1月20日，華潤旗下的物管平臺華潤萬(wàn)象生活宣布收購南通長(cháng)樂(lè )物業(yè)的全部股權以及江蘇中南物業(yè)服務(wù)的1%股權，總代價(jià)為不超過(guò)22.6億元。由于中南物業(yè)由南通長(cháng)樂(lè )持股99%。因此通過(guò)這筆交易，華潤萬(wàn)象生活實(shí)際上將中南建設旗下物管平臺中南服務(wù)整體吸收，共新增了5147萬(wàn)平米的在管面積以及3941萬(wàn)平方米的合約面積。再加上通過(guò)收購禹洲物業(yè)帶來(lái)的1048萬(wàn)平米在管以及合約建面，華潤萬(wàn)象生活預計將在未來(lái)5年從這兩筆收購中新增約1億平米的在管規模。

華潤萬(wàn)象生活在此時(shí)開(kāi)始大舉并購，究其原因，一方面是因為企業(yè)擁有著(zhù)充足的現金儲備。自從在2020年底完成了IPO成功募集120億港元之后，華潤萬(wàn)象生活并沒(méi)有進(jìn)行過(guò)大規模的投資，因此截至2021年中仍擁有著(zhù)近128億元的持有現金，在各家已上市的房企旗下物管公司中排名第三。

另一方面，華潤萬(wàn)象生活2021年12月9日曾對外宣稱(chēng)，2025年在管面積將達到4億平方米，因此企業(yè)需要進(jìn)行大舉并購擴充規模。根據2021年中期各家上市物管公司公布的數據，華潤萬(wàn)象生活的在管面積為1.22億平米，收購了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)這兩家物業(yè)公司之后，其在管規模將躍入前十。

02 中小物管企業(yè)上市難度提高 行業(yè)收并購機會(huì )有所增加

除了規模訴求之外，華潤在當前節點(diǎn)開(kāi)始大舉收并購，也是因為當前物管市場(chǎng)上收并購機會(huì )不斷浮現。港交所從2022年1月1日開(kāi)始正式施行上市新規（最近一個(gè)財務(wù)年度不低于3500萬(wàn)港元；前兩個(gè)財務(wù)年度不低于4500萬(wàn)港元；三年累計盈利不低于8000萬(wàn)港元），這將提高中小物管企業(yè)的上市難度，未來(lái)市場(chǎng)上的收并購機會(huì )有可能繼續增加。

上市門(mén)檻的提升導致部分物企在招股書(shū)失效后就放棄了繼續上市的嘗試，比如眾安集團旗下的眾安智慧生活等。2021年新遞交上市申請的28家物管企業(yè)中，有9家在招股書(shū)到期后就暫時(shí)放棄了繼續申請上市。而在截至1月27日仍在港交所排隊的房企旗下物管企業(yè)中，明宇商服的盈利指標低于港交所門(mén)檻，部分企業(yè)匯率換算后檫過(guò)門(mén)檻。整體來(lái)看，當前還在排隊等待IPO的房企旗下物管企業(yè)中，大部分都能滿(mǎn)足要求。

除了港交所更加嚴格的上市門(mén)檻之外，近期房企的流動(dòng)性危機導致資本市場(chǎng)越發(fā)謹慎的態(tài)度，也對物管企業(yè)的上市帶來(lái)了一定的影響。由于上市即破發(fā)、股價(jià)長(cháng)期低迷的現象越來(lái)越多的出現，上市對于物管企業(yè)的吸引力也有所減弱，比如祥生地產(chǎn)旗下的祥生活服務(wù)在2021年11月通過(guò)上市聆訊之后，在12月就因為當時(shí)資本市場(chǎng)的不信任態(tài)度而宣布暫緩上市。

此外，由于旗下物管公司上市難度加大，再加上集團的資金承壓，因此部分房企開(kāi)始出售旗下物業(yè)板塊股權以回籠資金，在這種背景下，大型物管企業(yè)開(kāi)始加緊收并購擴張的步伐，這也就導致物管行業(yè)2021年收并購事件涉及金額高達382億元，遠遠超過(guò)過(guò)去幾年。未來(lái)“大魚(yú)吃小魚(yú)”甚至“大魚(yú)吃大魚(yú)”的事件有可能越來(lái)越多，加速物管行業(yè)的整合。

而對于一些不急于出售的中小物企而言，除了繼續穩定經(jīng)營(yíng)提升盈利能力等待上市機會(huì )之外，像陽(yáng)光智博一樣和萬(wàn)物云這樣的大型物企進(jìn)行換股也有可能是一種不錯的選擇。這種方法能夠在一定程度上提升中小物企的品牌價(jià)值，增進(jìn)與大型物企的合作，進(jìn)而保證長(cháng)期的收益紅利。再加上通過(guò)換股得來(lái)的大型物企股權也可以輕松變現，因此不管是從長(cháng)期運營(yíng)還是短期變現的角度，與大型物管企業(yè)換股都是中小物管企業(yè)當前可以考慮的一條新的道路。