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來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

近年來(lái)，以激進(jìn)大膽著(zhù)稱(chēng)的“閩系房企”已有福晟、泰禾先后陷入危機，而同為“千億俱樂(lè )部”行列的正榮地產(chǎn)，由于高杠桿、低權益比快速突進(jìn)被業(yè)界關(guān)注。

8月22日，正榮地產(chǎn)（06158.HK）公布半年報，上半年實(shí)現營(yíng)收約160.11億元，同比增長(cháng)10.1%；母公司擁有人應占溢利約11.66億元，同比增長(cháng)33.1%。

中報業(yè)績(jì)及經(jīng)營(yíng)摘要

在銷(xiāo)售方面，今年上半年正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司的累計合約銷(xiāo)售金額為822.99億元，同比增長(cháng)47%，完成全年合約銷(xiāo)售目標的54.9%。

另外，正榮地產(chǎn)在半年度業(yè)績(jì)會(huì )上主動(dòng)公布了表外負債，截至今年上半年，其表外負債約為31億元，表外貨幣資金約24億元，表外凈負債約7億元。

在土儲方面，今年上半年正榮地產(chǎn)新增土地24塊，土地儲備建筑面積356萬(wàn)平方米，截至6月30日其擁有總土地儲備建筑面積達2930萬(wàn)平方米。

可以看出，正榮地產(chǎn)的土地儲備并不算充足，且最近兩年其土儲增速明顯放緩，但大幅上升的土地成本將對其利潤率進(jìn)一步形成供給端壓力。

值得注意的是，正榮地產(chǎn)權益占比較少，上半年權益占比僅為46%，且這24個(gè)項目中其全資持有的僅有3個(gè)，剩余21個(gè)均為合作開(kāi)發(fā)，這也是其被業(yè)內詬病“偽千億”規模虛胖的原因。

《小債看市》統計，目前正榮地產(chǎn)存續境外債14只，存續規模44.5億美元，其中將有21.7億美元債在一年內到期，集中兌付壓力較大。

存續美元債（部分）

據官網(wǎng)介紹，正榮地產(chǎn)是一家中國大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)以及開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和管理商業(yè)及綜合用途物業(yè)。

正榮地產(chǎn)是正榮集團的獨立地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，2018年在香港聯(lián)交所掛牌上市。

近年來(lái)，正榮地產(chǎn)規模增長(cháng)迅速，從百億到千億的跨越只用了5年時(shí)間。

2016-2018年，正榮地產(chǎn)分別錄得合約銷(xiāo)售額392.92億、701.53億、1080.17億，年復合增長(cháng)率高達65.8%，2018年躋身“千億俱樂(lè )部”行列。

然而，2017-2019年間正榮地產(chǎn)實(shí)際效益銷(xiāo)售數據僅為351億、361億以及372億，其真實(shí)銷(xiāo)售額幾乎原地踏步，可以看出其憑借“高杠桿、低權益比”的方式?jīng)_擊規模。

據克而瑞數據顯示，2020年正榮地產(chǎn)以1231.9億操盤(pán)金額在房企中排名第24位；以773萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排名第31位，屬于中型房企。

克而瑞2019年數據

近年來(lái)，正榮地產(chǎn)業(yè)績(jì)突飛猛進(jìn)后，業(yè)績(jì)增速明顯放緩，毛利率持續下滑，今年上半年實(shí)現毛利率19.1%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

利潤率低于行業(yè)平均水平，這意味著(zhù)正榮地產(chǎn)想通過(guò)犧牲利潤率換取規模，而“薄利多銷(xiāo)”的策略下，正榮的盈利能力處于行業(yè)低位。

值得注意的是，由于大手筆拿地支出增加，正榮地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現金流持續凈流出，近三年該指標分別為-26.64億、-140.64億元以及-30.18億元。

經(jīng)營(yíng)性現金流情況

截止今年6月末，正榮地產(chǎn)總資產(chǎn)為2503億元，總負債2033億元，凈資產(chǎn)470.4億元，資產(chǎn)負債率81.22%。

從“三道紅線(xiàn)”看，截至今年6月30日，正榮地產(chǎn)的凈負債率為57.2%，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為72.4%，現金對短債比2.2倍，踩中一道紅線(xiàn)，維持“黃檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，正榮地產(chǎn)主要以流動(dòng)負債為主，占總負債比為74%。

截止今年6月末，正榮地產(chǎn)流動(dòng)負債有1497億元，主要為貿易應付款項及應付票據，其一年內到期的短期債務(wù)有203.4億元。

流動(dòng)負債

相較于短債規模，正榮地產(chǎn)流動(dòng)性較充沛，其賬上現金及現金等價(jià)物為444.5億元，可以覆蓋短期負債，短期償債壓力不大。

另外，正榮地產(chǎn)還有非流動(dòng)負債535.9億元，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計509.9億元。

整體來(lái)看，正榮地產(chǎn)剛性債務(wù)有713.3億元，主要以長(cháng)期有息負債為主占比71%，帶息債務(wù)比為35%。

正榮地產(chǎn)具有閩系房企激進(jìn)的基因，高杠桿極速擴張離不開(kāi)外部融資。

在融資渠道方面，正榮地產(chǎn)?融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過(guò)應收賬款、股權質(zhì)押以及信托等方式融資。

值得注意的是，由于少數股東權益增長(cháng)較快，正榮地產(chǎn)多次被外界質(zhì)疑存在“明股實(shí)債”。

2018年至今年上半年，正榮地產(chǎn)少數股東權益分別為79.42億、132.24億、166.08億以及253.79億元占比過(guò)半，但少數股東損益卻變化不大占比僅兩成，少股股東權益在凈利潤中的占比嚴重不匹配。

總得來(lái)看，正榮地產(chǎn)雖是千億規模但權益銷(xiāo)售較少，經(jīng)營(yíng)性現金流持續流出，對債務(wù)和利息保障能力欠佳，利潤率低、融資成本高企都是制約其發(fā)展的因素。

正榮集團創(chuàng )始人歐宗榮出生于1964年，福建莆田人。莆田歐氏家族草根起家，一門(mén)三富豪，在當地坐享盛名，在國內家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。

據悉，大哥歐宗金創(chuàng )建福建歐氏投資集團，老三歐宗洪執掌另一家閩系房企融信，2018年融信與正榮同時(shí)邁入千億房企行列。

歐宗榮出身普通，16歲初中輟學(xué)后跟大哥歐宗金一起外出打工，輾轉江西宜春、南昌等地承接建筑工程。

1985年，歐宗榮創(chuàng )辦江西正榮市政工程有限公司，重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)路橋建設。

90年代中期，歐宗榮參與南昌“一江兩岸”工程開(kāi)發(fā)，負責昌北新區前期道路建設，當地政府拖欠工程款1000多萬(wàn)，將一塊地劃撥給正榮抵賬。

這是歐宗榮拿到的第一塊地，他由此開(kāi)始涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，1998年在福州成立正榮集團。

2000年，正榮在宜春的首個(gè)大型綜合開(kāi)發(fā)項目“贛西第一街”奠基，同年正榮物業(yè)管理有限公司成立。

兩年后，在歐宗榮的牽頭下，正榮投資開(kāi)發(fā)首個(gè)千畝生態(tài)復合人居標桿項目——南昌正榮·大湖之都。

2008年，正榮·時(shí)代廣場(chǎng)動(dòng)工，這一時(shí)代廣場(chǎng)的落成標志著(zhù)正榮商業(yè)新時(shí)代的序幕緩緩拉開(kāi)。

從2013年起，正榮深耕長(cháng)三角、環(huán)渤海、海西和中部四大經(jīng)濟區，成功啟動(dòng)全國化布局。2016年，正榮地產(chǎn)遷都上海，進(jìn)一步擴張全國化道路。

2018年，正榮成功登陸香港聯(lián)交所，市值160億港元，并在11月提前完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，跨進(jìn)千億門(mén)檻。

上市后，正榮地產(chǎn)卻出現頻繁人事動(dòng)蕩，先后有10多名高管離職。

2019年，帶領(lǐng)正榮從幾十億進(jìn)軍千億的行政總裁王本龍離職；隨后曾同任聯(lián)席行政總裁的林朝陽(yáng)、原正榮地產(chǎn)副總裁肖春和被調走，正榮地產(chǎn)的“三人行”職業(yè)經(jīng)理人天團，目前只剩下了黃仙枝一人。

近年來(lái)，樓市風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)調控和融資收緊政策相繼出臺，正榮地產(chǎn)面臨著(zhù)負債和融資成本雙重壓力。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： “千億閩系房企”2000億負債壓頂，高杠桿、規模虛胖被詬病