地集團業(yè)績(jì)下滑，大手筆拿地經(jīng)營(yíng)性現金流承壓；財務(wù)杠桿高企，千億有息負債壓頂；少數股東權益大幅增長(cháng)，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。
1988年，金地集團的前身深圳市上步區工業(yè)村建設服務(wù)公司，由深圳市福田區國資局發(fā)起成立。
1993年，金地開(kāi)始經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，三年后深圳市福田區國資局，深圳市投資管理公司，美國UT斯達康有限公司，深圳市方興達建筑工程有限公司以及金地實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司工會(huì )，發(fā)起設立金地集團。
2001年，金地集團登陸資本市場(chǎng)后，被譽(yù)為地產(chǎn)界“招保萬(wàn)金”四大房企之一，一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。
但是，2006年以后由于受管理層變動(dòng)、戰略保守以及產(chǎn)品定位差異等因素影響，金地集團在近十年的時(shí)間里規模降速，并逐漸從四大房企中掉隊。
2010年，金地提出了“一體兩翼”的發(fā)展戰略，2012年收購香港上市公司并更名金地商置（535.HK），大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，建立海外融資平臺。
2016年末，金地首次躋身千億房企俱樂(lè )部，并在2017年年初提出“三年內沖擊2000億元”的銷(xiāo)售目標。
此后，金地一改往日穩健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，快馬加鞭推盤(pán)銷(xiāo)售，同時(shí)加大了在公開(kāi)市場(chǎng)的拿地力度。
2015至2018年間，金地集團的土地總投資額分別為297億元、399億元、1004億元和1000億元，其中2017年金地的土儲總投入激增600億突破千億元。
同期，金地集團銷(xiāo)售額分別為617億元、1006.3億元、1408億元及1623.3億元。
值得注意的是，金地集團一直偏愛(ài)于和其他房企合作開(kāi)發(fā)項目，所以權益銷(xiāo)售額不高。
2015-2019年，金地集團權益投資額分別為113億元、168億元、473億元、404億元及588億元，權益投資額在拿地總投入中的比重一直低于50%。
雖然合作開(kāi)發(fā)模式具有優(yōu)勢互補、分攤風(fēng)險、共享資源等特點(diǎn)，但其權益占比偏低，只能讓金地在行業(yè)銷(xiāo)售榜的排名上保住位置，但卻不能帶動(dòng)其業(yè)績(jì)顯著(zhù)提升。
2016-2019年間，金地集團凈利潤增速分別為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，可見(jiàn)銷(xiāo)售規模的高速增長(cháng)，并未帶動(dòng)利潤增長(cháng)。
在一味追求規模的背后，金地集團負債高企，財務(wù)費用對公司利潤空間侵蝕嚴重，在如今房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌之際，其能否順利“降杠桿、保利潤”，挺過(guò)行業(yè)寒冬呢？
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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