小債看市 作者：感恩贊賞你
來(lái)源：小債看市
由于對市場(chǎng)的誤判，“粵系老牌房企”海倫堡錯失黃金發(fā)展期。在如今房地產(chǎn)發(fā)展新格局下，負債高企、流動(dòng)性吃緊的它面臨充滿(mǎn)挑戰的經(jīng)營(yíng)和融資環(huán)境。
評級展望負面
9月28日，穆迪確認海倫堡中國控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海倫堡”）“B2”企業(yè)家族評級（CFR）和“B3”高級無(wú)抵押評級，并將評級展望由“穩定”調整為“負面”。
穆迪認為，在當下充滿(mǎn)挑戰的經(jīng)營(yíng)和融資環(huán)境中，鑒于海倫堡地產(chǎn)銷(xiāo)售的現金回收周期較長(cháng)，其流動(dòng)性緩沖和信用指標將會(huì )減弱。
不久前，海倫堡公告稱(chēng)將對現有票據“HLBCNH 12 7/8 10/14/21”發(fā)起交換要約并將同步發(fā)行新的綠色票據。
據公開(kāi)資料，海倫堡上述美元債發(fā)行于2019年10月，當前規模5.5億美元，息票12.875%，將于今年10月14日到期。
《小債看市》統計，目前海倫堡共存續兩只美元債，存續規模7.5億美元。
存續美元債
值得注意的是，海倫堡發(fā)債成本較高，其存續兩只美元債的票面利率均高于11%。
財務(wù)杠桿高企
海倫堡重點(diǎn)聚焦珠江三角洲地區、長(cháng)江三角洲地區、京津冀地區、華西地區及華中地區五大區域。
2020年，海倫堡實(shí)現年度銷(xiāo)售額650億元，距離“千億目標”還有不小的距離。
據克而瑞數據，今年上半年海倫堡以311.6億操盤(pán)金額在房企中排第50位；以250.4萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第40名，屬于中小房企。
克而瑞數據
截至2021年6月末，海倫堡擁有超200個(gè)項目，總土地儲備面積約3237萬(wàn)平方米，土儲貨值近4000億元。
值得注意的是，海倫堡的土地儲備大部分位于三四線(xiàn)城市，去化面臨一定壓力。
近年來(lái)，在“千億目標”指揮棒下，海倫堡通過(guò)產(chǎn)融結合、多輪并進(jìn)方式，進(jìn)行規?？焖贁U張。
據公開(kāi)數據，2018年海倫堡實(shí)現營(yíng)收175.2億元，同比增22%；實(shí)現歸母凈利潤22.34億元，同比增長(cháng)13.6%。
規模和業(yè)績(jì)增長(cháng)的同時(shí)，海倫堡的負債規模也節節攀升，財務(wù)杠桿水平高企。
截至2018年末，海倫堡總資產(chǎn)為885.1億元，總負債754億元，凈資產(chǎn)131.1億元。
2016-2018年，海倫堡資產(chǎn)負債率分別為79.4%、81.14%以及85.18%；凈負債率分別為69.4%、83.4%和133.7%，財務(wù)杠桿水平較高。
財務(wù)杠桿水平
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，海倫堡主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的71%。
截至2018年末，海倫堡流動(dòng)負債有535億元，其中一年內到期的短期債務(wù)合計94.1億元。
相較于短債規模，海倫堡流動(dòng)性明顯吃緊，其賬上現金及現金等價(jià)物僅有47.78億元，不足以覆蓋短債，短期償債壓力較大。
除此之外，海倫堡還有218.9億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計189億元。
整體來(lái)看，海倫堡的剛性債務(wù)近300億，主要以長(cháng)期有息負債為主，占總債務(wù)的38%。
2016-2018年，海倫堡未償還的借款總額分別為128.74億元、205.04億元和283.08億元，三年時(shí)間近乎翻倍。
有息負債高企，海倫堡的融資成本不低，對公司利潤形成嚴重侵蝕。
2016年至2018年，海倫堡借款總額的加權平均實(shí)際利率分別為8.6%、7.9%和8.8%，高于行業(yè)平均水平。
在融資渠道方面，海倫堡主要依賴(lài)于銀行借款、發(fā)債、信托及資產(chǎn)管理融資安排的借款。
其中，海倫堡信托及資產(chǎn)管理融資安排的借款占比較高，2016-2018年其非標借款余額分別為64.78億元、136.45億元和169.11億元。
總得來(lái)看，在追求規模擴張中，海倫堡的負債規模逐年攀升；在手資金緊張，短期償債壓力較大；融資成本高企，非標融資占比高。
錯判形勢 拖累擴張
1998年，黃熾恒在廣州番禺成立華景房地產(chǎn)，他是學(xué)建筑出身，對項目設計規劃要求頗高，創(chuàng )業(yè)初期公司產(chǎn)品走高端路線(xiàn)。
后來(lái)，憑借華景新城、中頤海倫堡、海倫堡御院等項目，海倫堡一度壟斷了番禺南部的高端市場(chǎng)，江湖稱(chēng)其為番禺樓市“高端王”。
隨后幾年，黃熾恒又成立廣東海倫堡地產(chǎn)集團，在珠三角快速擴張，躍升珠三角知名地產(chǎn)品牌。
2009年，海倫堡進(jìn)入昆明、武漢等地，開(kāi)啟全國化布局戰略。
值得注意的是，這些城市多是二三線(xiàn)市場(chǎng)，海倫堡在這些城市中所拿的地塊也均有一個(gè)共同點(diǎn)，即地價(jià)“非常便宜”。
2013年，海倫堡業(yè)績(jì)首次突破百億，布局長(cháng)三角核心城市--上海。
但隨后數年，黃熾恒對房地產(chǎn)市場(chǎng)誤判，海倫堡擴張轉向審慎，不僅放棄了高端定位，拿地也轉向了價(jià)位較低的二、三線(xiàn)城市。
由于項目布局比較冷僻，后期銷(xiāo)售都比較困難，大大遲滯了海倫堡的擴張步伐。2015年，海倫堡房地產(chǎn)銷(xiāo)售僅98.02億元，尚未突破百億關(guān)口。
從2016年開(kāi)始，海倫堡啟動(dòng)戰略升級，通過(guò)產(chǎn)融結合、多輪并進(jìn)的方式實(shí)現快速規?；?，并確定“3年沖刺千億”的業(yè)績(jì)目標。
當年，海倫堡銷(xiāo)售金額達到185.7億；2017年達到351.1億元，連續兩年大幅增長(cháng)。
為了緩解資金壓力，滿(mǎn)足繼續擴張的野心，2018年10月和2019年5月海倫堡先后兩次向港交所遞交招股書(shū)，然而均以失敗告終。
接連兩次的上市受挫后，黃熾恒沒(méi)有急于進(jìn)行下一次的沖刺，而是“另辟蹊徑”尋求其他突圍機會(huì )。
2021年4月，海倫堡旗下物業(yè)板塊海悅生活正式遞交招股書(shū)。
如今，在房地產(chǎn)新格局下，高負債和現金流將成為中小房企能否穿越周期的關(guān)鍵，“起個(gè)大早卻趕個(gè)晚集”的海倫堡將如何解決降負債和再融資難題。
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