不良資產(chǎn)投資觀(guān)察 作者：觀(guān)察哥
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不良資產(chǎn)，AMC飲“頭啖湯”
隨著(zhù)經(jīng)濟周期和市場(chǎng)行情的變化，中國不良資產(chǎn)市場(chǎng)從最初的政策性剝離，經(jīng)過(guò)商業(yè)化轉型，逐漸進(jìn)入蓬勃發(fā)展的市場(chǎng)化競爭階段。而隨著(zhù)股市、樓市等投資熱潮的褪去，不良資產(chǎn)成為了新的投資熱點(diǎn)之一。
政策環(huán)境的開(kāi)放，使得萬(wàn)億規模的不良資產(chǎn)尋求市場(chǎng)消化渠道，同時(shí)國內外資金也瘋狂涌入嗅探著(zhù)投資商機。在這供需兩旺的表象之下，潛藏著(zhù)行業(yè)生態(tài)的失衡：資產(chǎn)端的價(jià)格飆升，而資金端卻越發(fā)謹慎，究其原因，是因為以交易溢價(jià)為目的的傳統交易模式無(wú)法體現資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，行業(yè)的終端處置能力無(wú)法滿(mǎn)足社會(huì )對不良資產(chǎn)的消化需求和投資需求。未來(lái)誰(shuí)能夠站在社會(huì )需求端的立場(chǎng)，誰(shuí)能建立起需求為導向的終端處置能力，誰(shuí)就能在行業(yè)的洗牌中立于不敗之地。
一筆常規的不良債權從形成到處置退出至少要經(jīng)過(guò)“銀行客戶(hù)經(jīng)理→銀行審查→銀行審批→貸后管理→預警→銀行資產(chǎn)保全→AMC→投資人→服務(wù)商→終端退出”，每一手的轉移都伴隨著(zhù)真實(shí)信息的打折扣或者信息變化的遺漏。所以，無(wú)論在哪個(gè)環(huán)節接觸到不良債權，對所有前手信息的捕獲至關(guān)重要。而AMC作為不良資產(chǎn)的第一個(gè)信息接盤(pán)俠，無(wú)疑對于判斷資產(chǎn)包優(yōu)劣是具有先發(fā)優(yōu)勢的。
萬(wàn)科入局深圳資產(chǎn)，股東大牌云集
4月28日，深圳資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)深圳資產(chǎn)）成立，注冊資本41.5億元，萬(wàn)科入股10億控股24.1%。至此，廣東成為第一個(gè)有四家AMC的省份，前三家已獲批地方AMC分別是廣東粵財資產(chǎn)管理公司、廣州資產(chǎn)管理公司和深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限責任公司。
工商信息顯示，深圳資管的法定代表人為姚飛，公司經(jīng)營(yíng)范圍包含收購、受托經(jīng)營(yíng)金融機構、地方金融機構、互聯(lián)網(wǎng)金融機構和非金融機構不良資產(chǎn)，對不良資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置等業(yè)務(wù)。
除了萬(wàn)科這個(gè)股東很亮眼之外，其他股份也身份不俗。
在股權結構上，深圳市投資控股有限公司為第一大股東，持有50.6%股權；深圳市羅湖引導基金投資有限公司、中國國新資產(chǎn)管理有限公司，分別持有22.89%股權、2.41%股權。進(jìn)一步進(jìn)行股權穿透可以發(fā)現，上述三家公司分別由深圳市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )、深圳市羅湖區財政局以及國務(wù)院100%控股。
深圳資產(chǎn)暫時(shí)還不能批量處置不良資產(chǎn)。那何時(shí)獲得牌照？中國銀保監會(huì )官網(wǎng)及廣東銀保監局暫無(wú)深圳資產(chǎn)牌照的批復。
據了解，AMC牌照發(fā)放有越來(lái)越嚴格之趨勢。2019年底，地方AMC首次擴容，北京資產(chǎn)管理有限公司、長(cháng)沙湘江資產(chǎn)管理有限公司、成都益航資產(chǎn)管理有限公司分別為所在省市的第二家持牌的地方AMC。在此之前，已經(jīng)獲得中國銀保監會(huì )批準、正式備案的地方AMC共有53家。2017年和2018年新增獲批的機構分別為11家和10家，2019年新增獲批機構數量?jì)H為3家，較往年大幅度減少。
剖析地方AMC的發(fā)展歷程，56家地方性AMC集中于2014-2019年五年期間內批復，具體來(lái)看2014年10家、2015年9家、2016年13家、2017年11家、2018年10家、2019年3家。
之前，廣東省已有3家地方AMC：廣東粵財資產(chǎn)管理有限公司、廣州資產(chǎn)管理有限公司、深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限責任公司。其中，廣東粵財成立于2006年，獲批復于2014年，其余兩家均成立于2017年，并于2017年獲批。
萬(wàn)科窺視不良，早有端倪
對于上述消息，萬(wàn)科方面予以確認。
入股深圳資產(chǎn)管理有限公司背后，萬(wàn)科的邏輯與意圖是什么？
對此，萬(wàn)科方面暫未有回應。不過(guò)，有接近萬(wàn)科人士對分析稱(chēng)，今年是收并購大年，萬(wàn)科此舉的背后邏輯是有意參與國企混改，收購一些國企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，拓寬擴張路徑。
此番猜測并非空穴來(lái)風(fēng)。
早在萬(wàn)科2017年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，董事長(cháng)郁亮就曾透露：“目前在做兩個(gè)潛力業(yè)務(wù)，就是軌道+業(yè)務(wù)，軌道物業(yè)不僅僅和深圳地鐵合作，也和比亞迪合作，云軌業(yè)務(wù)；第二個(gè)是混改，我們現在也在做混改，未來(lái)大家看到我們混改的話(huà)也不要覺(jué)得奇怪?！?郁亮表示，目前混改機會(huì )很多，但選擇前提是能給公司帶來(lái)價(jià)值增量，不搭界的業(yè)務(wù)不會(huì )考慮。
2018年初，萬(wàn)科首次試水浙江國企混改。
在浙江國資委的“國企去房地產(chǎn)化”背景下，2018年1月，浙江省屬大型國企杭鋼集團在浙江產(chǎn)權交易所將其部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權掛牌。?這些項目的接盤(pán)方正是萬(wàn)科。當年3月，萬(wàn)科以底價(jià)17.82億元，取得了杭鋼集團上述8個(gè)項目資產(chǎn)包，成為這些公司及項目的大股東和操盤(pán)方。藉此，萬(wàn)科得以首次進(jìn)入臺州、馬鞍山、諸暨三個(gè)新城市。
2019年2月25日，萬(wàn)科董事長(cháng)郁亮曾在萬(wàn)科2019年目標及行動(dòng)溝通會(huì )上指出：“除了不良資產(chǎn)，我們找不到一個(gè)和房產(chǎn)賺錢(qián)前景相當的行業(yè)”。
2017年，萬(wàn)科曾擊敗保利、華潤、碧桂園、信達等巨頭，以551億元拿下廣州廣信不良資產(chǎn)包，引起行業(yè)內極大關(guān)注。此后，在北京、杭州等全國多地，萬(wàn)科都積極參與當地重大涉房類(lèi)不良資產(chǎn)的收購和盤(pán)活。
在招拍掛競爭日益白熱化的市場(chǎng)形勢下，房地產(chǎn)公司拿地越來(lái)越難，通過(guò)不良資產(chǎn)等特殊機會(huì )渠道獲取土地資源是一種差異化的有效方式。
融創(chuàng )+廣州資產(chǎn) VS 萬(wàn)科+深圳資產(chǎn)
去年年底，融創(chuàng )與越秀金控旗下的廣州資產(chǎn)管理有限公司舉行戰略合作簽約儀式，共同推進(jìn)不良資產(chǎn)收購、企業(yè)并購重組、不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。也就是廣州資產(chǎn)在前端低價(jià)買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，融創(chuàng )在后端收收收！與地方AMC進(jìn)行深度合作，也能讓融創(chuàng )在收購成本上降得更低。
雖然不少地產(chǎn)公司也從AMC手中購買(mǎi)不良資產(chǎn)，但局限于自身開(kāi)發(fā)能力和資金實(shí)力，一般也就是小打小鬧。
此次融創(chuàng )華南正式和廣州資產(chǎn)管理公司深度戰略合作，在地產(chǎn)圈和不良圈恐怕都是首次。減少了信息不對稱(chēng)，融創(chuàng )拿項目的價(jià)格優(yōu)勢不言而喻。
廣州融創(chuàng )文旅城正是融創(chuàng )“世紀并購”中13個(gè)文旅項目其中之一。融創(chuàng )廣州文旅城的雪世界著(zhù)實(shí)讓南方人大開(kāi)眼界，成為其最大賣(mài)點(diǎn)之一，占地面積7.5萬(wàn)平方米，是世界超大室內滑雪場(chǎng)，場(chǎng)內造雪面積超4萬(wàn)平方米，平均厚度50厘米。擁有世界少有的66米落差、最大坡度21度的立體交叉雪道，還有相當于從22層樓飛馳而下的世界超長(cháng)的初級雪道，長(cháng)達460米。在融創(chuàng )廣州文旅城開(kāi)業(yè)當天，人流量達到30萬(wàn)人次。
當初436億收購萬(wàn)達旗下13個(gè)文旅項目等資產(chǎn)包時(shí)，被業(yè)內稱(chēng)之為“蛇吞象”。但是短短幾年，這13個(gè)文旅項目陸續開(kāi)業(yè)，均稱(chēng)為當地旅游地標，并為其商品房項目輸送了大量的客戶(hù)。用孫宏斌的話(huà)說(shuō)，當初花436了億，現在賣(mài)出了1600多億。
在融創(chuàng )中國業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，孫宏斌說(shuō)：“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購的機會(huì )遠遠超過(guò)以往任何一年?！边@也給萬(wàn)科做了非常好的先鋒榜樣，同時(shí)也帶來(lái)了壓力，這也就不難解釋?zhuān)@次萬(wàn)科為什么選中深圳資產(chǎn)，確實(shí)有點(diǎn)劃地搶攻的節奏。融創(chuàng )+廣州資產(chǎn) VS 萬(wàn)科+深圳資產(chǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)巨頭與地方AMC的結合已經(jīng)是新戰場(chǎng)！
銀保監：將出臺AMC改革措施
今年以來(lái)，AMC江湖風(fēng)起云涌，全國第五大AMC中國銀河資產(chǎn)獲批，外資AMC也在持牌的路上奔襲……3月，銀保監會(huì )首席風(fēng)險官肖遠企表示，未來(lái)會(huì )有更多的外資和合資的AMC落地。市場(chǎng)放開(kāi)但監管層對AMC的管理也勢在必行。日前，銀保監會(huì )副主席周亮公開(kāi)透露，下一步將研究出臺針對金融資產(chǎn)管理公司（AMC）的改革措施。
據業(yè)內人士透露，AMC控股公司的方案已經(jīng)成型，原本計劃在2020年兩會(huì )前后推進(jìn)。受新冠疫情影響，兩會(huì )延期，導致相關(guān)工作或有推遲。這一改革思路大概率是在將傳統四大國有AMC公司之上成立控股公司，級別可能為副部級單位，由此來(lái)完善相關(guān)金融國資的分級管理，并將財政部和四大AMC相對風(fēng)險隔離。目前AMC控股公司的相關(guān)領(lǐng)導班子還未最終確定?！翱偛玫娜诉x預期一直都很穩定；對于董事長(cháng)的人選，中組部還沒(méi)最終敲定?！?/p>
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： “萬(wàn)科+深圳資產(chǎn)”VS“融創(chuàng )+廣州資產(chǎn)”，開(kāi)發(fā)商瞄準不良資產(chǎn)新戰場(chǎng)！
