YY評級 作者：rating狗
來(lái)源：YY評級(ID:YYRating)
政策調控背景下，華夏幸福、藍光以及恒大等主體負面輿情不斷，7月以來(lái)，接連負面輿情釋放導致行業(yè)局面持續悲觀(guān)，而政策繼續加碼，負面情緒釋放進(jìn)一步推高利差走擴，而隨著(zhù)花樣頻出，市場(chǎng)的信心仍在進(jìn)一步下墜中。
中短期內，地產(chǎn)融資端信貸額度收緊，供給端集中供地拿地成本上升，需求端限購限貸以及網(wǎng)簽進(jìn)度受限都對房地產(chǎn)公司現金造成壓力。在此背景下，現金為王依然是四季度房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。
值此分化時(shí)點(diǎn)，我們對各家主流房企面臨的資金壓力進(jìn)行區間測算，試圖分析在 21年下半年年企業(yè)無(wú)法新增任何借款（包括表外）、同時(shí)不新增土儲的極端情況下，針對各家自身銷(xiāo)售、存量土儲、杠桿情況的安全邊際還有多大空間。
我們的假設最核心的是假設企業(yè)不再拿地和到期債務(wù)清償為主（含可動(dòng)用貨幣資金），在此基礎上大致基于以下次生假設：分2個(gè)維度，各區分2種情形：周轉去化率樂(lè )觀(guān)及悲觀(guān)分別為80%、50%；銷(xiāo)售回款率樂(lè )觀(guān)時(shí)80%，悲觀(guān)時(shí)僅為50%，總計從樂(lè )觀(guān)到悲觀(guān)延伸4種組合。
在最樂(lè )觀(guān)情形下，FL、JY等名字主體，仍是有資金缺口；而在中性1組合下，則RS、JK等接連扛不住，緊接著(zhù)中性壓力測試2下則是Grennland等也加入陣營(yíng)，而在去化和回款雙重降幅悲觀(guān)預期下，此前的YZ、ZN等主體紛紛中招。殺傷面之廣，似乎壓力的進(jìn)行仍在進(jìn)行中。
在市場(chǎng)有些趨勢形成的過(guò)程中，預期可能是自己實(shí)現的。所以銷(xiāo)售來(lái)看，量縮成為短期市場(chǎng)的一種預期，特別是去化情況整體受壓制，疊加此前信貸端對按揭等額度有一定總量控制（金融街論壇對這個(gè)似乎有緩和整體滿(mǎn)足合理資金需求），但是冰凍三尺非一日之寒，春回大地，也是需要一個(gè)過(guò)程。故而，壓力測試雖然非常嚴苛，但是打鐵還需自身硬，從真實(shí)的現金流出發(fā)，找到符合企業(yè)的過(guò)冬之路，是當下企業(yè)活下來(lái)的關(guān)鍵。
此外，某些地產(chǎn)秀操作，進(jìn)一步惡化市場(chǎng)信心，讓這個(gè)冬天雪中送炭的更為憂(yōu)慮。以下為地產(chǎn)界的黃世仁對待弱雞楊白勞多年儲蓄的態(tài)度，地主家就這么豪橫。（本故事純屬虛構，如有雷同，請找DDZY）
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