小債看市 作者：感恩贊賞你
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
近年來(lái)，由于環(huán)京樓市低迷，一些扎根環(huán)京的房企，比如華夏幸福遭遇流動(dòng)性危機，而同樣起步于河北的榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)狀況備受矚目。
業(yè)績(jì)下滑
近日，榮盛發(fā)展（002146.SZ）對外披露2021年中期業(yè)績(jì)報告。
數據顯示，上半年榮盛發(fā)展實(shí)現營(yíng)業(yè)收入342.24億元，同比增長(cháng)30.85%；實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤25.33億元，同比下跌14.02%。
半年報財務(wù)指標
《小債看市》注意到，榮盛發(fā)展業(yè)績(jì)下滑主要與營(yíng)業(yè)成本高企有關(guān)，今年上半年其營(yíng)業(yè)總成本為299.58億元，同比上升39%。
2018年以來(lái)，榮盛發(fā)展的毛利率水平持續下滑，今年上半年該指標為25.8%，同比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。
毛利率水平
在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤承壓形勢下，榮盛發(fā)展需進(jìn)一步提升成本管控和產(chǎn)品打造能力。
在銷(xiāo)售方面，今年上半年榮盛發(fā)展實(shí)現簽訂商品房銷(xiāo)售合同面積516.71萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)19%；合同金額599.22億元，同比增長(cháng)24.26%，完成年度簽約計劃的46.09%。
上半年，榮盛發(fā)展先后在京津冀、長(cháng)三角、中西部、珠三角區域的16個(gè)城市獲得土地28宗，規劃建筑面積302.86萬(wàn)平方米，拿地銷(xiāo)售僅為0.21，拿地力度相對偏小。
截至2021年6月末，榮盛發(fā)展土地儲備建筑面積3741.25萬(wàn)平方米，其土儲總量基本可以滿(mǎn)足未來(lái)3年左右的發(fā)展需求。
《小債看市》統計，目前榮盛發(fā)展存續8只債券，存續規模46.6億元，集中兌付期主要在2023年，短期償債壓力不大。
存續境內債券到期分布
據最新評級報告，榮盛發(fā)展的主體和相關(guān)債項信用等級均為AAA，評級展望“穩定”。
在離岸債券方面，榮盛發(fā)展存續兩只美元債，存續規模8億美元，均將于一年內到期，短期集中兌付壓力較大。
2300億負債壓頂
據官網(wǎng)介紹，榮盛發(fā)展成立于1996年，已基本形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設計、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條，并成長(cháng)為全國性知名大型多產(chǎn)業(yè)集團公司。
2007年，榮盛發(fā)展登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過(guò)IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
從股權結構看，榮盛發(fā)展控股股東為榮盛控股，直接持股比例為35.65%，公司實(shí)際控制人為耿建明。
股權結構圖
2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現全口徑合約銷(xiāo)售金額1270.97億元，同比增長(cháng)10.18%，但低于百強房企平均12.4%的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增速。
據克而瑞數據，2020年榮盛發(fā)展以1249.8億操盤(pán)金額位居房企第22位；以1179萬(wàn)平方米操盤(pán)面積居第18位，屬于中型房企。
克而瑞2020年房企排名
近兩年，榮盛發(fā)展竣工結轉速度放緩，疊加環(huán)京區域調控影響，其經(jīng)營(yíng)狀況并不理想。
2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現營(yíng)收715.11億元，同比微增0.85%；實(shí)現歸母凈利潤75.01億元，同比下降17.75%。
自2018年以來(lái)，榮盛發(fā)展營(yíng)收增速持續放緩，2020年盈利能力是近五年來(lái)首次下滑。
盈利能力
另外，由于拿地成本高企，榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)獲現能力持續惡化。
2018年至今年上半年，榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)性現金流凈額分別為175.12億元、21.2億元、13.67億元以及12.47億元，可以看出其經(jīng)營(yíng)性現金流持續下降。
截至今年二季末，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)為2935.53億元，總負債2353.23億元，凈資產(chǎn)582.3億元，資產(chǎn)負債率80.16%。
2016年以來(lái)，榮盛發(fā)展財務(wù)杠桿水平上升較快，明顯高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風(fēng)險。
財務(wù)杠桿水平
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，截至2021年中榮盛發(fā)展剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為70.8%，凈負債率66.5%，現金短債比為1.2，仍踩中一道紅線(xiàn)，歸屬“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，榮盛發(fā)展主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的80%。
截至今年二季末，榮盛發(fā)展流動(dòng)負債有1883.83億元，主要為應付賬款，其一年內到期的短期債務(wù)有222.53億元。
相較于短債規模，榮盛發(fā)展流動(dòng)性尚可，其賬上貨幣資金有291.67億元，除去受限資金后可以覆蓋短債，短期償債風(fēng)險不大。
在備用資金方面，截至2020年末，榮盛發(fā)展銀行授信有931.55億元，未使用授信額度有519.73億元，可見(jiàn)其財務(wù)彈性較好。
銀行授信情況
在負債方面，榮盛發(fā)展還有469.4億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計427.25億元。
整體來(lái)看，榮盛發(fā)展剛性債務(wù)有781.94億元，主要以長(cháng)期有息負債為主占比55%，帶息債務(wù)比為33%。
有息負債高企，榮盛發(fā)展融資成本上升，2019年至今年上半年其財務(wù)費用分別為9.17億、9.34億以及8.36億元，另外銷(xiāo)售費用和管理費用也逐年增長(cháng)，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。
期間費用高企
從償債資金來(lái)源看，榮盛發(fā)展償債主要包括盈利、經(jīng)營(yíng)性現金流、債務(wù)收入以及可變現資產(chǎn)。
盈利和經(jīng)營(yíng)性現金流下滑壓力下，榮盛發(fā)展主要依賴(lài)于外部融資，作為上市公司其融資渠道多元，除了發(fā)債和借款，還通過(guò)股權、信托以及股權質(zhì)押等方式融資，但融資成本較高。
融資結構
在股權質(zhì)押方面，截至今年4月末控股股東榮盛控股已質(zhì)押9.11億榮盛發(fā)展股權，占其所持股份的58.77%，榮盛建設股權質(zhì)押率為62.83%。
可見(jiàn)，榮盛發(fā)展主要股東質(zhì)押公司股份比例較高，若股價(jià)下行可能面臨被平倉風(fēng)險。
股權質(zhì)押比例
值得注意的是，今年上半年榮盛發(fā)展的外部融資環(huán)境發(fā)生微妙變化，其籌資活動(dòng)現金流入金額下降，在償還大量負債后，籌資性現金流凈額轉為凈流出狀態(tài)。
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，截至今年二季末，榮盛發(fā)展其他應收款項高達266.73億，主要為土地保證金等政府部門(mén)保證金及合作方經(jīng)營(yíng)往來(lái)款，且其他應收款項賬齡分布較長(cháng)，對資產(chǎn)流動(dòng)性造成一定影響。
另外，榮盛發(fā)展受限資產(chǎn)規模較大，截至2020年末該指標為653.56億，是凈資產(chǎn)的1.1倍，其中主要為用于融資抵質(zhì)押的受限存貨，不利于資產(chǎn)流動(dòng)。
受限資產(chǎn)
總得來(lái)看，榮盛發(fā)展盈利和經(jīng)營(yíng)獲現能力下滑，對債務(wù)和利息保障下降；有息負債高企，財務(wù)費用增長(cháng)較快，存在一定短期償債壓力和融資成本上升壓力；受限資產(chǎn)規模較大，影響資產(chǎn)流動(dòng)性。
03
早年，耿建明在部隊當了3年基建工程兵后，考取了華北航天工業(yè)學(xué)院，進(jìn)修建筑技術(shù)經(jīng)濟管理專(zhuān)業(yè)，1986年畢業(yè)后被分配到廊坊市一建公司。
在廊坊一建公司，耿建明從一名普通的職工做起，后升為一建公司副處長(cháng)、處長(cháng)，并于1991年考入天津大學(xué)工程造價(jià)專(zhuān)業(yè)。
1996年，在外人看來(lái)仕途一帆風(fēng)順的耿建明，卻毅然拋下金飯碗辭職下海，他懷揣僅有的5000元錢(qián)，又從朋友那里借到5000元，成立了榮盛建筑安裝公司。
憑著(zhù)過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)能力，榮盛很快就在業(yè)內混得風(fēng)生水起。
當建筑業(yè)正如火如荼時(shí)，耿建明覺(jué)察到建筑市場(chǎng)已經(jīng)趨向飽和，而市民對高品質(zhì)住宅需求才是巨大的市場(chǎng)潛力，于是轉而進(jìn)軍房地產(chǎn)。
1999年，耿建明把進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)的第一枚棋子布在了南京，憑借工程起家積累的設計、施工、造價(jià)等優(yōu)勢，榮盛第一個(gè)住宅項目 “方州花園”一經(jīng)推出很快就賣(mài)光了，就此賺到了地產(chǎn)業(yè)的第一桶金。
南京項目成功后，榮盛承接了廊坊市的一個(gè)破舊小區的重造，耿建明把在南京的經(jīng)驗吸取過(guò)來(lái)，創(chuàng )造了當年100%銷(xiāo)售的輝煌，這也為榮盛后來(lái)的發(fā)展打下堅固的基礎。
2002年，耿建明在廊坊設立了榮盛控股，開(kāi)發(fā)阿爾卡迪亞等樓盤(pán)，迅速成為以品質(zhì)地產(chǎn)為特征的本土地產(chǎn)勁旅。
在策略上，榮盛選擇避開(kāi)與一線(xiàn)城市的實(shí)力雄厚的國企、外企的正面較量，以超出當地消費者預期的比較優(yōu)勢，在三線(xiàn)城市扎根，隨后進(jìn)軍同級別滄州、徐州等市場(chǎng)，開(kāi)始全國布局。
2007年8月，耿建明帶領(lǐng)榮盛發(fā)展在深交所掛牌上市，成為河北省首家通過(guò)IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
2008年，全球金融危機后的4萬(wàn)億救市資金，帶來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)規模和價(jià)格的井噴，也讓身在其中的耿建明賺得缽滿(mǎn)盆滿(mǎn)。
隨后十年，榮盛以開(kāi)發(fā)并形成府邸、盛景、錦繡及花語(yǔ)等多種風(fēng)格樓盤(pán)系列。
2017年前后，隨著(zhù)環(huán)京限購政策不斷加碼，榮盛發(fā)展開(kāi)啟全國化擴張戰略，試圖通過(guò)區域均衡布局實(shí)現對沖籃子過(guò)于集中的影響。
2019年，榮盛發(fā)展全年營(yíng)收突破千億，終于踏入房企“千億俱樂(lè )部”。
近年來(lái)，由于環(huán)京樓市低迷，一些扎根環(huán)京的房企，比如華夏幸福遭遇流動(dòng)性危機，而同樣起步于河北的榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)狀況備受矚目。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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