導讀

保障性租賃住房作為保障“住有所居”的重要力量，在頂層設計不斷搭建下，市場(chǎng)參與的主體也愈發(fā)多元化。實(shí)體企業(yè)、專(zhuān)業(yè)機構運營(yíng)商、地方政府平臺、地方國企、品牌房企均有積極參與。

相比較之下，純租賃用地回報周期長(cháng)，更多承擔保障“職住平衡”的任務(wù)，在只租不售的土地性質(zhì)下，僅有地方國企、實(shí)體企業(yè)在參與、“托底”，鮮有百強房企涉及其中。涉租用地項目上，無(wú)論是為了獲取可售的住宅用地還是為了實(shí)現租賃大戰略，土地資源向頭部企業(yè)集中的同時(shí)，也有更多的民營(yíng)企業(yè)在參與拿地。如濱江、龍湖、融創(chuàng )、旭輝等涉租用地規模均靠前，龍湖的冠寓、旭輝的瓴寓在市場(chǎng)上取得較好的口碑。此外，全國化的國企、央企仍是租賃用地的主力軍，華潤、萬(wàn)科、招商、保利均儲備頗多。

毫無(wú)疑問(wèn)，在政策加持下，租賃市場(chǎng)、保障性租賃住房將是未來(lái)的風(fēng)口與主線(xiàn)。但對于追求利潤的規模房企、中小房企而言，當前的自持規模、配建規模在仍是一把雙刃劍。短期來(lái)看，涉租用地比例過(guò)大一定程度上會(huì )抬高項目的成本，但長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)黃金時(shí)代的更迭，青銅或是白金時(shí)代將倒逼企業(yè)加強運營(yíng)管理能力，租賃或將是突破口之一。

因此，本文旨在梳理過(guò)去一年企業(yè)獲取租賃用地規模，并結合只租不售的特性，盤(pán)點(diǎn)自2017年以來(lái)，品牌房企、地方平臺公司、機構等租賃用地土儲規模，并細化到城市、區域，以此來(lái)分析短中長(cháng)期的風(fēng)險和利弊。

從2021年租賃用地成交來(lái)看，其體量雖小但供給逐步加大，與國家強調大力發(fā)展租賃市場(chǎng)一脈相承。從出讓方式來(lái)看，純租賃用地出讓占比已經(jīng)接近四成，且主要集中在下半年。拿地企業(yè)層面，百強房企鮮有純租賃用地獲取，更多是地方城投、平臺公司“托底”。

1、租賃用地僅占22城土地出讓面積5%，長(cháng)三角完成率最高

2021年在集中供地模式下，22城整體土地成交建面達到24849萬(wàn)平方米，與此同時(shí)租賃用地建面總成交量達到1235萬(wàn)平方米，占總出讓體量的5%。

具體到城市層面來(lái)看，不同城市的租賃需求差異較大，成交的租賃用地規模也不盡相同：上海在22城中租賃用地供應量位列第一（北京集體用地除外），共成交租賃用地面積124.8萬(wàn)平方米，租賃住宅供地計劃完成率約為69%。

從重點(diǎn)租賃住宅供地計劃平均完成率來(lái)看，僅有四成左右，大部分城市完成率在20%-40%之間，完成情況普遍不佳。合肥、上海、杭州完成率在七成左右，以及寧波、成都完成率也超過(guò)60%，屬于租賃供應完成率最高的城市，其中4個(gè)城市為長(cháng)三角核心城市，說(shuō)明在租賃宅地供應方面，長(cháng)三角核心城市走在其他城市前列。

相比之下，北方和中西部省會(huì )城市在租賃宅地供應上表現相對落后，譬如濟南、天津等城市，完成率均在10%以下，租賃用地實(shí)際供應情況不佳。究其原因，這一定程度上與這些城市土拍熱度不高有極大關(guān)聯(lián)，尤其是下半年企業(yè)資金鏈偏緊，這些城市流拍率大幅提升，因此租賃宅地土拍情況也更為慘淡。

圖1.1.2 2021年部分核心城市成交租賃用地面積
與租賃供應計劃完成率（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC

2、2021年純租賃用地成交占比近四成，主要集中在下半年

雖然后續均將建設租賃用房，但是租賃用地的來(lái)源可分為5種不同類(lèi)型：純租賃用地在規劃出讓時(shí)便規定了整個(gè)地塊都將用于建設租賃用房，地塊內不含其它類(lèi)型住宅；拿地自持、拿地配建則是普通商品住宅用地在出讓的時(shí)候明文規定其中一定比例的住宅要用于建設租賃用房，沒(méi)有更改的余地；競配建、競自持則是由于一些熱點(diǎn)地塊在競拍中由于觸及最高限價(jià)，通過(guò)競租賃用房面積的方式確認競得人，這部分面積受到市場(chǎng)熱度的變化影響較為明顯，通常在土拍非常熱門(mén)的情況下，才會(huì )產(chǎn)生此類(lèi)租賃用地。

2021年22城成交的租賃用地中，38%為純租賃用地，24%為拿地配建，15%為拿地自持，可見(jiàn)規劃性更強的租賃用地是租賃用地供應的主力；由競自持和競配建帶來(lái)的租賃用地占比分別為17%和6%，合計不到四分之一。

圖1.2.1 2021年22個(gè)核心城市成交租賃用地類(lèi)型分布
（按租賃用地面積）

數據來(lái)源：CRIC

由于2021年上、下半年的投資環(huán)境發(fā)生劇變，不同類(lèi)型的租賃用地成交時(shí)間分布也體現了市場(chǎng)熱度的大起大落：以2021年土地市場(chǎng)為例，全年集中供地的熱度呈現“先揚后抑”的走勢，首輪火熱后，在政策打壓和企業(yè)自身現金壓力之下，二、三輪集中供地陷入“冰凍期”。

上半年，土拍市場(chǎng)熱度高漲，房企參拍積極性也比較高，基本所有的競配建、競自持租賃用地均產(chǎn)生于上半年，而純租賃、拿地配建、拿地自持型地塊上半年成交占比均在四成以下。以杭州首輪土拍為例，57宗涉宅地中有40余宗溢價(jià)封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例竟然高達40%；廈門(mén)首輪集中土拍也是如此，湖里、思明地塊、集美地塊均競拍到達上限價(jià)格，進(jìn)入競配建階段。

下半年市場(chǎng)熱度降溫之后，底價(jià)成交成為主流，進(jìn)入競配建和競自持環(huán)節的地塊明顯減少，競自持地塊中僅有13%成交于下半年，而純租賃、拿地配建和拿地自持類(lèi)地塊下半年成交體量遠高于上半年。以上海第二輪集中土拍為例，掛牌的41宗地塊全部成交，其中包含14宗征收安置房地塊、7宗保障性租賃住房地塊，總成交額538.37億元，其中28宗地涉及租賃住房供應，其中6宗是純租賃宅地，19宗是拿地配建，3宗是拿地自持。

圖1.2.2 2021年22個(gè)核心城市成交租賃用地類(lèi)型分布
（按幅數）

數據來(lái)源：CRIC

不同城市成交的租賃用地類(lèi)型也有明顯差異，以2021年成交租賃用地總量最高的8個(gè)城市來(lái)看，武漢、上海、南京和重慶成交的租賃用地基本屬于“規劃型”租賃用地，尤其武漢和上海純租賃用地比例高達八成以上，政府對于租賃用地供應的調節功能非常明顯。

反之成都、杭州和合肥有接近四成及以上的租賃用地是源于熱點(diǎn)地塊的競拍，此類(lèi)城市主要是通過(guò)在熱點(diǎn)地塊中加入租賃用地，市場(chǎng)調節屬性更強，租賃用地的規模大小與土地市場(chǎng)的熱度掛鉤。

圖1.2.3 2021年8個(gè)典型城市成交租賃用地類(lèi)型分類(lèi)
（按租賃用地面積）

數據來(lái)源：CRIC

3、百強僅競得28%涉租用地建面，下半年依靠地方平臺公司“托底”

• 租賃用地成交建面中28%被百強獲取

按不同類(lèi)型企業(yè)拿地的情況來(lái)看，明顯可以看出在租賃用地上百強房企的“野心”明顯下降，22城去年三輪集中供地后，租賃用地中僅有28%進(jìn)入百強房企的土儲，另外72%都被百強外房企所獲。

細化至百強房企內部，30強房企占15%、后70強房企占13%，兩者份額并沒(méi)有出現巨大差異。但與2021年全年的新增貨值分布情況相比，30強占據了68%的新增貨值，后70強僅占32%。兩相比較來(lái)看，可以看出后70強房企去年不但新增貨值總量低，且運營(yíng)難度上也較高，30強房企的土儲資源配置更優(yōu)，未來(lái)將加劇行業(yè)的分化。

圖1.3.1 22個(gè)核心城市2021年三輪集中供地成交租賃
用地面積分布情況（按企業(yè)類(lèi)型）

數據來(lái)源：CRIC

在租賃用地的獲取上，表現得更為強勢的是地方平臺公司，全年地方平臺公司共計競得280.86萬(wàn)平方米租賃用地，占22城全部租賃用地的50%，其次民企、國企占比分別為22%和18%。

按照拿地時(shí)間，分上、下半年來(lái)看，不同類(lèi)房企拿地的節奏差異巨大。

上半年房企投資相對活躍，在首輪集中供地中不少民企積極拿地，部分地塊由于競拍熱度過(guò)高，最終需要通過(guò)競配建租賃面積的方式來(lái)確定競得人。因此上半年民企拿地面積占比超過(guò)四成，其次是地方平臺公司占33%，兩者也是租賃用地成交的主力。

而進(jìn)入下半年以后，民企投資積極性大幅收緊，新增租賃用地面積也大幅下降，占比下滑至10%；反之國企央企、地方平臺公司新增租賃用地的比例大幅提升，國企央企提升至22%，地方平臺公司更是提升至61%，成為各地新建租賃用房的主力。其中上海的地方平臺公司表現尤為突出，在2021年獲取了90萬(wàn)平方米的租賃用地，上海港城開(kāi)發(fā)、臨港城投和張江高科等都有突出表現。

圖1.3.2 2021年上、下半年各類(lèi)企業(yè)新增租賃用地比例分布情況
（按租賃用地面積）

數據來(lái)源：CRIC

此外，下半年還有部分實(shí)體企業(yè)競得租賃用地，例如華為、雅戈爾、信樂(lè )彼成文化咨詢(xún)公司等，主要為滿(mǎn)足建設員工宿舍的需求，這也與當前強調實(shí)現“職住平衡”的政策一脈相承。

表1.3.3 部分拿地的實(shí)體企業(yè)（單位：平方米）

• 上海、南京、寧波等地方平臺公司表現突出，濟南、無(wú)錫百強房企占比更高

從城市層面來(lái)看，不同城市的租賃用地出讓格局區別較大，主要可分為三大類(lèi)：

第一類(lèi)是上海、南京、寧波等典型城市，這類(lèi)城市的地方平臺公司拿地較為強勢，2022年出讓的租賃用地中，有五成以上都被地方平臺公司獲取。整體來(lái)看，此類(lèi)城市的租賃需求較高，租賃用地供應相應增多，但土地成本也較高，給民企帶來(lái)沉重的成本負擔，因此需要借助地方平臺公司的力量。在此類(lèi)城市，房企可以主動(dòng)尋求與平臺公司的合作，以代建、運營(yíng)等相對“輕資產(chǎn)”的模式獲利。

圖1.3.4 部分地方平臺公司新增租賃用地占比
（按租賃用地面積）

數據來(lái)源：CRIC

第二類(lèi)則是以無(wú)錫為典型的租賃用地基本被百強房企包攬的城市。無(wú)錫2021年成交的租賃用地中，融創(chuàng )和仁恒分別拿下了36%和32%，此外綠地、萬(wàn)科、招商、建發(fā)等規模房企均有所斬獲，百強外房企僅拿下13%的租賃用地。另，長(cháng)春、濟南情況也相似，長(cháng)春僅有一宗含租賃性質(zhì)的地塊由華潤競得，濟南的租賃用地大部分由中海、綠地和中國鐵建等競得。

圖1.3.5 無(wú)錫2021年出讓租賃用地分布情況
（按租賃用地面積）

數據來(lái)源：CRIC

第三類(lèi)城市的租賃用地出讓分布相對均衡，包括廣州、杭州、福州合肥等。此類(lèi)城市吸引的房企類(lèi)型相對多元化，且廣州本土的越秀、杭州本土的濱江、綠城等已經(jīng)發(fā)展為百強甚至30強房企，此類(lèi)房企積極布局大本營(yíng)，也降低了本土平臺公司托底的“壓力”，最終租賃用地的分布也更加均衡。

表1.3.6 部分租賃用地分布較為均衡的城市（按租賃用地面積）

數據來(lái)源：CRIC

在相關(guān)政策的支持下，租賃用地的供應量在22城大幅增加，且純租賃用地成為其中最主要的租賃用地類(lèi)型，面積占比近四成，此類(lèi)地塊主要由地方平臺公司獲取，對于普通房企的影響較小。

因此，第二至四章主要討論除了純租賃用地以外，百強房企通過(guò)拿地配建、競自持、拿地自持和競配建四種方式獲取的租賃用地的分布情況（如無(wú)特殊說(shuō)明，第二至四章“租賃用地”全部不包含純租賃用地），對于普通房企而言也更有針對性和參考價(jià)值。

圖2.0.1 2021年租賃用地成交形式分布情況
（按租賃建面）

數據來(lái)源：CRIC

1、2021年上半年非純租賃用地成交占68%，銷(xiāo)售30強較為積極

剔除純租賃用地以外，2021年22個(gè)核心城市共計出讓租賃用地總建面仍有753.5萬(wàn)平方米，其中百強房企占據344.9萬(wàn)平方米，非百強房企占據408.6萬(wàn)平方米，本段主要分析百強房企中各類(lèi)企業(yè)、各銷(xiāo)售梯隊所獲租賃用地的格局情況。

• 國企央企與民企平分秋色，聯(lián)合體形式拿地占18%

根據企業(yè)的類(lèi)型來(lái)看，百強房企中的國企央企與民企在租賃用地的獲取上可謂平分秋色，各占四成左右，此外各類(lèi)聯(lián)合體拿地占18%，地方平臺公司拿地僅占1%。

無(wú)論對于國企央企或是民企來(lái)說(shuō)，在22城納儲都是企業(yè)保持業(yè)績(jì)增長(cháng)、優(yōu)化土儲結構的必須選擇。所以在過(guò)去一年中，兩類(lèi)房企通過(guò)競自持、競配建、以及遵循地塊出讓時(shí)自帶的配建、自持需求所獲得的租賃用地相對平衡，并未因為企業(yè)性質(zhì)而產(chǎn)生明顯差距。

聯(lián)合體拿地中，國企央企與民企的聯(lián)合是最為常見(jiàn)的方式，拿地占9%，民企具備對本土市場(chǎng)更加熟悉的優(yōu)勢、國企央企則資金實(shí)力更加雄厚，因此國企央企&民企聯(lián)合體能夠實(shí)現優(yōu)勢互補，是合作的最優(yōu)選擇。

此外民企聯(lián)合體、國企央企聯(lián)合體拿地分別占5%和4%，這兩類(lèi)房企與地方平臺公司的聯(lián)合體拿地比例都比較低。

圖2.1.1 百強房企租賃建面分布情況
（按企業(yè)類(lèi)型分）

數據來(lái)源：CRIC

• 強納儲意愿下，30強房企獲得更多租賃用地

從銷(xiāo)售梯隊來(lái)看，2021年10強房企獲得最多的租賃用地，建面達到116萬(wàn)平方米，其次11-30強、31-50強分別獲得85萬(wàn)平方米和64萬(wàn)平方米，后50強房企獲得69萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，隨著(zhù)銷(xiāo)售梯隊的下降，獲取租賃用地的規模也有所下降。

10強房企的銷(xiāo)售規模、土儲規模都處于行業(yè)最高水平，為保持其市場(chǎng)占有率，通過(guò)接受一些附加租賃用地的條件，獲取土儲資源的意愿更強烈，10強房企2021年全年拿地銷(xiāo)售比達到0.29，高于百強平均水平0.25。且十強房企中萬(wàn)科、龍湖等在長(cháng)租公寓領(lǐng)域已經(jīng)建立品牌效應，有一定的運營(yíng)經(jīng)驗。

其次11-30強房企在2021年整體納儲意愿也高于百強平均水平，在大量納儲的基礎上，新增租賃用地面積同步上漲。

后50強房企共計獲得69萬(wàn)平方米租賃用地，對于沒(méi)有運營(yíng)經(jīng)驗的中小房企來(lái)說(shuō)，租賃用地帶來(lái)的成本負擔較大，可以考慮與品牌房企合作運營(yíng)。

圖2.1.2 各梯隊房企2021年獲取租賃建面分布
（單位：萬(wàn)平方米）

注：聯(lián)合體拿地按銷(xiāo)售排名最高企業(yè)統計

數據來(lái)源：CRIC

• 上半年拿地占67%，下半年拿地意愿下降影響非純租賃用地成交

按照成交時(shí)間來(lái)看，上下半年分別占比為67%和33%，大多數租賃用地成交于上半年，主要原因有二：

一方面是上半年房企拿地積極性高，對于熱點(diǎn)地塊也愿意積極競自持、競配建，除了地塊自帶的配建要求以外，還有大比例租賃地塊是用于競拍達到最高限價(jià)而引起的。

另一方面是進(jìn)入下半年以后，房企投資積極性顯著(zhù)下降，整體拿地體量減少，不但很少熱點(diǎn)地塊進(jìn)入競自持、競配建環(huán)節，且部分地塊還會(huì )因為配建要求較高而導致流拍，因此非純租賃用地面積的成交大幅減少。

圖2.1.3 上、下半年成交租賃用地分布情況
（按租賃建面）

數據來(lái)源：CRIC

2、民企租賃用地主要來(lái)自競自持，國/央企競配建比例大（略）

3、華潤、融創(chuàng )、龍湖新增租賃規模大，融信、濱江集中于東部核心城市（略）

考慮到租賃用地只租不售的屬性，隨著(zhù)租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展，租賃政策不斷落地、租賃用地供應越來(lái)越多的背景下，企業(yè)的租賃用地總儲備是不斷增長(cháng)的。而租賃總土儲規模的多少，一定程度上體現了企業(yè)在租賃賽道的戰略選擇，也代表了未來(lái)企業(yè)能否在租賃風(fēng)口中獲取紅利。

實(shí)際情況來(lái)看，由于大多數城市租賃市場(chǎng)并不完善，尤其是部分三四線(xiàn)城市，租賃仍處于起步階段，因此這些城市租賃土地相對交少。從統計的22個(gè)重點(diǎn)城市近五年租賃用地土儲來(lái)看，純租賃用地的土儲基本集中地方國企、平臺公司，屬于前期“托底”角色。在非純租賃用地中，仍以規?；膰笱肫笕缰泻?、保利為主，民企中龍湖、濱江、融創(chuàng )等租賃規模相對較大。

1、地方城投、平臺公司純租賃土儲規模高，主要集中在滬、杭、寧（略）

2、非純租賃用地土儲以百強為主，僅9%企業(yè)規模超過(guò)10萬(wàn)平方米(略）

3、銷(xiāo)售TOP10集中度近四成，濱江、龍湖、融創(chuàng )、萬(wàn)科分列前四（部分略）

聚焦到百強房企非純租賃用地來(lái)看，2017年-2021年共有70家百強房企非純租賃用地規模達到5000平方米以上，總計建面650萬(wàn)平方米，濱江、龍湖、融創(chuàng )、萬(wàn)科分別為近五年非純租賃用地土儲建面排名前四的企業(yè)，且規模均超過(guò)30萬(wàn)平方米。

此外，將非純租賃用地土儲排名與銷(xiāo)售排名比較發(fā)現，濱江、大華、融信、祥生等企業(yè)兩者排名相較較大，也能窺測這些企業(yè)對租賃市場(chǎng)較為看好，且對自身打造租賃用地、運營(yíng)招商信心十足。

按照梯隊來(lái)看，TOP10企業(yè)非純租賃用地總土儲213萬(wàn)平方米，集中度也達到32%，遙遙領(lǐng)先其他房企，與新增住宅用地中強者恒強的格局保持一致。拿地企業(yè)中僅有恒大尚未涉及租賃用地。

而TOP11-20、TOP21-30兩個(gè)梯隊企業(yè)非純租賃總土儲集中度最低，分別為15%和13%。TOP11-20中，龍湖、建發(fā)非純租賃用地土儲建面達到38.9萬(wàn)平方米和26.5萬(wàn)平方米，旭輝、金茂也在80萬(wàn)平方米左右，以商住雙輪驅動(dòng)的新城則鮮拿此類(lèi)用地。TOP21-30拿非純租賃用地企業(yè)有8家，除濱江、融信依靠在杭州集中供地中的地緣優(yōu)勢，整體非純租賃用地總土儲規模超過(guò)20萬(wàn)平方米外，美的置業(yè)、華發(fā)、正榮等體量并不大。

在TOP31-50和TOP51-100的企業(yè)中，非純租賃用地規模較大的基本以國企、央企為主，如越秀、金隅、中交、保利置業(yè)等。

圖：各梯隊房企近五年22城租賃土儲集中

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

值得注意的是，若對比非純租賃土儲排名TOP30房企近一年新增土地，我們可以發(fā)現，有近六成企業(yè)近一年新增非純租賃用地占到過(guò)去五年的50%以上，主要是國家近年來(lái)大力推動(dòng)租賃市場(chǎng)、租賃用地供應變多所致。

表：2017-2021年百強房企22城非純租賃用地總土儲TOP30

備注：銷(xiāo)售百強引自克而瑞發(fā)布的2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)操盤(pán)金額TOP100

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

非純租賃用地土儲超過(guò)20萬(wàn)平方米企業(yè)的城市分布來(lái)看，主要分為兩個(gè)類(lèi)型：第一，以深耕城市為主。如濱江、融信等，主要分布在長(cháng)三角杭州、寧波等，土儲分布的城市兩并不多；第二類(lèi)則是龍湖、建發(fā)在核心城市非純租賃土儲分布較廣，一定程度上分攤了當前自持部分對于住宅地塊本身銷(xiāo)售的風(fēng)險。

1、一線(xiàn)城市租賃前景明顯更優(yōu)，沈陽(yáng)、濟南等地租金、人口雙低

對于不同城市，租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景大有不同，22城作為一二線(xiàn)核心城市，在區域內甚至全國范圍內都具備較強的虹吸能力，是國內租賃市場(chǎng)發(fā)展潛力最大的城市。

外來(lái)人口是城市發(fā)展租賃用房的根基，對租賃住房的需求量、價(jià)格均有較大的影響，常住戶(hù)籍人口比越大的城市，外來(lái)人口越多，租賃市場(chǎng)潛力越大；另一重要因素則是租金，租金越高的城市，對于房企而言租賃資產(chǎn)更加優(yōu)質(zhì)。

根據城市人口和租金情況，我們將19城（鄭州、長(cháng)春和青島由于數據不全無(wú)法分類(lèi)）分為4種類(lèi)型：

第一種為外來(lái)人口、租金雙高的城市：包括四個(gè)一線(xiàn)城市及杭州，這些城市的常住戶(hù)籍人口比均大于1.5，尤其深圳的常住戶(hù)籍人口比達到3.43，外來(lái)人口遠多于戶(hù)籍人口；同時(shí)此類(lèi)城市的租金也較高，北京租金坪效達到108元/平米/月，在所有城市中最高，深圳、上海也超過(guò)90元/平米/月。在需求量與租金的雙重刺激下，這些城市的租賃項目資產(chǎn)是最為優(yōu)質(zhì)的。

第二種為外來(lái)人口多、但租金水平一般的城市：包括蘇州、寧波和廈門(mén)三個(gè)城市。這些城市常住戶(hù)籍人口比也高于1.5,外來(lái)人口量較大，但城市平均租金水平不高，因此在這些城市中，僅有中心城區、或產(chǎn)業(yè)聚集區的租賃用地資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，運營(yíng)獲利的可能性較高，但此類(lèi)城市的租賃市場(chǎng)前景僅次于第一批。

第三種為常住戶(hù)籍人口比<1.5但租金表現尚可的城市：包括南京、天津、成都和武漢，對于此類(lèi)城市來(lái)說(shuō)，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口虹吸的能力，是帶動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵。在此類(lèi)城市持有租賃用地資產(chǎn)需要警惕大體量項目，盡量以“小而美”的租賃項目為主。

第四種為外來(lái)人口、租金雙低的城市：包括福州、合肥、長(cháng)沙、無(wú)錫、沈陽(yáng)、濟南和重慶。這些城市與其他核心城市相比，租賃市場(chǎng)發(fā)展的潛力較小，需要更長(cháng)的時(shí)間來(lái)培養，對于房企來(lái)說(shuō)，在此類(lèi)城市拿地對于租賃用地比例的把握需要更精準，避免過(guò)量。

圖4.1.119城人口、租金情況分布圖

數據來(lái)源：CRIC

結合城市的供應量來(lái)看，第一類(lèi)城市中上海、杭州租賃用地供應量相對較高，而深圳、北京和廣州供應量較低，這三個(gè)城市實(shí)際上還有更大的供應空間，在此類(lèi)城市持有租賃用地的運營(yíng)壓力相對較??；第四類(lèi)城市中，重慶和合肥租賃用地的供應量較高，在這兩個(gè)城市持有過(guò)多的租賃用地會(huì )給房企帶來(lái)較重的負擔。

圖4.1.2不同類(lèi)城市2021年成交租賃建面情況
（單位：萬(wàn)平方米）

      數據來(lái)源：CRIC

將城市分為四大類(lèi)后，可見(jiàn)不同類(lèi)型的企業(yè)在新增租賃用地的時(shí)候，對城市的選擇偏好也有所不同：

國企、央企新增的租賃建面分布較為“兩極分化”，位于外來(lái)人口、租金雙高城市的租賃建面比例最高，達到新增租賃建面的44%，但與此同時(shí)，國企央企在外來(lái)人口、租金雙底的城市持有租賃建面也達到39%，形成明顯的兩極分化情況。形成這一分布的原因，一方面是由于部分國企央企由于資金實(shí)力雄厚，在最優(yōu)質(zhì)的城市拿地有更強的競拍能力，另一方面是部分市場(chǎng)相對較弱的城市也依靠國企央企的托底。

民企的租賃用地分布相對均衡，外來(lái)人口、租金雙高的城市占35%，而外來(lái)人口、租金雙底的城市占比為22%，此外中間兩類(lèi)城市各占16%和27%，主要是由于各城市民企都在各自深耕的區域、城市拿地。

而地方平臺公司拿地一般以“托底”為主，而外來(lái)人口、租金雙低的城市更需要托底，因此占比最高，達到36%，與此同時(shí)地方平臺公司在外來(lái)人口和租金雙高的城市持有租賃用地的比例在各類(lèi)型企業(yè)中最低?？梢?jiàn)地方平臺公司拿地的對盈利性的要求相對較低，主要是為保證地方租賃用地供應計劃的完成。

圖4.1.3各類(lèi)房企在不同類(lèi)型城市新增租賃用地分布情況
（按租賃建面）

數據來(lái)源：CRIC

2、30強布局以人口、租金雙高城市為主，整體租賃用地質(zhì)量較優(yōu)（略）

3、六成租賃建面位于郊區，融信、龍湖、濱江持有較多中心城區租賃用地（略）

盡管大部分城市2022年籌建保租房目標量都較2021年明顯增長(cháng)，但考慮到當前市場(chǎng)環(huán)境仍處在復蘇期，為了保證土地的順利出讓及供應目標的順利完成，重點(diǎn)城市新一輪集中供地的出讓門(mén)檻或將進(jìn)一步降低。在這樣背景下，對流動(dòng)性較為充裕的企業(yè)而言，或可關(guān)注位于此類(lèi)區域的低風(fēng)險優(yōu)質(zhì)用地，把握當前拿地窗口期。但在拿地格局上，我們認為，純租賃用地中仍是地方國企、專(zhuān)業(yè)運營(yíng)機構和實(shí)體企業(yè)三足鼎立，在非純租賃用中，規模房企和有專(zhuān)業(yè)租賃品牌的房企集中度將進(jìn)一步提升。

1、非純租賃用地中百強房企集中度將進(jìn)一步提升，有長(cháng)租運營(yíng)的企業(yè)更具優(yōu)勢（略）

2、重資產(chǎn)運營(yíng)致使回收周期漫長(cháng)，涉租用地短期對房企仍是“雙刃劍”

實(shí)際上，就新增租賃用地來(lái)看，尤其是非純租賃用地，當前對于房企而言仍是一把雙刃劍。盡管企業(yè)可以通過(guò)匹配國家租賃大發(fā)展的戰略，達到未來(lái)企業(yè)轉型、業(yè)務(wù)突破的目的，但對于大多數百強房企而言，當前地塊中不可銷(xiāo)售的部分對于項目仍是拉高成本的不利因素，特別是部分快周轉的企業(yè)而言，涉租用地是不太符合當前企業(yè)投資戰略的。此外，重資產(chǎn)模式也是阻礙眾多房企進(jìn)入租賃用地獲取的主要原因。

無(wú)論純租賃還是自持租賃社區，皆屬重資產(chǎn)投資運營(yíng)模式，意味著(zhù)前期開(kāi)發(fā)商及運營(yíng)商皆需墊付不菲的投資金額，疊加租賃型產(chǎn)品投資收益率整體偏低，實(shí)際招租運營(yíng)的項目只能做到保本或者微利，致使投資回收周期相對漫長(cháng)。受此影響，更具融資優(yōu)勢的央企、國企以及頭部房企參與意愿較高，融資成本相對偏高的中小房企參與積極性則大打折扣。

我們認為，現階段純租賃以及自持租賃物業(yè)真正痛點(diǎn)在于重資產(chǎn)投資運營(yíng)模式，開(kāi)發(fā)投資收益率偏低，且投資回收周期相較漫長(cháng)，顯著(zhù)拖累租賃用地整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度，中小房企參與積極性也普遍不高。建議放開(kāi)諸如REITs等各項融資渠道，通過(guò)把租賃物業(yè)資產(chǎn)打包的形式，將開(kāi)發(fā)運營(yíng)模式由重資產(chǎn)轉變?yōu)檩p資產(chǎn)，極大程度緩解租賃物業(yè)所面臨的融資困境，盡早實(shí)現租賃項目入市招租運營(yíng)。

3、供地條件或將持續寬松，中心城區、熱點(diǎn)片區低風(fēng)險投資機會(huì )值得關(guān)注

結合第四章的城市、區域涉租用地壓力測試來(lái)看，中心城區、熱點(diǎn)片區短期、中長(cháng)期仍具備較強的抗風(fēng)險能力。

整體而言，2022年是完成十四五租賃計劃最關(guān)鍵的一年，40個(gè)城市計劃籌建租賃住宅套數較上年翻番。預計今年集中供地的重點(diǎn)城市涉租宅地供應量將會(huì )有增無(wú)減?？紤]到當前市場(chǎng)環(huán)境仍處在復蘇期，為了保證土地的順利出讓及供應目標的順利完成，重點(diǎn)城市新一輪集中供地的出讓門(mén)檻或將進(jìn)一步降低，主動(dòng)向企業(yè)讓利，對于流動(dòng)性較為充?；蛴幸庠鰞Φ钠髽I(yè)而言，可重點(diǎn)把握上半年低風(fēng)險地塊的拿地機會(huì )。結合已公布第一批次集中供地的十個(gè)城市土地出讓條件來(lái)看，大部分城市的出讓條件出現了放寬，比如成都直接取消了競人才公寓，廈門(mén)多宗流拍再掛牌地塊起拍地價(jià)回調。

此外，多數城市的供地結構也明顯優(yōu)化，中心城區優(yōu)質(zhì)地塊的供應量明顯增多，比如合肥、廈門(mén)、成都、重慶、武漢等城市中心城區及熱點(diǎn)片區的供地幅數占比都在五成以上。

在政府主動(dòng)降低供地門(mén)檻的市場(chǎng)背景下，中心城區優(yōu)質(zhì)用地的拿地成本或將仍低于去年同期，利潤空間也在政府主動(dòng)提高住宅限價(jià)、減少配建的影響下明顯擴大。同時(shí)，結合去化表現來(lái)看，在市場(chǎng)轉冷的大背景下，大部分城市中心城區的樓市去化明顯好于其他區域，抗風(fēng)險能力更強。因此，對流動(dòng)性較為充裕的企業(yè)而言，或可關(guān)注位于此類(lèi)區域的低風(fēng)險優(yōu)質(zhì)用地，把握當前拿地窗口期。